"БГСклад": Недостигът на малки помещения вдига наемите им

"Пазарът през 2022 г. беше главно на наемодателите", казва Симеон Митев, собственик на платформата "БГСклад", като очертава няколко основни тенденции за годината:

1. Поскъпване

Наемните цени на складовите площи от клас "А" и "В" се увеличиха с 0.5 до 1 евро на кв.м, а на клас "С" достигнаха от 1 до 1.5 евро на кв.м. Все повече собственици изискват освен наем и допълнителна такса за управление/сървиз такса, която е в размер 0.5 до 1.5 евро на кв.м.

Инфлацията и поскъпването на строителните материали доведоха до скок в цените на строителството. Заради това част от инвеститорите увеличиха наемните цени на готовия продукт, а други замразиха проектите си.

2. Недостатъчно предлагане

Недостигът на нови складови площи за продажба и наем на пазара продължи. Изграждането им беше спъвано от факта, че в условия на несигурност инвеститорите искаха гаранции от клиентите си, преди да започнат да строят, а клиентите им искаха вече построени, готови обекти. По-хубавите и малкото на брой обекти, които излизаха на пазара, се отдаваха веднага, дори още по време на строеж.

3. Търсенето

Наблюдаваше се засилен интерес към складови площи от 200 до 500 кв.м, но сделките са предимно за имоти от 300 до 800 кв.м. През годината имаше и постоянно търсене на нови, модерни складови обекти клас "А" от 1000 до 5000 кв.м, главно от чуждестранни компании, влизащи в България.

Нарасна търсенето на терени за индустриални обекти, което доведе и до 15% увеличение на цената на кв.м спрямо 2021 г.

Интерес и повишено търсене има към складове и терени за покупка в централната част на градовете. Негов двигател е желанието на куриерските компании да наемат складови площи в близост до жилищните райони.

В "БГСклад" регистрират и увеличен интерес от украински инвеститори и компании към обекти в България. "Те обаче не бяха подготвени за пазара тук и "розовите" им очаквания не им помогнаха да се адаптират бързо към българския пазар. През първите два-три месеца след войната имаше стъписване от тяхна страна, но след това лека-полека започнаха на наемат и купуват обекти в България", казва Симеон Митев.

4. Пренареждане

Друга тенденция е тази на пренареждане на микса в складовите площи като ефект от променените приоритети в бизнеса. Много от стоките от първа необходимост увеличават обемите си и влизат на места, които преди това са били заети от друг тип артикули - извън първата необходимост, които от своя страна свиват площта си. В "БГСклад" отчитат и тенденция по-големите търговски обекти да отделят част от складовата си площ и да се отдават под наем като складове клас "А" и "В".

Пазарът в различните градове си има и своите специфики.

София

"Търсенето и предлагането на бизнес индустриални имоти през 2022 г. се възстанови, но пред него се откриха нови предизвикателства, казва Ива Балджиева, един от представителите на "БГСклад" за София. Раздвижването на търговските потоци след ковид кризата доведе до сериозно търсене на складове в диапазон от 500 до 1200 кв.м. После войната доведе до енергийна криза, висока инфлация и наруши веригите за доставки и това отложи за неопределен период чуждестранните инвестиции и строителство на нови складови логистични бази.

Ефектът беше липса на предлагане и съответно покачване на наемите. Ако в началото на годината се предлагаха складови площи клас "А" на наемни нива около 5 евро на кв.м, то от средата на годината цената на кв.м се повиши с около 1 евро с включена такса обслужване, казва тя.

Нейчо Кънев, друг представител на "БГСклад" за София, определя увеличението на наемните цени на 25 - 40%. "Високите разходи за поддръжка подтикнаха собствениците да увеличат двойно депозита при наема на площи. В паралел инфлационните процеси и рязкото повишение на наемите подтикват все повече предприемачи да търсят за покупка собствени бази или терени в строеж за такива", казва той.

А според Радослав Конов, също представител на "БГСклад" за София, покачването на наемните цени е резултат и от динамиката на пазара след пандемията. Силните и развиващи се фирми продължиха ръста си, увеличиха и оптимизираха наетите площи, докато слабите фирми освободиха място.

"После и войната в Украйна повлия сериозно на бизнеса в България. Повишаващите се цени наложиха сериозни съкращения на разходите на бизнеса. Много фирми оптимизираха разхода си за наем на складови и производствени помещения. За кратко се наблюдаваше намаляване на квадратурата и насочване към по-нисък клас имот", обяснява Конов.

Липсват модерни площи до 500 кв.м

По оценка на Нейчо Кънев българският пазар на складови площи е недоразвит и доста сегментиран. Има модерни бази клас "А" с площи от 10 хил. до 100 хил. кв.м, които поемат цялата логистика. А има търсене на площи от 100 - 200 до 500 кв.м с височина 6 м за малкия и средния бизнес. Определено има недостиг на по-малки модерни складови площи в охраняеми бази с добър достъп. Това е и сегментът, в който наемните цени се повишиха най-сериозно, казва той. Ива Балджиева също отбелязва ясна липса на предлагане на промишлени помещения за малки и средни производства.

Кънев отчита и голям недостиг на хладилни площи. Поскъпването на тока направи пазара непредсказуем и много договори за споделени складове бяха прекратени. Сега търсенето е за самостоятелно ползвани хладилници от 15 до 100 кв.м, казва той.

По обща оценка на двамата тенденцията е на повишено търсене от страна на наемателите и предлагане, което не отговаря на техните нужди. Ива Балджиева определя търсенето на индустриални имоти от бизнеса за покупка като проучвателно. "Банковата политика също се явява пречка за плахите опити за покупка на бизнес имоти от страна на инвеститорите", казва тя.

Руско-украинско търсене

Европейските санкции за Русия и Беларус доведоха до регистрация на нови фирми с българско управление и руски капитал. Преобладават малки фирми с нужди от складови и производствени помещения около 300 - 500 кв.м с възможност за гъвкави условия по прекратяване на договорите за наем. Не се забелязва повишаване на интереса от руски инвеститори към покупка, разказва Конов.

По негови наблюдения паралелно в България се регистрират и много фирми с украинско участие, които наемат помещения от 500 до 1000 кв.м и рядко по-големи. Нуждите им са насочени предимно към помещения, подходящи за обработка и съхранение на метали и за онлайн търговия.

По обща оценка нестабилната политическа обстановка, високите разходи за логистика и поддръжка на складовите площи в момента възпират част от бизнеса в стремежа му да се развива и разширява в нови складови и промишлени площи. С настъпването на пролетта обаче се очаква сериозно раздвижване на този пазар - ръст в търсенето на площи, навлизане на нови инвеститори в България, засилен интерес към строеж и покупка на складове и на парцели за строеж на нови площи.

Пловдив

Пазарът на производствени и складови площи в Пловдив през 2022 г. беше динамичен, с леко покачване при наемните и драстично увеличаване на продажните цени при тези имоти, казва Атанас Ласков, представител на "БГСклад" в Пловдив.

Той отбелязва засилено търсене на малки квадратури - до 150 кв.м, под наем, съпътствано и с повишение на наемните нива. При по-големите квадратури - от 800 до 3000 - 4000 кв.м, интересът и сделките са главно с чуждестранни инвеститори - вече стабилно присъстващи на българския пазар и такива, които преместват производство в страната, привлечени от по-добрите възможности на логистиката, по-достъпна работна ръка и икономически перспективи.

Имаше повишен интерес към покупко-продажби на малки и средни индустриални имоти на стойност до 800 хил. евро, но и вакуум на пазара, породен от липса на проекти. Изтеглянето на оферти от продажба доведе и до повишаване на цените на имотите, които останаха в пазара, разказва той. В същото време наблюдава и лек спад на интереса към по-големи проекти с цени над 1-1.5 млн. евро.

В сегашната икономическа и политическа обстановка инвеститорите стават много по-предпазливи и дисциплинирани. Основното търсене остава на малки парцели - до 5-7 хил. кв.м, за строителство на малки складови или производствени бази за собствени нужди. През третото и четвъртото тримесечие, след като цените на строителните материали и услуги се балансираха, се възстанови и строителството на нови площи за отдаване под наем, казва Ласков.

Очакването му за 2023 г. е, че тъй като цените на индустриалните площи не се повишиха с темпа на жилищните, при тях не би могла да се очаква корекция надолу с повече от 10%.

Варна

"Най-активни на пазара във Варна и през 2022 г. бяха инвеститорите в бизнес имоти с цел придобиване за собствени дейности. Предлагането на строителни терени намаляваше устойчиво, изчерпаха се терените в регулация и с технически комуникации въпреки значително по-високите им офертни цени спрямо сходни парцели без сменен статут", казва Тони Танев, представител на "БГСклад" във Варна.

Продажбите на промишлени и складови площи и през 2022 г. са продължили да бъдат в ограничен обем поради мащабния недостиг на предлагане и плавно увеличаващото се търсене.

Наемният пазар на складови и промишлени площи е запазил обичайните си ценови равнища. Лека индексация са претърпели наемните цени на по-ниските категории стари обекти поради повишените разходи за обща поддръжка. Фокусът на повечето наематели определено е бил насочен към съвременни складови площи и към оптимизиране на режийните разходи. Той отчита повишен интерес и по-голям дял на наети производствено-складови помещения в масовия формат 200 - 300 кв.м.

Поредицата от кризи през последните близо три години повлия негативно и на сделките с промишлени, логистични и търговски площи, казва Тони Танев. Извънредните мерки в началото на пандемията са отложили и намалили търсенето на работни, складови и търговски площи над 1000 кв.м. Отложени са били и голяма част от инвестиционните намерения за изграждане на търговско-складови бази. Отначало повечето дружества са започнали да оптимизират площите си и това е довело до търсене на складови и търговски площи до 300 кв.м. Няколко от по-големи складови бази задълго са останали без наематели. На по-късен етап кризата е довела до нарастващо търсене на градски площи под наем заради увеличената цена на транспортните разходи и това е оставило по-отдалечените складови обекти на втори план в масовото търсене. В началото на летния сезон към местните клиенти на пазара на търговски имоти във Варна са се присъединили и нови наематели и купувачи, местещи бизнесите си от Украйна, а и от Русия. Освен това са се активизирали и различни чуждестранни търговци и производители, които дотогава са отлагали плановете си. Имали са сделки с клиенти от Германия, Италия, Турция. В процес на търсене остават клиенти от Франция, Швеция, Беларус и др.

Очакванията му са през 2023 г. пазарът да е активен, търсенето на складови площи под наем плавно да се повиши, а новопостроените промишлени площи да се реализират на по-високи наемни нива в резултат на общата инфлация. Той смята, че постоянният интерес към малки складове с формат 200 - 500 кв.м и наем до 4 евро на кв.м ще заема основен дял от наемните сделки. Търсенето на индустриални имоти за покупка ще се запази устойчиво, а офертните цени очаквано ще превишат психологическата бариера от 1000 евро на кв.м за застроена складова площ.

На пазара ще се оферират и строителни терени, максимално готови за реализация, вследствие на отпаднали инвестиционни намерения на собствениците им за изграждане на търговско-складови бази, както и поради недостиг от финансиране при повишените цени за строителство, смята той.

Бургас

Непостоянно търсене и предлагане на промишлени имоти под наем през 2022 г. наблюдава Валентин Косев, представител на "БГСКлад" в Бургас. Търсенето беше основно от клиенти за по-малки квадратури (150 - 200 кв.м) или с ниски бюджети, които оформят цени между 3 и 4 лв. на кв.м. Подобно предлагане обаче липсва и това прави почти невъзможно сключването на наемни договори, казва той.

За продажба като инвестиционни обекти се предлагат промишлени имоти със стойност между 1.5 и 2 млн. евро, за каквито обаче няма никакво търсене. Има и предложения и за поземлени имоти в промишлените зони, но там жилищното строителство започна да измества промишленото.

В резултат на войната в Украйна бежанците в района се увеличават и покрай това започват да се търсят промишлени помещения. Наемодателите обаче са сдържани поради многото случаи за некоректност от страна на украинските бизнесмени, казва той.

За 2023 г. по-скоро е оптимист за развитието на пазара. Имат за продажба два големи инвестиционни имота, които са свързани с наемането им за 10 години. Надява се наемодателите да предложат по-малки складове, каквито се търсят в района.

Стара Загора

През 2022 г. в област Стара Загора преобладаваше търсенето на складови помещения ново строителство за покупка. Цените варираха в зависимост от местоположение, комуникации и други критерии - от 550 до 700 евро на кв.м. Много наематели на промишлени помещения се сдобиха със собствени парцели с цел изграждането на своя складова база, казват Михаела Лесова и Васил Василев, представители на "БГСКлад" в Стара Загора

Не наблюдават съществена промяна в наемите на промишлени помещения и търговски площи спрямо 2021 г. Новите складови помещения са се отдавали на цени от 2 до 3 евро на кв.м, а старите и амортизирани промишлени имоти - от 1 до 2 евро на кв.м.

През 2022 г. се е наблюдавало и засилено търсене на големи промишлени помещения и складове (над 2000 кв.м) ново строителство, което е и показало липсата на такива имоти и необходимостта да се инвестира в изграждането на големи складови бази. Търсенето на нови складови помещения провокира изграждането на нова индустриална зона в западната част на град Стара Загора, отбелязват те.

През тази година очакват секторът на промишлените имоти да бъде по-слабо засегнат от повишението на лихвите по кредите. За разлика от жилищните имоти тук не се очаква намалено търсене и понижение в цените, казват те.

Русе

През 2022 г. пазарът на индустриални имоти в Русе получи силен тласък, казва Юрий Дудев, представител на "БГСклад" в Русе. Отчасти той идва от засиленото търсене на площи за складиране покрай пандемията и ръста на онлайн търговията. Освен това има и интерес от украински фирми, които търсят варианти за прехвърляне на бизнеса си в България.

По негови наблюдения това увеличава дефицита от нови складови площи, независимо че в последните години в града са построени няколко големи логистични бази. Наемните цени за складови площи клас "А" нарастват с около 10% спрямо предишната година и са в диапазона 2-4 евро на кв.м, а тези в по-ниския клас са по 1-2 евро на кв.м.

В началото на 2023 г. в Русе по информация на Дудев в строителна фаза са над 40 хил. кв.м производствени и складови площи и в проектна - над 60 хил. кв.м. Очаква тези обеми да задоволят търсенето и пазарът да се нормализира.

В Русе традиционно има повишен инвеститорски интерес към закупуването на парцели за строителство на складови и логистични площи за отдаване под наем, доколкото градът е пресечна точка на два паневропейски транспортни коридора - седем и девет. До реални сделки обаче се стига рядко, тъй като все още предлагането е на цени, които значително превишават възможностите на купувачите, казва той. Войната в Украйна, нарастващите цени на енергийните ресурси и инфлацията ще продължават да правят пазара на индустриални имоти през 2023 г. доста непредсказуем, смята Дудев.

Шумен

В региона на Шумен през 2022 г. продължи търсенето под наем предимно на складове клас "А", казва Катя Белчева, представител на "БГСклад" в Шумен. Цените от предишни години са се запазили на ниво 2.55 евро на кв.м без ДДС. Продължила е тенденцията да се търсят складове за онлайн търговия. Наблюдава се и търсене на бизнеси от бившите съветски републики, които искат да доближат производството и складовете си до Централна Европа. Германски компании са търсели големи складови бази - от 3 до 5 дка.

През годината се е наблюдавал интерес към покупка на складове тип "А". В Шумен те се предлагат по 800 - 850 евро за кв.м без ДДС. Офертните цени на старите складови бази и производства варират в по-широк ценови диапазон според местоположението и състоянието им.

В града със сериозни темпове се строят нови производствени предприятия от различни сфери на индустрията, от български и чуждестранни инвеститори. "Индустриален парк Шумен" привлича работна ръка от цяла Североизточна България, а и нови инвеститори. "В тази връзка можем да кажем ,че сме оптимисти за пазара на индустриални имоти през 2023 г. в Шумен и региона. Като в същото време очакваме интересът към индустриалните имоти да е нестабилен и недотам предсказуем", казва Катя Белчева.

Пазарджик

Поради липсата на качествени имоти сделките по продажба в Пазарджик и региона ставаха трудно, и то след компромиси и от двете страни. Повечето от тях, когато говорим за терени, се реализираха за УПИ-та поради въведените ограничителни мерки за промяна на статута и предназначението на земеделски земи. Най-търсените терени бяха от порядъка на 500 - 1500 кв.м за бизнеси в сферата на услугите - автосервизи, фотоволтаици и др. Сделките със складови и промишлени сгради в повечето случаи бяха за стари и амортизирани постройки, които имат нужда от основна реновация и ремонт, разказва Благо Иванчев, представител на "БГСклад" в Пазарджик.

По негови наблюдения несигурността е накарала много от купувачите да заемат изчаквателна позиция, но е имало и такива, които са купували с инвестиционна цел, без крайна необходимост и нужда.

Вълната от покачващите се цени на имотите е повлияла и върху офертните цени от страна на продавачите, които на няколко пъти са актуализирали цените на предлаганите от тях имоти.

Покачващите се цени на строителните материали са накарали доста инвеститори, закупили терени, да заемат изчаквателни позиции и да се въздържат от строителство и изграждане на собствени бази. Много от тях са станали наематели, отлагайки този процес за по-късен етап.

Динамиката на цените е позволила на купувачи с кешови наличности да реализират спекулативни сделки, купувайки на по-ниска цена и препродавайки в рамките на месеци на по-висока.

"За 2023 г. с оглед обръщането на ценовия тренд вероятно пазарът на имоти временно ще се поуспокои, като купувачите изчакват цените да паднат. Преобладаващи като цяло ще бъдат малките и средните бизнеси - наематели, които биха желали да закупят сгради и терени за собствени нужди", казва Благо Иванчев.