Теренът на цигарената фабрика в София е продаден за около 20 млн. лв.

Имотът на някога свързваната с Делян Пеевски "София БТ" е купен от фирма на автотърговеца Йордан Бадьоков

Сградата на цигарената фабрика беше съборена още през 2017 г., но така и нищо не беше построено на нейно място

Николай Стоянов

Сградата на цигарената фабрика беше съборена още през 2017 г., но така и нищо не беше построено на нейно място © Google Earth

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Имотът от 36 дка на столичния бул. "Цар Борис III" е апортиран в ново дружество и е продаден за около 20 млн. лв.
Купувачът е компания на Йордан Бадьоков, мениджър на дилърите на Renault и Nissan, в които е съдружник с основателя на верига болници Михаил Тиков.
Собствеността на терена на бившата цигарена фабрика се свързваше с Делян Пеевски, като през 2021 г. заедно с други имоти беше прехвърлена на Деян Калинов, който е работил за Георги Самуилов.

През 2016 г. служители на "София БТ" протестираха срещу затварянето на фабриката. Тяхното недоволство не произведе особен ефект и не само че дейността не беше възобновена, а година по-късно и самата сграда беше съборена. А скоро след това загина и целият приватизиран през 2011 г. "Булгартабак холдинг", който практически се контролираше от депутата от ДПС (и понастоящем неин съпредседател) Делян Пеевски: част от бизнеса беше продадена, друга - затворена, а имуществото - разпарчетосано.

Още през 2017 г. очакванията бяха на мястото на цигарената фабрика да изникне нещо друго, но теренът така и остана пуст. Няколко пъти беше прехвърлен - последно малко преди Пеевски да бъде санкциониран по "Магнитски", когато заедно с други знакови владения на политика като хотел "Берлин" се оказа собственост на Деян Калинов, служител на "Инса ойл" на Георги Самуилов.

Сега има ново движение. През март 2024 г. теренът е апортиран в ново дружество - "ИПИ 1", което дни по-късно е придобито от регистрираната в Пазарджик "Ер Ем Джи". Това е семейна компания на Йордан Бадьоков, чието име е известно най-вече покрай автомобилната търговия. Той е основател на най-големия дистрибутор на Renault и Dacia в България "Еспас ауто", първоначално под името "Траяна ауто". През 2012 г. като мажоритарен собственик с 51% влиза "Еврохолд", а през 2021 г. делът е продаден на "Булфарма" на Михаил Тиков, известен най-вече с болничния си бизнес - "София мед". При тези промени Бадьоков остава изпълнителен директор, а "Ер Ем Джи" притежава 49% от "Еспас ауто", която има почти 110 млн. лв. приходи за 2022 г. "Ер Ем Джи" е собственик и на вносителя и търговец на резервни части Auto 1 с 27 млн. лв. оборот за 2022 г.

Покупка за 20 млн. лв.

В приложения в Търговския регистър договор цената не е посочена. Това, което е видимо от документите, е, че имотът е оценен на 18.6 млн. лв. при апорта му в новосъздаденото дружество "ИПИ 1". Вещите лица на база на аналози в района са преценили, че теренът струва 17.7 млн. лв., а единствената останала сграда - приемна с кафе - е остойностена на 0.85 млн. лв. Тази сума е залегнала и като материален интерес при вписването на апорта в Имотния регистър на 5 март. При ипотеката на имота в полза на Обединена българска банка от 11 март е посочена сума 20 млн. лв., така че е възможно и цената при прехвърлянето да е малко по-висока, като няма яснота дали има и самоучастие. Може обаче и банковият заем да е за малко по-голяма сума, за да се покрият транзакционни разходи.

Въпреки че сделката вече е факт, засега няма яснота какво ще се построи на терена. "Капитал" се свърза с Йордан Бадьоков, който отказа коментар, тъй като още няма конкретни планове. В "Ер Ем Джи" той притежава 34%, но с 30% дял е брат му Димитър, а с 19% - синът му Радомир. Собственик на останалите 17% е адвокат Силвия Русекова, която участва и в други фирми на фамилията.

Терен с въпросителни

При всяко положение имотът, който се намира столичния бул. "Цар Борис III" 134, с неговите над 36 дка площ, е атрактивен. Той е разположен на комуникативна артерия, недалеч от кръстовището с булевардите "Овча купел" и "Тодор Каблешков", от парка в квартала и стадион "Славия", макар и не в непосредствена близост до станция на метрото.

По кадастър имотът се води "за друг вид производствен, складов обект", но това явно е наследеното предназначение от цигарената фабрика и ще бъде променено. По протежението на булеварда има както офис сгради, така и жилищни постройки, така че пред новия собственик стои избор как точно да го развие.

От 2018 г. има заповед на главния архитект Здравко Здравков, с която се разрешава на тогавашния собственик "СФ-БТ" ЕООД изготвяне на изменение на плана за регулация и застрояване, като се предвижда разделяне на парцела на три части - две за озеленяване, а третата "за жилищно строителство, хотел, административна сграда и комплексно обществено обслужване". Теренът попада в зона Смф (Смесена многофункционална устройствена зона), което позволява и високо строителство, като в разрешението е описано застрояване с осем сгради между 8 и 24 етажа, като най-високата достига 72 м, без обаче да има приложени скици и планове. Самата промяна в подробния устройствен план обаче не е вписана в регистъра, така че явно проектът е пропаднал.

Засега не е ясно дали и новият собственик смята да тръгне в същата посока, което би изисквало и доста внушителна инвестиция, или да реализира нещо различно. При първия сценарий логично може да се заподозре, че и тук ще се търси взаимодействие с партньора в автобизнеса Михаил Тиков, който е инвеститор в няколко големи сградни проекта, включително и на друг разчистен терен, свързван в миналото с Делян Пеевски и КТБ - ИПК "Родина". По думите на Бадьоков обаче няма други инвеститори в проекта.

Към момента в регистъра на Столичната община не се открива виза за проектиране, което означава, че каквито и идеи да има за строителство на терена, предвид обичайните срокове за получаване на нужните разрешения, те едва ли ще започнат да се реализират през 2024 г.