Пазарът на офис площи: След септември ще е по-ясно

Все още няма сделки, сключени при новите условия. До три - шест месеца ще се види как ще приключат новите търсения

Боряна Генчева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Накъде ще тръгне пазарът на офис площи вероятно ще стане по-ясно от есента, когато се очаква фирмите да са по-готови да вземат решения. Засега няма големи отклонения от стандартните практики, твърди Верка Петкова, директор бизнес развитие в Colliers.

Последните три месеца

След първоначалното затишие сделки все пак е имало. Основно са финализирани договори за наем, започнати преди здравната криза. Компаниите с изтичащи договори най-често са ги удължавали за половин-една година, за да имат време да се ориентират в обстановката. При неясни перспективи резките движения се избягват, а и подписването на наемен договор е дългосрочен ангажимент.

По информация от консултантските компании при заварените договори в офис сегмента съществено предоговаряне на цени и финансови условия не е имало. Наемателите в някои сектори са се опитали да договорят отстъпки от наема или отлагане на плащането му. Някои наемодатели са направили жест в знак на партньорство. Стигало се е до отстъпки от около 10% - за месеците на извънредното положение. Други наемодатели са предоставили отстъпки от таксата за обслужване за извънредния период, която после са компенсирали с по-висока такса за дезинфекция на офис пространствата. Повечето наемодатели обаче са настоявали наемът да се плаща. В отделни случаи компании, които са имали право на предизвестие, са направили заявки да върнат на наемодателите излишните им за момента площи. Но като цяло тези движения не са довели до чувствителна промяна в средните наемни нива. По данни на Colliers те остават средно 13.5 евро на кв.м на месец за офис площи клас А и 10 евро на кв.м за клас B.

Връщане в ритъм

Напоследък пазарът започва да се връща към обичайния си ритъм, но засега при обеми много по-малки от обичайните, както казва Станимира Пашова, мениджър офис площи в Cushman&Wakefield Forton. Има нови запитвания и сделки. Част са с наематели, чиито нужди от офис площи са се увеличили по време на пандемията. Други - с компании, които търсят да намалят наетите площи, защото бизнесът им се е свил. "Отскоро в наемните договори се включват клаузи, които дават по-голяма гъвкавост на наемателите за прекратяване на договорите при евентуална втора вълна. Все по-често се прибягва и към стъпаловиден наем (в случая нарастващ с времето - бел. авт.) при запазване на средния доход за наемодателя", обяснява Верка Петкова.

Някои потенциални наематели се опитват да се възползват от периода на по-слабо търсене, за да поискат агресивно много по-добри наемни нива, отколкото е имало преди три-четири месеца на пазара, добавя Антон Славчев, изпълнителен директор на Slavtchev Consulting.

Повечето наемодатели обаче още не са готови за такива отстъпки и не виждат причина да ги направят. "Така че баланс на пазара засега няма. Няма и достатъчен обем от транзакции, за да се види кои са правилните ценови нива на този етап", казва той.

Станимира Пашова също отбелязва, че наемните цени като офертни нива се задържат. Но все още няма сделки, сключени при новите условия. До три - шест месеца ще се види как ще приключат търсенията, започнали последния месец. Те ще са индикация в каква посока тръгват цените, казва тя.

Въпросителни около предлагането

По "Цариградско шосе" вече се виждат пет-шест плаката с надпис "Офиси под наем" както върху съществуващи, така и върху новостроящи се сгради. Подобна гледка не е виждана от 10-15 години, отбелязва Антон Славчев.

Има и отделни панически реакции. Проекти, които не са успели да намерят наематели на цени от 8 евро на кв.м преди март, сега се опитват да го направят за 7 евро.

В същото време има доста проекти на етап строителство. Намеренията на инвеститорите по обща информация са да ги завършат без промяна в крайния срок и във вътрешните разпределения на пространството. Тези инвеститори имат осигурено банково финансиране. И най-лошото, което може да им се случи по тази линия, е банките да поискат малко повече самоучастие при последните траншове. Проблем с финансирането обаче се очертава при новите проекти - общите очаквания са, че немалка част от тях няма да бъдат започнати.

До края на годината на пазара ще излязат няколко сгради. Възможно е и компании с проблеми в бизнеса да освободят още. Анализаторите очакват да видят по-висок процент свободни площи в края на тримесечието - над сегашните 10-11%.

Антон Славчев прогнозира, че като наемодатели на пазара ще излязат и фирми, които ще се опитват да преотдават част от офис площите си, за да оптимизират разхода си.

Голeмите неизвестни

Като цяло решаващи за развитието на пазара на офис площи са икономическата и здравната обстановка. "Ако икономиката се забави, ще ангажира по-малко работни места. Това ще доведе до освобождаване на работни площи и до проблеми с търсенето. Възможно е от глобалното забавяне да има и частични положителни ефекти за България - ако международни компании прехвърлят бизнес тук от държави с по-неблагоприятна среда", отбелязва Антон Славчев.

Засега наблюдаваме единствено отношението на компаниите към home office, и то на база на изживяване от два-три месеца. Тепърва ще се види има ли тежко пострадали бизнеси от кризата, ще има ли втора вълна на вируса и лечениe и с какви ограничения ще е свързана тя", отбелязва Станимира Пашова. При дял на разходите за наем от порядъка на 10 - 20% от общите в IT сектора например известен спад в приходите на компанията не е причина за пожарно освобождаване на офиси. Но пострада ли самият бизнес, поддържането на офиса става невъзможно, казва тя.

Верка Петкова добавя като фактори от значение политическата стабилност в страната и евентуални данъчни промени.