Ужилването "Корал"

За частните терени зад него има проект за мащабен комплекс на испанската компания Iberdrola. За тях отдавна има влезли в сила подробни устройствени планове (ПУП). Проектът не може да тръгне заради обжалвания на строителни разрешителни, които са с пороци - както по линия на екозаконодателството, така и защото не е осигурено присъединяването към всички мрежи на техническата инфраструктура. Последната бариера се оказват дюните, върху които не може никой да строи.

Пълната информация за тях обаче не беше отразена в проекта за ОУП на Царево, въпреки че за тях от няколко години има специализирани карти в Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Дюните покриват голяма част от частните земи (по изчисления на сдружението "Да запазим Корал" - 72%). На места зад загражденията са видими с просто око. Части от тях са залесени. В частния терен се намира и мястото, където са растели блатните кокичета. То започнало да пресъхва след прокарването на пътя през социализма заради падането на нивото на подпочвените води. Но елиминирането на защитена територия, случайно или не, съвпадна с изкупуването на общинската земя преди 15 години.

Къде пак изчезнаха дюните

ОУП на Царево има за цел да каже къде в бъдеще ще може да се строи. В него са отразени влезлите в сила преди години ПУП-ове на зоната зад плажа на Корал. Освен тях обаче следва да се нанесе и физическото документирано състояние на средата, каквато е специализираната карта на дюните. Тя обаче не е стигнала до фирмата - изпълнител на проекта за ОУП на Царево - "Форум Алес андрови". Трябвало е да се придвижи по веригата Кадастър - МРРБ - изпълнител, по която се подават съответните цифрови модели на картиране. Някак си специализираната карта, изработена след скандала "Дюнигейт", не е подадена и цифровият модел на картиране не е бил съвместен с нея. При по-детайлен анализ от "Форум Александрови" потвърдиха наличието на дюни, както и че върху тях не може да се извършва строителство.

"Следва да бъде коригирана липсата на дюните, които са били документирани в специализираната карта", каза пред "Капитал" Светлана Александрова, водещ проектант на плана.

Информацията за наличието на дюни в частните имоти беше потвърдена и от Камарата на геодезистите. В официално изявление оттам припомниха, че министрите на регионалното развитие и на туризма не са си свършили работата, като не са подали заявление за изменение на границата на плажа след приемането на специализираната карта и съответно на зона А зад него. "Тези "пропуски" правят възможно погазването на конституцията от централната и местната власт", се казва в становището. По конституция крайбрежната плажна ивица е изключителна държавна собственост. Към нея принадлежат и дюните зад плажовете.

Кои спечелиха

Корал е христоматиен пример за това, което се случи на българското Черноморие в годините на прехода. Накратко, инвеститори купуват евтино общински и/или на местни жители земи, за които издействат ПУП-ове. Цената на урбанизираната земя скача с пъти и обикновено следва продажбата й на втори инвеститор. Той може също да препродаде терена или да го застрои. А може да изработи проект, който в комплект с разрешението за строеж да продаде на още по-висока цена.

Сагата с Корал започва през 2002 г. По времето на кмета Петко Арнаудов Царево решава да продаде общинските земи зад плажа. Инвеститорът, купил въпросните над 120 декара, е "Витатур инвест", учредена малко преди това от Сава Чоролеев, представител на "Ленор", Милко Милков от "Понс холдинг" и Симеон Симеонов от "Европа 5". Към онзи момент съдружник на Симеонов е настоящият кмет на Бургас Димитър Николов, тогава областен секретар на СДС. (Свързаната с Чоролеев "Прайм пропърти" и сега има 40 декара над южната част на плажа на Корал в местността Рибарницата).

Според информация в медиите "Витатур инвест" е купила земята за около 7 долара на квадратен метър или общо 840 хил. долара. Инвеститорът е заявил, че иска да строи комплекс за 2500 души с 350 работни места. По-късно по думите на тогавашния председател на общинския съвет Димо Иванов става ясно, че зад сделката стоят и политически обещания за подкрепа на кмета за следващ мандат.

Областният управител се опитва да спре сделката, станала без търг и конкурс, но губи делото във Върховния административен съд. Плановете на "Витатур инвест" за комплекса не се случват. ПУП-овете обаче остават в сила. (За падането им в съда МРРБ не успя да се пребори през 2011 г., понеже не внесе 20 лв. такса, а и защото беше закъсняло с няколко години.)

Мегапроект за продажба

Следва препродажба на земята през свързани фирми. Финално купува имотите дружеството "Ибердрола инмобилиария риъл естейт инвестмънтс". То е собственост на испанската Iberdrola Inmobiliaria, част от групата Iberdrola, която има и други допирни точки с България (виж карето).

От документите в Имотния регистър става ясно, че платената обща цена е 32.6 млн. лв. В дела около проекта обаче е посочена същата цена, но в евро. Самата Iberdrola пусна съобщение около скандала с оградата, че досега е инвестирала 38 млн. евро - за покупката на земята и за създаване на необходимата инфраструктура.

Проектът й за изграждане на апартаментни хотели непосредствено зад плажа на Корал е мащабен. Разположен е на ръба на 850 метра плажна ивица върху 122 хил. кв. метра, с разгъната застроена площ 236 хил. кв.м. Предвиждат се 2350 апартамента, 1800 подземни и 550 надземни паркоместа, 30 самостоятелни търговски площи; 34 павилиона на плажа, вътрешни алеи и улици с широчина 16 метра.

Комплексът се състои от 10 самостоятелни парцела, всеки със собствен проект. Важна част от него е изграждането на петзвезден хотел в северната част от територията, където е най-големият парцел (в светлосиньо на картата, който е и най-покрит с дюни). Той се разполага на 64 хил. кв.м и е със 129 хил. кв.м разгъната площ. Има 281 стаи и 148 паркинг места. Идеята е да се обособи като център на комплекса с условия за СПА, фитнес и спорт, шопинг и атракции.

Част от плановете преди десетина година са да се намери международна верига от типа на Hilton например, която да управлява хотела. А също и да се вземе концесия за цялата инфраструктура, както и на плажа на Корал.

Целта на Iberdrola не е задължително да построи комплекса (въпреки че има вариант и за това), а да го продаде на друг инвеститор - на части или изцяло заедно със земята, инфраструктурата (до комплекса и вътрешната, включваща канализацията, водоснабдяването, електрическата мрежа, комуникациите и пожарната система) и всички необходими разрешителни за строеж. Предвижданата цена навремето за продажбата на проекта в цялост е 88 млн. евро - според тогавашен план за проекта, с който "Капитал" разполага. Като потенциални купувачи на апартаментите са посочени руснаци, сърби, украинци и българи - на цена 1650 евро на квадрат.

До момента обаче единствените спечелили от случая с Корал са първоначалните купувачи на общинската земя, която са продали в пъти по-скъпо. Представители на общинската власт по това време вероятно също са сред печелившите. Ще има ли обаче и големи губещи.

Как ще излезем от дюните

Обратно в наши дни. Фирмата, работеща по новия ОУП на Царево, възнамерява да поиска официално от МРРБ специализираната карта на дюните зад плажа на Корал. Границата на зона А би следвало да се измести на 100 метра навътре спрямо актуализираната граница на дюните. За собственика на въпросните 120 дка това би означавало двоен проблем. Първо, защото не може да се строи върху дюни. И второ - изместването на зона А ще ограничи плътността и височината на строителството в повече части от проекта (позволени са 20% застрояване и два етажа).

Отделно друг екип работи по екологичната оценка на ОУП на Царево. Той също трябва да отчете зоната с дюните и може да направи препоръка тя да отпадне от проекта.

Правно по-чист вариант е държавата да изкупи от инвеститора терените с дюни. Такава е и позицията на геодезистите. От камарата посочват, че тази територия не може да бъде обявена за частна собственост, заграждането ѝ е незаконно и "отчуждаването на имотите в полза на държавата е задължително".

Опция е предвидена в Закона за устройство на черноморското крайбрежие - когато морски плажове засягат имоти - частна собственост, засегнатата част се отчуждава. За Корал това беше отбелязано още през 2015 г. когато регионалният министър Лиляна Павлова заяви: "Имаме специализирана карта, на която виждаме обозначени доста навътре дюните... Ще направим необходимото, което за съжаление не е предприето вече две години – намаляване на площта на тези частни имоти."

Не е ясно дали държавата ще поиска да използва тази възможност, тъй като ще трябва да се бръкне доста дълбоко. Едно е сигурно - някой трябва да загуби. Ужилването от сделката за Корал ще е или за инвеститора, или за данъкоплатците, или за природата.

Фотограф : Надежда Чипева