Строй каквото поискаш...
Как една алинея, един зам.-министър и едно писмо промениха облика на София за десетилетия напред
Вечерни новини
Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"
Вратата
"Плътността и интензивността на застрояване не се ограничават в ъгловите урегулирани поземлени имоти със свързано основно застрояване на двете странични регулационни линии." - Чл. 27 ал. 3 от ЗУТПазителят
Възможни решения
Ако София ще става град на небостъргачи, времето да регулира къде и как ще става това е сега. От "Група Град" вече внесоха няколко предложения за справяне с проблемния чл.27: по-високи такси за разрешение за строеж, с които да се компенсира подобряването на инфраструктурата, общината да получава собственост или право на ползване на части от такива сгради за социални и обществени цели и др. Инвеститорите могат да бъдат задължавани да проектират по-устойчиви проекти и да подобряват средата наоколо.Примерът
Когато през 1915 г. в Ню Йорк се появява 42-етажната Equitable Building, която хвърля почти 30 хиляди квадратни метра сянка върху съседните сгради, в града назрява революция. Само година по-късно общината отговаря с първата по рода си Резолюция за зониране на града. Списъкът от прости правила трябва да укроти безграничния ентусиазъм на инвеститорите в недвижими имоти. Високото строителство в Манхатън, разбира се, не спира. Но градът се подчинява на логика: хората имат право на светлина, а инвеститорите - задължение да компенсират грандиозните частни строежи с нова среда за обществено ползване. Получава се и приятният страничен ефект, че сградите придобиват характерен вид и днес никой не би объркал силуета на града с друг."София е готова за небостъргачи", каза само преди две години тогавашният главен архитект Петър Диков. След това високите сгради и новите планове за такива започнаха да изникват един след друг. Последният пример е огромната кула, която е планирана до "Парадайс мол". Според градоустройствените планове тя трябва да е с височина 23 етажа. Как тогава финалният проект порасна двойно и ще бъде най-високата сграда в столицата?
За да разберете това, трябва да ви запознаем с един зам.-министър, едно негово писмо и една алинея в един закон. Става дума за Савин Ковачев, зам.-министър на регионалното развитие в два поредни кабинета, а писмото е написано от него през 2007 г. и тълкува чл.27, ал.3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ). Това е цял магически портал. През него са преминали почти всички по-големи проекти в София, които познавате днес и които промениха начина, по който изглежда столицата.
При определени условия тази алинея и тълкуванието на Ковачев заличават всички изисквания за т.нар. плътност и интензивност на застрояването. С други думи, ако инвеститорът се окаже с парцел на правилното място и си издаде нужните документи, може да построи почти всичко, което му дойде наум.
Казусът НИКМИ и магията на чл. 27
Ключовият за облика на София чл. 27 е в ЗУТ от написването на закона през 2001 г. Той постановява, че ако имате парцел на ъгъл и съседи от двете страни "на калкан", по средата може да построите каквото пожелаете, стига да го свържете със съседните сгради. Не е ясен мотивът този текст да се появи в закона, но както с много други текстове от стократно прекроявания ЗУТ, и този търпи всякакви творчески интерпретации.
Първото решение на изобретателните инвеститори след приемането на закона е да разделят собствените си парцели на три части, за да осигуряват сами съседите и калканите в двата крайни имота, а по средата да строят без ограничения, разказват пред "Капитал" професионалисти от бранша. "При добро стечение на обстоятелствата така може да конфигурираш нещата, че да си създадеш изкуствени два имота, за да можеш с този, който ти остава в средата да си направиш каквото искаш", обяснява урбанисът Нурхан Реджеб.
Малка корекция идва с пристигането на Савин Ковачев като заместник-министър на регионалното развитие в кабинетите на Симеон Сакскобургготски, а след това и на Сергей Станишев. Ковачев въвежда нова практика - неговото министерство да издава "тълкувателни писма", в които да обяснява на инвеститорите как точно да разбират чл. 27. "Капитал" разполага с две такива писма - от 2007 и 2009 г. Според източници от бранша броят на тези запитвания е десетки, а от МРРБ потвърдиха, че през 2016 г. са поискани три.
Първият и най-важен е казусът НИКМИ, по името на строителната фирма, която строи "Милениум център" - трите огромни кули до НДК (виж историята на проекта в карето). Той се цитира из коридорите на Направление "Архитектура и градоустройство" и в документите на инвеститорите и до днес. През 2007 г. строителната фирма пита Ковачев дали чл. 27, ал. 3 може да се прилага за имоти на три или четири улици вместо само на две, за да не се получава изкуственото делене на имоти. Заместник-министърът им отговаря, че имот "с лице на три и повече улици може да бъде застрояван без ограничение на интензивността и плътността на застрояване".
Това не е просто вратичка в закона. Това е индулгенция, каквато навремето папите са издавали за греховете на близки до тях владетели. Ако успееш да се озовеш на правилното място, казва Ковачев, целият план на София не важи за теб. Така той създава удобен прецедент за прескачане на градоустройството, който се използва и до днес.
Няколко месеца по-късно разрешението за строеж на "Милениум център", което е издадено първоначално през 2005 г. и е за 96 хил. кв.м застроена площ, пораства с още 14 хил. кв.м. Подписът е на тогавашният главен архитект на София Петър Диков, а основанието за това - именно тълкувателното писмо на Ковачев.
Казусът НИКМИ бързо става известен. Той се използва и при промяната на регулацията, за да стане възможен турският комплекс "Гранд каньон" в "Младост 3" през 2014 г. Там инвеститорите създават нова улица и променят предназначението на терена така, че да попада в обхвата на удобния член. Именно със същото правило се аргументира и инвеститорът в небостъргача "Парадайс" на бул. "Черни връх". Според общия устройствен план на София сградата би била с максимум 23 етажа, но използвайки вратичката, тя ще достигне 55 етажа. Но правилото се използва далеч не само за небостъргачи. Проекти като самия "Парадайс мол", "Сердика мол", "Сан Стефано плаза", "Сити тауър" на площад "Македония", също се възползват от него. "На почти всяко кръстовище има не толкова мащабни проекти от последните години, които натоварват дори повече градската среда", коментират от "Група Град".
Съд високо, община далеко
В града се "появява обратната логика и инвеститорите нарочно търсят такива парцели заради ефекта на чл. 27, ал. 3", коментира арх. Ангел Захариев от "А&A архитекти" и "Група Град". Текстът от ЗУТ създава очевидни възможности за схеми на инвеститорите и държавна и общинска корупция. Резултатът е, че високите и обемни сгради поникват там, където инвеститорите успяват да прескочат регулациите, а не където е изчислено и премерено, че ще изглеждат добре и има достатъчно инфраструктура, която да ги поеме.
В действителност общината може да не разрешава подобни проекти, ако има такова желание. Съдът вече е създал такава практика. "Изключението, което има предвид чл. 27, ал. 3 от ЗУТ, е приложимо в рамките на устройствените показатели, одобрени с ОУП, а не неограничено", се казва в няколко решения на Върховния административен съд. С други думи, София може да отказва разрешение за строеж на проекти, които не се съобразяват с общия устройствен план. Не и София на Петър Диков обаче. Както и тази на Здравко Здравков, засега. "Работим за законодателни промени заедно с професионалните организации, за да бъдат променени членове като този. Към момента използването на този член е напълно законосъобразно", коментира преди седмица пред "Капитал" настоящият главен архитект на София.
Този отказ от отговорност има очевидни последствия. Първото и най-видимо е, че идеята за софийско "сити" е обезсмислена. Такова засега няма да се появи на място, където има достатъчно добра инфраструктура и транспортни връзки, каквито могат да бъдат например терените зад Централна гара. Вместо това високите сгради ще стърчат в различни краища на града. А щом не се спазва регулацията, няма как да бъде планиран и ефектът на тези сгради върху средата. Всеки от големите проекти в София в момента води също толкова големи въпроси без отговор. Как ще поеме бул. "Александър Малинов" трафика на двата огромни проекта - "Гранд каньон" и планирания в съседство проект на бизнесмена Заки Маджид, който обещава 45 хил. кв.м застроена площ на парцел от 3 дка? Как ще се промени гледката към Витоша след построяването на "Парадайс тауър"? Адекватно ли е организиран транспортът около "Милениум център"? Ще може ли канализацията в "Лозенец", "Младост" и центъра да поеме огромното натоварване със завършването на строежите? Не знаем, защото планиралите София не са планирали тези сгради. Не ги е планирал и Савин Ковачев, нито Петър Диков, които просто са подписали едни документи. Защото, както Диков отбеляза, София е готова за небостъргачи.
Случаят НИКМИ
През деветдесетте Столичната община апортира правото на строеж върху терена край административната сграда на НДК в специално създаденото дружество "Милениум център" срещу 25% от акциите му. Бившият кмет на София Стефан Софиянски беше разследван за тази сделка. Останалите дялове в дружеството тогава са на ОББ и Инвестиционен фонд "Развитие". През 2001 г. общината продава на ОББ дела си, а година по-късно строителната фирма НИКМИ купува дружеството и се сдобива с единствения му актив - земята.Разрешителното за строеж на "Милениум център" е издадено през 2005 г., но две години по-късно фирмата иска допълнително тълкувание на Закона за устройство на територията от Министерството на регионалното развитие. Вследствие на тълкувателното писмо фирмата получава право да построи допълнителни 14 хил. кв.м. В началото на 2008 г. НИКМИ започна строителството, но се очаква сградата да бъде готова и да поеме първите си наематели през 2017 г.
25 коментара
Искрено не разбирам защо (вече )списание с името Капитал прокарва идеи, че е лошо нещо строителството на високи сгради в столицата. Разбира се, че е време да се правят небостъргачи, даже сме закъсняли. Законите ни са прекалено закостенели в това отношение и трябват промени, за да може наистина София да расте, но да не старее.
Чл. 27, ал. 3 от ЗУТ трябва да се премахне напълно и безвъзвратно. Този тумор, който е виновен за огромно количество проектантски и строителни безобразия най-накрая трябва да изчезне! За това се говори от поне 10 години, но не се прави, защото така е удобно на хората с парите.
Няма никаква причина в ъгловите имоти да се допуска безконтролно и неограничено застрояване, защото това води до неспазване на показателите за озеленяване и паркиране. Ако е толкова важно да се направи "пунктова" сграда, това може да стане на базата на адекватна градоустройствена обосновка и с разумни параметри.
До коментар [#1] от "zztop11":
Нищо не налага и предполага строителството на сгради над 70-80м в София. Първо, то е необосновано скъпо и сложно за, като цяло, слабо развитата строителна индустрия у нас. Второ - свободни терени, на които да се разполагат достатъчно големи и не толкова високи сгради, има предостатъчно. Това, което няма, е адекватно и перспективно градско планиране, което да насочи по адекватен начин желанията на инвеститорите, но и да защити интересите на обществото. С други думи - парите командват, а това е във вреда на мнозинството от гражданите.
До коментар [#3] от "axo":
Такива проекти не се правят ей така, просто защото хората има едни излишни пари. Проучва се добре пазара и се стига до заключение дали има нужда или няма. Щом имат готов проект и са готови да налеят стотици милиони в него значи има нужда от такава сграда. И да, от време оно хората с пари ръководят и това ще продължава, защото хората с пари отварят работни места и стимулират икономиката. Не виждам обаче каква вреда носи при мнозинството от гражданите?
До коментар [#4] от "zztop11":
Ами то да вземем да го махнем тоя ЗУТ за какво ни е. Сега като се замисля то и архитекти не ни трябват той инвеститора знае най-добре какво изисква пазара. За какво са ни тия норми и спирачки дето си поставяме. Ромските гета например се развива съвсем естествено и смея да твърдя, че са чудесни, нека вземем пример от тях, даже имам спомен, че колегите урбанисти ги водиха там като студенти за да се запознаят със страхотноста им на живо.
До коментар [#5] от "hmmrun":
Като стана дума за циганските гета ЗУТ каква работа точно върши, че си стоят още гетата?
До коментар [#6] от "zztop11":
Прав си ЗУТ-а е виновен. От ДНСК нямат нищо общо с тая работа (и с никоя работа в тая връзка).
До коментар [#1] от "zztop11":
Искрено не сте разбрал идеята на статията
До коментар [#4] от "zztop11":
Хахахахахаха, искрено ме разсмяхте... Явно не познавате много хора от строително-инвестиционния бранш. Сигурно има и такива, за които говорите - с проучвания на пазара и прочие ала-бала. Болшинството обаче са една невъобразима сволоч от всякакви измекяри - като се започне от нискочели кадри на строителни войски и всякакви други комунистически строителни организации, които след 89-та са гепили колкото могат и се стигне до обикновени престъпници - автокрадци, сутеньори, наркопласьори и т.н. Фундаментални и важни решения, с милионна тежест редовно се взимат във фитнеса, по време на маникюр или просто защото жената на някой друг подобен мозъчен тръст е казала, че нещо е вървежно.
Моделът на тези хора не е устойчив и създава работни места и пари само временно, след което пазара прегрява заради алчността им.
А ако не виждате как безконтролното и не добре регламентирано строителство вреди на гражданите значи, че темата Ви е малко висока и по-добре се концентрирайте върху нещо по-подходящо - футболното първенство например.
[quote#9:"axo"]Сигурно има и такива, за които говорите - с проучвания на пазара и прочие ала-бала.[/quote]
Раговарял съм точно с двама човека със строително-инвестиционни идеи. С цял антураж експерти бяха проучили къде, как, какво, до колко, с колко и прочие. Сградите бяха в пъти по-малки от тези на графиката. Все ме навежда на мисълта, че макар и да са "измекяри" не биха хвърлили стотици милиони преди да са проучили дали има смисъл.
Регламентация трябва да има, не съм твърдял никога обратното, но в случая толкова шум се вдигна за тази сграда, защото предполагам, че на мястото е трябвало да се издигне друга такава. Имай предвид, че откакто има метростанция мястото стана много предпочитано. Наслушах се и на тъпите тези на "зелените", че такава сграда щяла да закрива гледката към Витоша. Пак препращам към графиката, на нея виждам 8 сгради, от тези 8, ШЕСТ са получили разрешение по спорния член. Защо точно тази сграда се оказа камъка, който обръща каруцата?
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.