Пандемията ще преобрази глобалния офис пазар

Новата нормалност

Пандемията опразни офисите, хотелите и моловете и накара милиони хора да работят от домовете си. И макар сега някои от тези имоти да отварят наново врати, завръщането не е към старото положение, а към една т.нар. нова нормалност на по-голяма физическа дистанция и промени в организирането на работата, които поставят хигиената в сърцето на трудовото планиране. А в по-дългосрочен план COVID-19 може да се окаже катализатор и на по-дълбоки промени в бизнес моделите както на самите компании, наемащи площи за служителите си, така и на инвеститорите в такива площи.

Първите сигнали за задаващата се трансформация станаха видими още със затварянето на икономиките. Усилията за ограничаване на разпространението на заразата принудиха много бизнеси да пренастроят ударно работния си процес и да го прехвърлят онлайн. Масовият експеримент с домашния офис показа, че дистанционната работа също може да е продуктивна, а немалка част от хората биха искали да продължат да работят от домовете си и в бъдеще - било то постоянно или по няколко дни месечно. Според проучване на Gallup например 60% от американците предпочитат да работят дистанционно колкото се може повече дори и след премахването на ограниченията. Тези нагласи ще принудят компаниите да преосмислят нуждите си от офисно пространство, а това от своя страна ще окаже натиск и върху наемните нива.

"Приложенията за дистанционно сътрудничество като Zoom, Microsoft Teams и Google Hangouts вероятно ще имат дългосрочен ефект върху пазара на офис площи, подобен на този, който имаше мобилното пазаруване върху търговията на дребно", прогнозира пред Reuters Джина Шимански, портфолио мениджър в бостънската AEW Capital Management, която е един от най-големите инвестиционни мениджъри за недвижими имоти.

В "Манхатън", чиито небостъргачи отдавна са най-ценният клас имоти в САЩ, допълнителното свиване на наеманите от бизнеса площи може да доведе до спад в цените, сходен на този по време на рецесия. Тези прогнози се отразяват и в нагласите на инвеститорите, които още отпреди коронакризата са предпазливи по отношение на офис сградите. Така например за петте години до края на 2019 г. цените на акциите на SL Green Realty Corp и Vornado Realty Trust - два от водещите наемодатели на офис площи в Ню Йорк, са се понижили с около 20%, на фона на 57% ръст на индекса S&P 500 за същия период. В седмиците на разпространението на коронавируса стойността на акциите на двете компании се понижи два пъти по-бързо заради опасенията, че някои от наемателите няма да могат да плащат наемите си, отбелязва агенцията.

А според американската асоциация на строителите, собствениците и инвеститорите в търговски имоти NAIOP през следващите четири тримесечия търсенето на офис площи ще намалява, като само за третото тримесечие на 2020 г. очакваният спад в обема на наетите площи ще е от порядъка на 16.3 млн. кв. фута (около 1.5 млн. кв.м).

Големи технологични компании като Twitter, Facebook и Shopify вече обявиха, че служителите им ще могат да избират откъде да работят. Проучване на консултантската компания Challenger, Gray & Christmas Inc сред над 300 мениджъри по човешки ресурси от 23 различни сектора от американската икономика също показва, че половината от компаниите ще дадат на персонала си възможност да работи дистанционно.

Отсам Атлантика тенденциите са подобни. Според рейтинговата агенция Fitch Rating пандемията ще промени необратимо офис пазарите в Европа, като свие търсенето на офис площи. Това важи с особена сила за скъпите и силно централизирани офис пазари в големи градове като Лондон и Париж, докато при регионалните пазари и градовете с по-равномерно разположение на административните сгради като Амстердам и Хелзинки ефектът няма да е чак толкова осезаем.

"Настоящата ситуация ще накара служители и мениджъри да поставят под въпрос достойнствата на традиционната работа в офис", посочват от Fitch. "Архитектите ще трябва да преосмислят офис дизайна така, че да гарантира бъдеща възможност за социална дистанция. А цената на служител за едно такова работно място ще се повиши." Според анализаторите от агенцията в дългосрочен план това ще застраши дългогодишната доминация на градските центрове като офис локации.

Рано е за епитафии

Монетата обаче има и обратна страна. Именно необходимостта да обезпечат повече място за служителите си в новата нормалност на съжителството с вируса (поне докато бъде създадена достатъчно надеждна ваксина) всъщност може да доведе до това, че компаниите ще търсят да наемат повече площи. Проучването на Challenger, Gray & Christmas Inc например показва, че 86% от фирмите ще въведат протоколи за спазване на социална дистанция, което за бизнесите с по-голяма гъстота на служителите в офиса (каквито са например някои технологични компании) ще означава нужда от допълнително пространство, за да могат да върнат хората в обичайната им работна среда.

"Смятаме, че е твърде рано да се пише епитафията на целия офис сектор, тъй като има редица уравновесяващи сили, които оказват влияние", коментира пред CNBC имотният анализатор към UBS Джонатан Уолошин. Необходимостта от повече място, за да се гарантира дистанцията, е само една от тези сили. Дори и на фона на добрите резултати от масовия тест с дистанционната работа за компаниите все още е важно да събират персонала си на едно място.

"Въпреки че повече компании може да възприемат политики за работа от дома, ефектът върху използването на офис пространства се очаква да е минимален, тъй като бизнесът все още има полза от това служителите да се събират заедно физически и в последното десетилетие е инвестирал много време и средства за оптимизиране на ефикасността на офисите си", посочват в скорошен доклад от консултантската компания Colliers.

"Ако погледнем голямата картина, мисля, че в света след намирането на ваксина за COVID-19 ще се нуждаем от офис пространства, в които хората да си сътрудничат и да работят заедно", посочва главният изпълнителен директор на ритейл гиганта Walmart Дъг Макмилън пред Business Insider. По думите му резултатите на дистанционната дейност на някои от екипите са били впечатляващи, но някои неща "просто липсват". "Само един пример - как посрещате нови служители в такава среда? Как опознавате хората, с които работите? Как добивате усещане за корпоративната култура", изтъква той.

Бившият главен изпълнителен директор на Google Ерик Шмит също смята, че бъдещето на офисите не е никак мрачно. В скорошно телевизионно интервю милиардерът от Силициевата долина прогнозира, че след утихването на пандемията търсенето на офиси ще се засили, тъй като компаниите ще се нуждаят от повече пространство - а това ще повиши и стойността на площите.

За подобна тенденция говорят и очакванията на анализаторите от CBRE, според които след достигнатата стойност от 35.66 долара за кв. фут (0.09 кв.м) през първото тримесечие на 2020 г. до края на годината средните наеми на офис площи ще се понижат до 33.23 долара за кв. фут през четвъртото тримесечие, но след това постепенно ще започнат да се възстановяват, като към първото тримесечие на 2022 г. ще достигнат предкризисните си равнища. Глобално проучване на консултантската компания показва, че едва 20% от фирмите възнамеряват да отворят офисите си веднага след премахването на правителствените ограничения, а около 42% казват, че ще го направят, след като покрият вътрешните си стандарти.

Сигурни промени

Едно е сигурно - компаниите ще трябва да преосмислят организирането на работното пространство така, че да се съобразят с новата след-COVID нормалност и с вероятността от втора вълна на вируса или друга подобна здравна заплаха в бъдеще време. Решенията в тази посока са много и разнообразни - от най-елементарното осигуряване на дезинфектанти и предпазни средства за служителите до генерално преосмисляне на архитектурата на офисите.

В краткосрочен план хигиената и спазването на дистанцията ще се окажат във фокуса на вниманието - в този смисъл намаляването на гъстотата на хората в офисите било то чрез организиране на работа на смени или чрез наемане на по-големи помещения са едни от първите логични стъпки и донякъде вече се случват, докато за т.нар. споделени работни пространства (coworking) възстановяването ще е по-трудно. Компании за т.нар. гъвкави офиси, които отдават под наем частни офиси и конферентни зали, вече отбелязват по-високо търсене. "Възможността за достъп до офисно пространство при поискване е огромно преимущество", изтъка Браян Мърфи, главен изпълнителен директор на компанията за гъвкави офис решения Breather, цитиран от CNBC. По думите му след затихването на активността през април от началото на май търсенето вече се е повишило с около 35%, главно от работодатели, които все още не са отворили основните си офиси и търсят временни помещения.

Тези, които отварят обичайните си локации пък, предприемат различни предпазни мерки като обособяване на зони на входовете на помещенията, където да се проверява температурата на служителите и посетителите, инсталиране на предпазни екрани, които да намалят риска от предаване на зараза по въздушно-капков път, еднопосочно движение в коридорите, осигуряване на възможност за повече естествена вентилация, която се оказа ключова за предотвратяване на разпространението на COVID-19.

В експеримент, наречен "Шестфутовият офис", от консултантската компания Cushman & Wakefield предлагат вариант, при който всеки служител използва хартиена подложка върху бюрото си, която в края на работния ден изхвърля - като по този начин се намалява разпространението на вируса върху повърхностите в помещението.

Вентилацията може да се окаже особен проблем за редица сгради, при които самото проектиране е ограничило възможностите за отваряне на прозорците. "Там, където филтрираният въздух е единствената опция, това може да се окаже повратна точка за въвеждане на висококачествени офисни системи за климатичен контрол. Масовото възприемане на такива технологии в борбата с лошото качество на въздуха в Китай допринесе за по-бързото завръщане на хората по работните им места", отбелязват от Световния икономически форум.

Главният анализатор на архитектурното бюро Zaha Hadid Architects и бивш мениджър в архитектурно бюро Foster and Partners Арджун Кайкер също посочва, че настоящата пандемия ще преобрази драстично интериора на офисите. "С течение на времето бюрата в офисите се свиха от 1.8 м ширина до 1.6 м, а сега и до 1.4 м и по-малко, но мисля, че ще видим обрат в тази тенденция, тъй като хората няма да искат да седят толкова близо един до друг", коментира той пред The Guardian.

В по-дългосрочен план пандемията може да доведе и до преосмисляне на концепцията за отворения офис и частично връщане на обособените работни пространства. "Не предлагам всички да се завърнем към кабинките от 50-те години на миналия век, но смятам, че гъстотата в офисите ще се промени", прогнозира Кайкер.

Сред архитектурните промени в бъдещите офиси може да се окаже и предвиждането на повече и/или по-широки стълбища като алтернатива на проблемните от гледна точка спазване на социалната дистанция асансьори. Разбира се, за вече построените сгради това няма как да се промени, но и в тази посока се търсят решения. Според Кари Байлс от архитектурното бюро Skidmore, Owings & Merrill вариант е да се организира еднопосочно движение по стълбищата, така че потоците от хора да не се пресичат, пише Business Insider.

Примо Орпийа от интериорното Studio O+A в Сан Франциско посочва, че друга възможност е работещите на по-ниските етажи да ползват стълбищата, а тези с офиси на по-високите етажи - асансьора, или пък в сградите с повече асансьори да се определят конкретни, предназначени за ползване в едната или в другата посока. А според Мелиса Ханли, главен изпълнителен директор на архитектурното студио Blitz, проектирало офис пространства за компании като Skype, Zendesk и Microsoft, възможно решение е дори ангажирането на отделни служители само за оперирането на асансьорите - така че по-малко хора да натискат бутоните.

Още по-радикално решение, изискващо обаче и доста повече инвестиции, би било инсталирането на интелигентни асансьори, задвижвани с гласови команди или чрез мобилни приложения. Това всъщност може да е част от по-мащабна промяна в посока създаването на т.нар. безконтактни офиси от компаниите, които могат да си го позволят, отбелязва BBC. В тях елиминирането на необходимостта служителите да натискат бутони из офиса може да включва и дистанционно управление (чрез смартфона) например на кафе машините, оборудване на конферентните зали с гласово активирани технологии за контрол на осветлението, аудио- и визуалната техника, повече плъзгащи се врати и жестово управление на водата в санитарните помещения.