Офисът оцеля, но ще е различен

Back to office, но плавно

Отношението към home офис-а и склонността на компаниите да го приложат в по-голям мащаб сега е от най-проучваните теми от консултантите при недвижимите имоти.

"Наблюдава се поетапно завръщане на наемателите в офис сградите, като очакваме този процес да е още по-активен през втората половина на септември. Към днешна дата, изглежда, в офиса са се завърнали около 10 - 20% от служителите", казва Верка Петкова, мениджър бизнес развитие в Colliers. Прогнозата е, че този процент ще се увеличава до 60 - 70 в края на годината. А компаниите ще продължат с хибриден модел на работа с гъвкаво работно време.

"Повечето компании са поканили служителите си да се върнат, ако желаят. Изключение са тези, които са ги задължили. Но средно за пазара процентът на завърналите се е малък. Както е малък и този на решилите засега да не се завръщат", обяснява Станимира Пашова, мениджър офис площи в Cushman&Wakefield Forton. Според тяхно проучване от втората половина на май сред компании с над 22 000 служители в София 28% от хората вече са в офиса, 55% планират да се върнат поетапно до есента, а 17% от компаниите още не са решили. В традиционните индустрии делът на хората, които вече са в офиса, е по-голям, отколкото в IT и аутсорсинг сектора.

От компаниите, попитани от Slavtchev Consulting, 90% са казали, че още работят от къщи, а 75% - че ще се връщат на работа в близко или далечно бъдеще. По-скоро близко, тъй като 50% са планирали тази стъпка за след 15 юни, 30% я мислят за началото на юли, за да мине малко време след очаквания тогава край на извънредните мерки, а 20% нямат ясен план. От значение е и епидемиологичната обстановка в държавата, от която е компанията, отбелязва Славчев. Американските компании все още са дистанцирани, докато европейски вече мислят за някакъв тип организация за връщане на хората в офисите. Китайските отдавна го направиха.

Отскоро в наемните договори се включват клаузи, които дават по-голяма гъвкавост на наемателите за прекратяване на договорите при евентуална втора вълна, казва Верка Петкова, директор бизнес развитие в Colliers Фотограф : Капитал

Хибриден модел

От Cushman&Wakefield Forton прогнозират, че хибридният начин на работа - от различни работни пространства, ще се наложи като трайна тенденция. И тя ще е съпътствана с все по-широко навлизане на технологиите в работния процес.

Ръководството, издадено от компанията, за завръщането в офиса залага принципа на два метра дистанция, за да е безопасна офис средата. То включва също технически указания за проверка на системите и инсталациите в сградата, мерки за реорганизиране на общите й части и на отделните офиси и съвети как промяната да се комуникира със служителите.

Засега на пазара неизвестните са повече от известните, както казва Станимира Пашова. Затова компаниите са заети повече да префасонират офисите си, отколкото да ги сменят. Повечето променят организацията на ползването им и прибягват до дизайнерски похвати. Идентифицират бюрата, които да се ползват през едно, слагат надписи и указателни табели. Собствениците на офис сгради по-често дезинфекцират и почистват общите части, правят профилактика и промени в климатични инсталации, слагат термометри на входовете, регламентират еднопосочно движение и пр.

Според Пашова, "ако компаниите запазят офисите, каквито са, като размер, а по-малко хора ходят в тях, за да спазват физическа дистанция, каквито са нагласите, не би трябвало да има резки движения на наемния пазар. Но ако компаниите преценят дългосрочно да прилагат политика за home office, тогава е нормално да се очаква движение надолу в търсенето. А ако има втора вълна на коронавируса, решенията ще са съвсем други", казва Станимира Пашова.

"Ако искат да поддържат дистанция 1.5 м, а според някои наръчници и 2 м, компаниите би следвало да наемат двойно по-голяма площ, но не вярвам някой да го направи. Решават проблема с работа на смени, ротации на персонала, частична работа от вкъщи, пренареждане на бюрата в офиса", обяснява Антон Славчев.

Новата възможност - същият бизнес да се прави от хора във и извън офиса, според него е особено предизвикателна за компаниите, които работят с конфиденциална или чувствителна информация. Такива са например BPO (аутсорсинг) компаниите. Досега те са се опитвали да концентрират риска на едно място, където всичко - IT, телефония, електрозахранване, е двойно подсигурено. Сега ще трябва да мислят как чувствителната информация да продължи да се работи от офиса, където хората са през едно работно място, а останалото да се работи от другите, пръснати на различни места.

Баланс на пазара засега няма. Няма и достатъчен обем от транзакции, за да се види кои са правилните ценови нива, казва Антон Славчев, изпълнителен директор, Slavtchev Consulting. Фотограф : Капитал

Да запазя ли офиса

Попитани за бъдещето (в изследването на Slavtchev Consulting), 10% от компаниите казват, че ще им трябват повече офис площи, 50% - че ще запазят същия офис като големина, 30% - че ще търсят да намалят офиса, а 10% нямат яснота. От компаниите, които ще запазят същия офис, 86% ще се опитат да останат в същите сгради, но ще пробват да намалят разходите си чрез редукция на площите или предоговаряне на наемните нива.

Някои компании пробват вариант по-малък централен офис и сателитни офиси. Това обаче е приложимо за по-големите градове, в които пътуването до офиса отнема повече време. Запитани за София компании отговарят, че градът не е толкова голям, че да налага подобни решения, казва Славчев. В провинцията се изнася по скоро надомна работа, отколкото офиси. Има и компании, които от чужбина влизат първо в София, но за отделни проекти отварят звена в Пловдив като по-разходоефективен пазар - като заплати и цени на офисите.

Съществува и очакване, че евентуалното разрастване на компаниите може да се поеме от споделените офис пространства. В ситуацията на неизвестност те дават възможност за гъвкаво краткосрочно наемане. Проблемът е, че са по-скъпи. И вероятно успехът им ще зависи от това дали наемът за 12 месеца в подобно пространство излиза по-евтино от предсрочното прекратяване на петгодишен непрекъсваем договор. От значение ще са и нагласите на клиентите им. Някои хора имат задръжки да работят в среда с непознати.

Кой ще оцелее

В по-дългосрочен план със сигурност ще се наложи да се преосмислят и философията на офиса, и проектирането на офисни сгради. На първо време каква е вярната посока ще покаже кризата, в която по-добрите офисни проекти да изпъкнат пред другите. Такива са сградите, чиито прозорци се отварят във всички посоки. Тези, които имат вентилационни системи, които да въвеждат свеж въздух отвън, наред с климатици, които да затоплят или охлаждат съществуващия въздух. Макар и с по-ниска енергийна ефективност непрекъснатото внасяне на свеж въздух осигурява по-голяма санитарната ефективност.

Проблем се оказват и асансьорите. Ако хората трябва да пътуват при необходимата дистанция в тях, за отиването на работа на всички служители в голяма сграда ще са необходими часове. Време ще гълта и обедната почивка. А това може да накара някои служители да предпочетат да работят от вкъщи.

Ще спечелят сградите, проектирани така, че да осигурят повече естествена светлина. И тези, чиито етажни плочи са разделени на модули и имат повече врати, така че потоците на влизащите и излизащите хора да се не смесват. С други думи, офис сградите, при чието проектиране е мислено и за удобството на обитателите, а не само за най-голяма икономическа ефективност.

Според Антон Славчев при проектирането на офис сгради в България ще се върви в посока поне 15-20% общи части. Последните години в търсене на ефективност различни архитекти са ограничавали този въздух до 7-10%. Резултатът са коридори, широки 1.30 м при минимум 1.60 м, и като цяло голяма гъстота на обитателите на офисните сгради.

По информация на Slavtchev Consulting сега в България на един човек се падат средно по 10 кв.м офис площи (при BPO компаниите, които са по-разходно ориентирани - 8 кв.м). За сравнение - в парижкия бизнес квартал "Дефанс" на един човек се падат 20 кв.м офисни площи. Колкото по на изток отивате, толкова по на гъсто работят хората, отбелязва той.

Текстът е част от специалното приложение "Капитал Офис площи".

Цялото издание може да прочетете на capital.bg/biblioteka.