В бизнеса с жилищни имоти са оптимисти

Пазарът на жилища в България се очертава да бъде балансиран, активен и стабилен през 2024 г. И ако нещо на него изглежда смущаващо, това са цените, но предимно погледнати през призмата на купувача. Има обективни фактори, които ще продължат да ги тласкат нагоре. Такива обобщено са нагласите на посредниците при недвижимите имоти и на ипотечните банкери, изразени на Residential Forum 2004 на "Градът медиа груп" - най-голямото събитие за жилищния сектор в България.

Ясно е, че брокерите и банкерите са заинтересована страна и по професионално задължение - оптимисти за пазара. Те нямат бизнес интерес цените на имотите да падат, но пък им е важно да са приемливи за купувачите, за да стават сделки. При липсата на достатъчно достоверна и детайлна официална статистика за пазара на имоти в България хората от тези професионални прослойки имат достъп до информацията и представят картината по своя преценка. Още финансовата криза 2008-2009 г. разклати доверието в обективността им, тъй като те до последно представяха пазара в розово, а после той се срина рекордно за Европа, в това число и в България. Затова и когато от 2020 г. насам от бизнеса говорят, че пазарът расте и цените се вдигат, мнозина очакват той да се обърне. Дотук животът, по-точно най-дълго продължилият положителен цикъл в новата история на имотния пазар в България, опровергава скептиците. Пазарът обаче е цикличен и спад рано или късно ще има. Някои анализатори вече виждат първи признаци за това в статистиките, а от бизнеса ги опровергават.

Спад на сделките. Който започна да намалява

Шест поредни тримесечия например, от средата на 2022 г. до края на 2023 г., покупко-продажбите на имоти в България намаляваха като брой на годишна база според данните на Агенцията по вписванията. Като основна причина за това анализатори сочеха твърде високите цени, достигнати при жилищата.

Междувременно темпът в нарастването на цените, отчитан от НСИ, започна да се забавя. Ако през 2022 г. ръстът на годишна база се движи между 11.5% и 15.6%, през 2023 г. вече е между 9.2% и 10.7%. През четвъртото тримесечие на 2023 г. въпреки успокояването жилищата все пак са с 10.1% по-скъпи, отколкото през същия период година по-рано. Те надхвърлят и инфлацията, която в края на периода е 4.7%. И това е най-бързият ценови ръст след полския на фона на спад от 0.3% средно за ЕС. От средата на 2023 г. поскъпването в сравнение с предишното тримесечие започва да се забавя. През третото спрямо второто ръстът е 2.7%, а през четвъртото спрямо третото пада до 1.2%. В последното тримесечие цените в София се задържат на нивата от август-септември (минус 0.1%), а в Пловдив падат с 0.5%.

През първото тримесечие на 2024 г. и сделките започват да се възстановяват, като спадът им спрямо същия период на миналата година намалява до 1.5%. Нещо повече - на големите градски пазари в България има и ръст. В София и Пловдив той започна още в края на 2023 г. и сега достига съответно 14.4% и 3.9%. Във Варна сделките са със 12.7% повече, а в Бургас - с 9%. "Търсенето, което характеризирахме като задържано последните две тримесечия на миналата година, през първото на тази като че ли се събужда", каза Ивайло Митев, управител IDEA Home. Като причини за доскорошния ступор от сектора сочеха най-вече неяснотата - има ли балон, ще се покачват ли лихвите, ще поскъпнат ли още имотите след евентуалното влизане на страната в еврозоната.

В сектора на недвижимите имоти и преди добрите данни за първото тримесечие твърдяха, че реален спад на сделките няма, а просто след пика около ковид (от втората половина на 2020 - края на първата половина на 2022 г.) те се завръщат към нормалността от 2016 - 2019 г. Това обяснява и Светослава Петрова, изпълнителен директор агенцията INclusive. Грешка е да се сравнява стабилен пазар с пиков период, казва тя. А при сравнение на два аналогични пазара - през 2023 г. спрямо предковидната 2019 г., НСИ отчита ръстове между 27% и 34% през тримесечията, казва тя.

При анализите на имотния пазар често се играе със zoom-а. Ако данните за определен период не изглеждат добре, се отдалечете, обхванете по-голям и картината ще стане по-оптимистична.

Ипотечните кредити - само 1.3% са необслужвани

От няколко месеца макроикономисти периодично предупреждават за рисковете, които носи ипотечният бум, подклаждан от ниските лихви по ипотечните кредити (2.54% средно за февруари). Кредитирането обаче продължава да расте с двуцифрени темпове. През февруари например по данни на БНБ са отпуснати ипотечни кредити за 746.5 млн. лева, което е 50% ръст на годишна база.

При спукване на имотния балон ще пострадат икономиката и цели сектори, свързани със строителството. Плаващите лихви може да изиграят лоша шега хората, които не могат да си позволят да плащат кредит с 1-2 процентни пункта по-висока лихва. В допълнение и ръстът на кредитирането, което постоянно налива пари в икономиката, може да причини вторичен скок на инфлацията, която в момента е овладяна, казва икономистът Георги Ангелов. Той призовава "регулаторите да вземат мерки, за да се охлади пазарът и да се предотврати това, което така или иначе предстои".

Централната банка също повтаря, че високата кредитна активност, особено при жилищните заеми, създава "предпоставки за увеличение на задлъжнялостта и акумулиране на кредитен риск в баланса на банковата система". "В краткосрочен план вероятността за материализация на кредитния риск остава значителна", казаха наскоро от БНБ. Засега банката задържа нивото на антицикличния буфер (основният инструмент, прилаган в момента за охлаждане на кредитирането) на 2%, доколкото беше вдигнат през есента на 2023 г. Регулаторът държи и друг коз - в средата на януари от там съобщиха, че обмислят и мерки, насочени директно към потребителите, за да се охлади бумът в жилищното кредитиране, ако данните покажат потребност от това.

"Към момента няма допълнителна информация от регулатора. Вътрешните ни анализи също не показват необходимост от допълнителни рестрикции. За година просрочените кредити са намалели от 2% на рекордно ниските 1.3%. Условията на основните банки остават непроменени за последните три години. Те вече са под надзора на ЕЦБ, която също не вижда по-голямо поемане на риск от някои от играчите", заяви Пламена Тотева, директор "Ипотечни кредити" в Банка ДСК, на Residential Forum.

Фундаментите на оптимизма

Благополучието на пазара се обяснява с макроикономическите фактори, както стана ясно от презентацията на Георги Георгиев, директор "Оценка и валидация на обезпеченията" в Банка ДСК и председател на УС на Камарата на независимите оценители в България, на конференцията. ЕС ревизира нагоре очакванията си за ръст на българската икономиката до 2.1% през 2024 г. - третият най-висок в Европа. Инфлацията се успокоява и прогнозите са в средносрочен план да намалее. Банковата система е стабилна и с добра ликвидност. Очаква се влизането в еврозоната да осигури допълнителна ликвидност от освобождаването на банковите резерви. Лихвите по кредитите в България са ниски. Очаква се от средата на година и лихвите в Европа да тръгнат надолу. Дори да има ръст в България с влизането в еврозоната, ще бъде минимален. Нивата на безработицата са ниски. Възнагражденията растат с темп, изпреварващ ръста в цените на имотите - с 13% на годишна база, а на средния доход на домакинствата - с 14.5%.

"Изобщо няма индикатори, които да подкрепят тезата за балон. Жилищата са достъпни - с 6.5-6.7 нетни годишни работни заплати едно домакинство може да си купи жилище от 70 кв.м, което е далеч по-добре от времената, когато се усещаше финансовата криза", каза Георги Георгиев. Към това добави и че в България съществува изключителен сантимент към притежаването на собственост и е малко вероятно много да се увеличат живеещите под наем. Плюс, че делът на сделките с ипотечен кредит в страната е по-нисък в сравнение с другите в ЕС, така че ипотечният пазар има накъде да се развива.

Тук също се варира със zoom-а, доколкото притесненията за имотен балон, формулирани преди време от икономистите на Уникредит Булбанк, са свързани не със средните цени на жилищата в София, а с цените в част от столичните квартали.

И ретроградният Меркурий

Политическата несигурност също не смущава сектора. Хората като че ли свикнаха с нея, като се има предвид, че новоизбраното служебно правителство е седмият кабинет за последните три години, обясняват от там. На шега дори казват, че повече ги тревожи ретроградният Меркурий. А ако изобщо може да се очакват шокове за пазара, те ще са отвън. Светът гори, но през следващите 12 месеца се очаква българският имотен пазар да е спокоен.