Свят

Градове призраци в Китай показват проблемите на имотния пазар

Голяма част от хората, закупили апартамент, който не е завършен, живеят в него, защото не могат да си позволят и наем, и ипотека

Призрачни градове се появяват на все повече места в китайските провинции

Тодор Шишков

Призрачни градове се появяват на все повече места в китайските провинции © Reuters

ЕС отблизо

Седмични новини за европейски регулации, бизнес и финансиране.

Китайският имотен пазар е един от най-динамичните в света, като цените му дори надхвърлят тези на американския. Огромният брой хора, които се местят от селата към големите градове само засилва нуждата от изграждане на още и още жилищни блокове. Дали обаче китайският имотен пазар не е балон, който бавно, но сигурно, върви към спукване?

Един феномен на местния пазар говори точно за това - т. нар. призрачни градове, които стават все по-често срещана гледка в големите китайски градове. Те са резултат на започнат проект, който по различни причини, дали финансови или политически, не е успял да бъде завършен. Строежът спира, сградите остават необитаеми и празни, минава време и следва събарянето им. Подобно нещо се случи в края на август 2021 г., когато 14 блока бяха взривени контролирано в град Кунмин, провинция Юннан. След седем години, в които нито сградите са били завършени, нито са се намерили желаещи да се нанесат, те трябваше да бъдат премахнати от съображения за сигурност.

Все по-голям брой хора пък започнаха да се нанасят в апартаментите, за които са платили още преди те да бъдат завършени, въпреки че строежът им е спрял. Репортери на японското издание Nikkei се свързват с две такива жени, като и двете казват, че просто не могат да си позволят да плащат и наем, и ипотека. Поради тази причина те живеят в "апартаментите", които са си купили, въпреки че те са просто бетонни кутии. Надеждата им е, че действията им ще накарат местното правителство да задължи строителните компании да завършват проектите си, щом хората живеят дори в незавършени апартаменти.

Подобни случай са рядкост, въпреки че не са и невъзможни. "Правителството ще ни спаси във всеки случай", споделя пред Nikkei една от жените, наречена Ли, за да се запази анонимността й. Само в Юнан има повече от 80 града-призраци, твърди японското издание.

По данни на Nikkei китайският пазар на недвижими имоти е 2.6 пъти по-скъп от този в САЩ. Общитя му размер достига 95.6 трлн. долара - това е изключително високо ниво, което до голяма степен е продиктувано от последните години на засилен инвестиционен интерес към сектора. В последните 10 години стойността му се е увеличила над три пъти.

Изолиран случай ли е Evergrande?

Кризата, в която изпадна китайският гигант за недвижими имоти Evergrande, чиито задължения надхвърлят 300 млрд. долара, беше причинена от това, че компанията не успя да изплати лихвените плащания към международни инвеститори. Това накара рейтинговага агенция Fitch да обяви Evergrande в неизпълнение по дълга. Все повече експерти се опасяват, че случаят на Evergrande може да не е изолиран, а ранен знак за бъдещето на сектора.

Проблемите "надхвърлят далеч отвъд Evergrande", заяви пред South China Morning Post Джим Венеау, който е ръководител за Азия на инструментите с фиксиран доход в AXA Investment Managers в Хонконг. Фактът, че одиторите на някои от най-високо оценените имотни групи, разработващи проекти, са подали оставки през последните седмици, свидетелства за липсата на прозрачност в сектора.

Особена загриженост предизвикват скритите дългове - като частни облигации и доверителни заеми, които получават преференциално третиране пред задълженията към чуждестранни кредитори.Това подхранва опасенията относно лошото подаване на информация и намалява вероятността офшорните пазари на финансиране да се отворят отново скоро.

Друг важен феномен е и огромното значение, което пазарът на недвижими имоти има, за брутния вътрешен продукт (БВП) на Китай. Доклад на професорите Кенет Рогоф от Харвардския университет и Юанчен Янг от университета Цинхуа стига до извода, че този бранш е отговорен за 29% от БВП на странта, което е изключително високо ниво. Тази голяма зависимост поставя цялата икономика под опасност, защото при евентуално обезценяване в сектора цялостната икономика на Китай ще преживее същото.

За проблеми в сектора говори и друга статистика. Процентът на собственост на имоти в градските райони в Китай е 90, което изглежда доста добре. За сравнение, същият показател в САЩ е 64.8% по данни на Бюрото за преброяване на населението на САЩ, публикувани през миналата година. В Европа нивата са подобни, като във Франция е 64%, а в Нидерландия - 69.1%. Проблемът обаче се крие в следното - първо, това е процент само за градските райони, а данните за Европа или САЩ са за страните. Второ, богатите граждани в Китай изключително често притежават по повече от един имот и това реално променя този показател.

Затова, изглежда, е по-добър вариант да се сравнява друг подобен показател - процентът на незапълнени жилища. В Китай той е 20%, което е доста висока стойност. В САЩ е 9.1%, а в Япония - 13.6%. В Европа стойността е по-близка до тази в Китай - 18.1%, но данните за Европа са предоставени като едно цяло, което не дава най-пълната представа за реалната ситуация.

Прогнозирането на посоката на развитието на пазарите е изключително трудно. Възможността прекалено предпазливите инвеститори в сектора на недвижимите имоти в Китай да пропуснат повратния момент за цените на активите е реална, а и би имала сериозни последствия.