Появата им е неизбежна, въпросът е как и къде

Основно високите сгради са офисни, жилищни и хотели или смесени. Големите компании като банки, застрахователи, телекомуникационни компании, глобални корпорации и холдинги са едни от основните обитатели на високите офисни сгради на престижните градски локации.

Други такива са големите IT компании. Те обаче имат и важни изисквания относно средата извън самите офиси – общи пространства, заведения за хранене, спортни съоръжения, площи за рекреация и паркова среда т.н. В София имаме както големи компании с офиси, разпръснати в различни сгради и локации с желание да ги обединят, така и големи IT и аутсорсинг компании, прилагащи глобални стандарти и изисквания към средата. Подходящите места и локации за такива сгради са ограничени. Всичко това създава предпоставки за появата на високи офисни сгради в София около транспортните възли с имидж на "добра локация".

Жилищните сгради са друг основен двигател на високото строителство по света. Освен заради увеличаването на населението и липсата на площи това е и в резултат от търсенето на определени социални групи с динамичен градски начин на живот и високи доходи. Те имат високи изисквания за качеството на обитаване и "имиджа" на локацията. В София вече имаме такива групи обитатели, но в същото време пазарът не може да предложи адекватни решения във високия сегмент. Една от алтернативите за запълване на тази пазарна ниша са високите жилищни сгради на престижни локации в града.

Това добро или лошо за града е?

Създаването на подходящи условия за бизнеса и привличането в града на обитатели с високи доходи е положително за развитието му. В този контекст желанието за строеж на високи сгради е положителен сигнал за градската икономика.

Един от основните проблеми пред големите градове е разпростирането им в безкрайните крайградски зони с ниско строителство, което води до използване на много ресурси и голяма зависимост от автомобила. Редица урбанисти виждат решението на проблема именно в създаването на мултифункционални градски зони с голяма плътност и височина на сградите, разпределени в различни ключови зони на града, извън старите градски центрове заради опазването на културно-историческото наследство.

Основен фактор за развитието на такива зони е наличието масов градски транспорт – железница или метро, както и на зони за спорт и отдих – паркове, крайбрежни зони на реки, езера или море. Обичайна практика е държавите или общините да насърчават развитието на тези зони чрез предоставяне на терени, изграждане на инфраструктура, данъчни облекчения и други стимули. Създават се специфични правила за изграждането на тези проекти с цел максимализирането на обществените ползи от тях и оживяване на градското пространство - 24 часа, 7 дни в седмицата. Важен момент е насърчаването на връщането хората с високи доходи отново в града след десетилетия на миграция към периферни територии.

Какво се случва в София?

При офисите инвестиционният интерес е основно към локации на главни булеварди и метростанции и в близост до инфраструктура за свободното време – паркове, молове и големи търговски обекти. При жилищата, от една страна, има засилен интерес към близки до центъра територии, а от друга страна, има бум на проекти за затворени комплекси в периферията на града. И в двата случая това се случва в утвърдилите се вече като "престижни" райони. Това е и основната причина инвестициите да са концентрирани предимно в южните и източните райони на града.

Въпреки че общият устройствен план (ОУП) дава високи параметри на застрояване на редица места в града, на практика това не се случва навсякъде - оформят се няколко на брой вторични градски центрове, намиращи се на ключовите кръстовища по протежението на някои от основните булеварди. Съвсем логично там е съсредоточен и интересът към строителството на високи сгради.

За да се развие някоя от другите локации, определени в ОУП, но извън границите на вече утвърдените като "атрактивни и престижни", е необходимо общината да инвестира в допълнителни стимули за развитието на тези територии.

Как да се овладее инвестиционният натиск към "атрактивни" територии?

Необходима е ясна визия как ще се развива градът – ще се разпростира ли или ще се концентрира. Трябва да се определят приоритетни зони за развитие на вторичните градски центрове и да се инвестира в инфраструктура заедно с други стимули за привличане на инвестиции. Трябва се създадат по-ясни правила за параметрите на застрояване, включително за ограничаване на максималната височина спрямо характера на средата. Важно е да има специфични правила за околосградното пространство и устойчивостта на сградите. Преди да бъдат одобрявани, предложенията за високи сгради трябва да бъдат придружени с проучвания за въздействието им върху града.

Без съмнение развитието на пазара, както и всички останали глобални предпоставки предполагат, че през следващите години ще има засилен интерес към строителство на високи сгради в София, но въпросът е не дали, а как и къде ще се случват те.