Интервю | Липсата на Имотен регистър е най-големият гаф в правното пространство

Какво се случва с цените на недвижимите имоти по ваши наблюдения? Питам, защото липсата на официална информация е голям проблем, ако човек иска да се ориентира в реалната ситуация, а нотариусите имат поглед върху цените на сделките. На някои други пазари именно те са хората, които казват има ли спад в цените или не. Може би имате някакъв поглед в нотариалната камара?

- Цените се задържат. Не може да се каже, че има спад. Но не бива да се забравя, че при всеки един договор за недвижим имот има много лични моменти. В повечето случаи договорките между страните не се влияят от обявените цени, а от качеството на имота и от търсенето.

Когато се говори за пазара на имоти, не се коментира много, но не бива да се забравя, че ние нямаме достоверен източник на информация за цените. Засега се ползват офертни цени. Но това не са пазарните цени. За пазарна цена може да говорим единствено, когато става дума за цената, обявена официално пред фиска и в службите по вписвания, доколкото нямаме имотен регистър. Никъде по света, освен при нас, го няма това информацията за пазарната цена да се взема от офертните цени, а не от обявените актове.

Какво имате предвид като казвате, че няма имотен регистър, ние почти всеки ден го ползваме?

- Символично го наричаме така, тъй като Законът за кадастъра и имотния регистър предвижда такъв още от 2001 г. и употребява термина "Имотен регистър". Но няма заповед на министъра на правосъдието по създаването му, нито в един район не е открито производство з атова, камо ли да има заповедта за въвеждането му. В България няма нито една имотна партида във вида, изискван от закона.

Ако имаше такъв, в имотните партиди щеше да има част, в която е посочена цената, и много лесно може да се направи достоверна справка дали цените спадат или се увеличават. А още от освобождаването на пазара на имоти преди повече от 30 години с отпадането на Закона за собствеността на гражданите, когато се говори за пазарна цена, се разбират офертните цени. Но това не са окончателните цени, договорени между страните и обявени пред фиска. За да се говори за достоверни пазарни цени, трябва да се гледат не цените по офертите, а цените, обявени в актовете.

А какво е това, което сега ползваме и на сайта на Агенцията по вписванията е наречено "Имотен регистър"?

- Това е една информационна система ИКАР, правена по произволните усмотрения на някой IT специалист, който не е бил юрист. Когато е правена, изобщо не е съобразена с процедурите по вписване и с регистрите. Тя е хубав отрицателен пример как не трябва да се направи бъдещата информационна система на имотния регистър.

С вписването във входящия регистър например, нотариалният акт става противопоставим на всички останали актове за имота. А в момента той се вписва по имената на хората от самия акт. Освен това в софтуера фигурира т.нар. двойно входящ регистър, който е съществувал преди 9-и септември, но е отпаднал преди 80 г. Няма го в правилника за вписване, няма го като правна норма, но някой IT специалист, който е правил софтуера, го е включил. И сега софтуерът не съответства на правната норма и това създава огромен проблем.

В момента има едни партиди в Агенция по вписвания, които са с произволна структура, колкото да има нещо за информация. А през 2014 г. правилникът за вписванията беше променен и имотните партиди трябваше да започнат да се работят в пет части. А когато дойде един акт нотариален акт, съдебно решения и договор от общината и областта, информацията в него трябва да е структурирана в пет части: част А - за имота, част Б - за собствениците, в част В се описват исковите молби и вида на правото, в част Г - ипотеките и в част Д - възбраните.

Имаме ли структурирана информация в пет части - имаме имотна партида, нямаме ли - няма партида. Съответно имотният регистър е сбор от имотните партиди. Това са елементарни неща. Акумулираха се огромни средства през годините и нищо не костваше да го оправят. За мен това е най-големият гаф в правното пространство - 23 години да имаме закон и да нямаме още имотен регистър. За нещо, което изобщо не е сложно.

Вие как си обяснявате, че досега няма имотни партиди и имотен регистър?

- Първо самият закон в частта му за имотния регистър беше направен много лошо. При създаването му не е ползван чуждестранен законодателен опит, а имотните регистри в цяла Европа си приличат. Имаше текстове например, за едни партиди, които се образуват, след като е вписана сделката. Някои беше ходил в Страсбург и чул недочул, разбрал, недоразбрал. В чуждия опит има предварителни партиди, но те са преди да стане сделката, а не след това. Това вече съвсем правеше невъзможно стартирането на имотния регистър.

През 2014 г. с промяна в Закона за кадастъра и имотния регистър, отпадна необходимостта да има влязла в сила кадастрална карта, за да има имотът идентификатор и да се образуват имотни партиди. Така беше четири-пет месеца, но после работата се видя много на служителите, които трябва да работят по тези партиди - и на тези в Агенцията по вписванията и на съдиите по вписванията. Съдиите по вписванията вече би трябвало да се обърнат не към хората, а към екраните на мониторите и образно казано да контролират създаването на имотните партиди. Изобщо всичко опира до Агенция по вписванията. Но има едно нежелание, една съпротива, която все в някой момент трябва да бъде преодоляна.

Оттогава досега можеше да бъдат направени стотици хиляди имотни партиди, но този процес така и не стартира. В момента съм в работна група по Имотния регистър и там моята теза - писмена и устна, е, че трябва да започне веднага създаването на имотния регистър. Той не изисква много средства и може да стане за няколко месеца.

Какво представлява тази работна група?

- Работната група е към Министерство на правосъдието. В нея участват представители на Агенция по вписванията, на Агенцията по геодезия, география и кадастър, съдии по вписване, адвокати и нотариуси. Имахме второ заседание. За нас това е една възможност Имотният регистър да стартира. Законът за кадастъра и имотния регистър позволява това да стане веднага. Единствените пречки са правилникът за вписване, наредбата от 2005 г. за воденето и съхраняването на имотния регистър и необходимостта от промяна на софтуера на Агенцията по вписванията, за да се промени структурата на информацията.

Означава и работа на съдиите по вписванията. Преди, когато информацията беше на хартиен носител, беше трудно да описват имота. Сега информационните системи позволяват това да става много лесно. Най-обемната информация, описанието на имота, я има при нотариуса и ние може да я подаваме готова в електронен вид. Съдията по вписвания да проверява дали нотариусът точно е отразил актуалната кадастрална карта (ако не - да задържа акта до корекцията), и информацията да влиза в имотната партида.

Казвате оттук нататък?

- Със задна дата няма как да стане, макар че има подобни предложения. Създаване на имотни партиди за миналото няма никъде по света. Това означава, че ако назначим още 1000 съдии по вписванията, при 20 сега, те за десет години едва ли ще успеят да направят и една десета от имотите. Невъзможно е. Досието се прави, когато има акт, когато идва информацията и е проверена. И тъй като в акта са използвани данни от кадастралната карта там има и съответното кадастрално описание на имота.

Твърдите, че е лесно?

- С изпълнителния директор на Агенцията по вписванията Даниела Митова ходихме във Франция, в информационния център на Френската нотариална камара и посетихме службата по вписванията. Запознаха ни с всички технически подробности и знаем, че макар да е предизвикателна задачата, не е толкова сложна и ако се заеме Министерството на правосъдието, ще може да я реши. Освен това в началото на октомври Нотариалната камара направи семинар, на който представители на шест-седем електронни имотни регистъра в Европа - Франция, Германия, Италия, Испания, Румъния и Гърция представиха детайлите. Поканихме и всички заинтересовани тук. Единствено Божидар Божанов се заинтересува и му предадохме превод на 15 европейски закона, касаещи работата на имотния регистър.

Как точно липсата на имотен регистър пречи на вашата работа?

- Имотният регистър, извън основната му функция за правна сигурност, има огромно значение. Информацията от партидите е важна и при отчуждаванията, и при определяне на пазарните цени и на дължимите местни данъци. Би трябвало да отпаднат тези архаични удостоверения за тежести, а да се вади само копие от партидата. При каквото и да е отчуждаване, например, ако общината иска да прокара улица, за да обезщети собствениците, тя трябва да им заплати справедлива пазарна оценка, но понеже няма такава информация се води от офертната стойност. И заради липсата на имотен регистър започват дълги съдебни спорове, които бавят и самите инвестиционни мероприятия.

Иначе работата на нотариуса е извън плащането, той не следи за него, освен ако няма изрична договорка със страните, то да става по негова сметка. В други страни, Франция например, е основно правило, че плащането на цената се извършва през сметка на нотариуса. Имат и специална държавна банка, през която може да се извърши това плащане, и оттам нататък всичко се официализира. При нас случаите с плащане по сметка на нотариуса са изключения, най-често страните решават сами да си извършат плащането. И нотариусът не следи за изпълнението на задължението за плащане, което е оставено на страните, но пък следи за сумите, посочени в актовете, обявена в акта, за да събере необходимите данъци и такси, за които носи лична неограничена отговорност.

По какво точно съдите, че цените се задържат?

- Тъй като ние попълваме такава статистика, която изпращаме до общините, наблюдаваме ежедневно актовете и върху обявените цени, изчисляваме местния данък, дължимите нотариални и държавни такси. Местният данък придобиване при имотите е второто най-голямо перо, което захранва местните бюджети. Освен това имаме многобройни задължения по Закона за мерките за изпиране на пари, така че нас това ни интересува. Не знам друг някой да има натрупана толкова много информация, колкото нотариусите. И това е достоверна и официалната информация от финализирани нотариални актове.

Доколко е достоверна е спорно, известно е, че има сделки, които се изповядват и по данъчна оценка.

- Разбира се, има разминаване между това, което е обявено пред фиска и това, което действително е платено между страните, но това е отделен въпрос и той е от компетенциите на други ведомства. Освен това и банковото кредитиране и плащанията по банков път са възможност цените да се изсветлят. Естествено, има някакви разминавания, но темата сега не е за това дали страните ще се разберат за плащане и извън банковото. Важното е да се създаде обективен механизъм, по който да стават сделките. Примерно, стойността на имота може да се определя не по данъчна стойност, а на базата на някаква пазарна цена, извлечена от вписаните актове, която да се актуализира на шест месеца.

Самата данъчна стойност е нещо много архаично. А и е известно, че данъчните оценки са твърде занижени. В Панчарево да кажем декар земя е оценена на 6 лева и върху нея се определят местните данъци и такси. За София този феномен беше в по-крайните квартали, но вече го има и в централната част. А за провинцията - просто нещата са гротестни - тъй като декар земя е стотинки или левче. Повечето цени, които се обявяват пред фиска са за под 1000 лева - не само земеделски земи, дори и имоти в урбанизирани територии. Ако имаше имотни партиди това щеше да бъде ясно, щеше да блесне веднага и да се види каква е пазарната цена на имотите.

И виждате, че опитът за увеличаване на данъчните оценки, така че те да са адекватни на пазарните стойности, беше блокиран въпреки че местните бюджети и изпълнението на всички мероприятия на местно ниво зависят именно от този данък придобиване за плащанията, който е второто най-важно перо в местните бюджети. Трябва да продължат усилията по създаването на имотния регистър, защото той би бил единствената достоверна информация какви ще са пазарните цени на имотите.