Защо сделките с имоти намаляват, а цените - не

Ще се вдигнат ли лихвите, ще паднат ли цените

"Купувачите са склонни да изчакват, преди да влязат в сделка. Едни искат да видят какво ще се случи с лихвите по ипотечните кредити, други се надяват да се стигне до спад в цените на недвижимите имоти. Освен това избират по-бавно и внимателно и не са готови на компромиси. Факт е и че цените в големите градове на страната са достигнали стойности, които ги правят недостъпни за немалка част от евентуалните купувачи. По-високите цени водят и до необходимостта от по-големи кредити, макар и при едни от най-ниските към момента лихви по ипотечните кредити в Европа", обясняват от Arco Real Estate. Сред причините за по-малкото сделки добавят и намаленото предлагане на жилища тип "ново строителство", както и по-малкото налични имоти на вторичния пазар.

Те също определят пазара на недвижими имоти в България като балансиран - с намаляващи сделки на годишна база, въпреки отчетения ръст през четвъртото тримесечие. И със забавен ръстът на цените, особено след пика им през 2022 г., когато те достигат исторически най-високи нива.

Новото строителство намаля

"По-малкото предлагане, по-малкото възможности за покупки не дават възможност на цените да се сринат, както някои очакваха", обяснява Добромир Ганев, управител на агенция "Форос". "Началото на войната през 2022 г. и охлаждането на пазара през 2023 г. направиха предприемачите по-предпазливи и консервативни. Спадът на започналото ново строителство е значителен. През 2023 г. (като изключим последното тримесечие - бел. авт.) почти навсякъде разрешенията за строеж през РЗП паднаха, някъде драстично. А новото строителство вече е значим фактор. Ако през 2015 г. броят на новите жилища, излезли на пазара, е 13%, съотнесен към броя на сделките, то през 2023 г. за страната той достига 40%", обяснява той.

Основна причина според него са и ниските лихви и активната кредитна политика на банките в България. Както и по-доброто финансово състояние на българите - за последните три години например ръстът на средната брутна работна заплата в страната е 50%. Спестяванията се увеличават, депозитите растат постоянно. Това са все фактори, които влияят позитивно на пазара, казва Ганев.

Предприемачите са предпазливи

Георги Шопов, председател на асоциацията на строителните предприемачи (НАСП), обяснява спада в продажбите основно с ръста на цените. "Проблемът е, че през 2022 г. цените нараснаха с 30%, а през 2023 г. - с 10%, като функция на инфлацията. Трябват година, две три, докато заплатите догонят ръста им", казва той. Освен това според него спадът в продажбите на зелено е над 35%, но това не може да се види, защото статистиката не отчита предварителните договори. (Той не уточнява, но е възможно посоченият процент да отразява спада предлагането, а не толкова отлив на интерес към наличното предлагане - бел. ред.)

От НАСП изрично предупредиха колегите си, че на този етап не могат да разчитат на продажби на зелено, и препоръчаха да не започват проект, без да имат предварително осигурено финансиране. "Само когато имаш банково финансиране, схемата на плащане 20% в началото на строителството и 80% при завършване, която набира популярност напоследък, е работеща. Ти не разчиташ на тези 20% от клиента, те са ти гаранция, че след като завършиш обекта, той няма да се откаже", обяснява Георги Шопов. Твърди също, че банките трудно финансират строителни предприемачи - рестриктивни са, искат голямо обезпечение и голямо самоучастие и кредитират при лихви между 4% и 5%.

И неотстъпчиви за цените

"Аз лично не виждам как цените на новото строителство биха могли да паднат. Един жилищен проект се съобразява с четири неща - цена на терена, а терените стават по-малко и по-скъпи; цена на строителството - там трудът поскъпва главоломно; има един набор от градоустройства - проектиране, евентуално даряване на части от улица; и накрая е продажбата. И когато читавият инвеститор каже цена от 1500 евро/кв.м за гражданина, за него тя е 1250 евро/кв.м, защото 250 евро отиват като ДДС за държавата. Възможен е спад, но на вторичен пазар, където има прекупвачи - хора, купили имоти, които после продават на баснословни цени, и хора с наследствени имоти, който искат непазарни цени", казва Радослав Котларов, изпълнителен директор на "ГБС инвест", компания за жилищно строителство на "Главболгарстрой".

По негова оценка пазарът се охлажда с темпове, които засега са здравословни. "В София продължава да има търсене и за всеки имот на честна цена за локацията би трябвало да има пазар. А пазарът сам ще отхвърли недобре направените инвестиции на предприемачи, които са купили прекалено скъпа земя, или продават на прекалено високи цени. Спекулантите също би трябвало да намалеят според нас, защото маржът им би трябвало да е по-малък", казва Котларов.

Оживление в края на годината

Раздвижването на пазара в края на 2023 г., което показват данните (спад, сведен до -7.4%, ръстове в София и Пловдив с 4.2% и 1.6%), се вижда и в практиката. "В периода октомври - декември 2023 г. на всеки 100 новоизлезли оферти на пазара се падаха по 130 купувачи. За сравнение - в края на 2022 г. и началото на 2023 г. това съотношение беше 1:1", отбелязва Явор Пейчев от "Имотека".

"Очакванията за драстичен спад на цените в резултат от временното затихване на пазара започнаха да избледняват. Хората с нужда от жилище разбраха, че отлагането само би оскъпило сделката им. Това особено силно се усети през последното тримесечие на 2023 г.", казва той. Според него и новото строителство действа стимулиращо - предоставя разнообразие от добри оферти, както и гъвкави схеми на плащане.

Подобни, изглежда, са и нагласите на предприемачите, защото в края на 2023 г. във всеки от четирите големи града НСИ отчита значителен ръст на строителните разрешения, измерени като РЗП - между 55% за Варна и 72% за Пловдив.

Очакванията са оптимистични

Александър Бочев прогнозира, че увеличаването на броя на сделките, започнало през четвъртото тримесечие на 2023 г., вероятно ще продължи. Цените ще се покачват леко и като брой продажби 2024 г. ще достигне нивата от 2022 г. "Преди хората се чувстваха несигурни накъде отива пазарът и затова и инвестиционните имоти малко намаляха като процент. Сега разбраха, че няма да има очаквания спад на цените, и продължиха да купуват", казва той.

"Възможно е плавно покачване на лихвите по ипотечните кредити, но успоредно и доходите ще нарастват. Инфлация ще остане умерена. Едва ли ще има и съществени промени при цените на жилищата, те по-скоро ще се задържат на сегашните нива", казват от Arco Real Estate. Те също прогнозират умерен и балансиран пазар, без сериозни трусове.

"Ако говорим за обема от сделки, не мога да твърдя, че първото тримесечие на 2024 г. ще покаже още по-добри данни. Може пак да има ръстове в някои градове, но това ще са изключения. Моето виждане е, че има вероятност чак след второто тримесечие да видим малко по-трайно обръщане на тренда от последната година и половина - увеличаване броя сделки и преминаване от червено на зелено. Това обаче ще зависи от много фактори: ще се увеличат ли лихвите и с колко, какво ще се случи с членството на страната в еврозоната, какво ще реши ЕЦБ за лихвите, какво ще е състоянието на икономиката в Европа", казва Добромир Ганев.

Зависи и от това дали и кога строителните предприемачи ще започнат да строят разрешените им проекти. Но те, както става ясно, са предпазливи.