Пазарът на имоти - между вечния растеж и пукането на балона

По-прецизното определение, дадено от норвежките учени Аре Усант и Кяртан Храфнкелсон през 2017 г., гласи, че имотен балон има, когато реалните цени на жилищата са се увеличили с над 50% за период от 5 години, последван от незабавен драматичен спад на цените от поне 35%.

Имотните балони имат пет основни фази:

• Изместване. Случва се, когато голяма маса от хора се насочат към някаква нова парадигма. Такъв пример е намаляването на лихвите по кредитите в САЩ в началото на XXI век, което посява семената на имотния балон там и неговото спукване по-късно през 2008 г.
• Имотен бум. Отначало цените растат бавно, но след това все повече участници се присъединяват и темата получава широко медийно отразяване. Страхът да не се пропусне възможност, която се появява "веднъж в живота", привлича все повече спекуланти и хора със свободни средства.
• Еуфория. Цените на имотите се покачват стремглаво. Търсят се нови показатели и коефициенти, които да оправдаят високите цени. Повечето сделки се договарят още след първия оглед. Купувачите се притесняват имотите "да не свършат".
• Прибиране на печалбата. В тази фаза интелигентните участници на имотния пазар вече виждат предупредителните сигнали, че балонът скоро ще се спука, започват да продават и да прибират печалбите си. Да се определи точният момент на спукване на балона може да е проблем, защото пазарите в някои случаи са доста ирационални и далеч от здравата логика.
• Паника. Нужна е малка поредица от събития, за да се пукне балонът. Тогава цените падат толкова бързо, колкото и са се качили. Хората, купили имоти със спекулативна цел, започват да продават. Предлагането бързо надвишава търсенето. Банките ограничават ипотечното кредитиране. Едва когато има баланс между продавачите и купувачите, цените се стабилизират.

От описаните дефиниции и фази на един имотен балон виждаме, че за да разберем дали е имало такъв, в даден момент той трябва да се е спукал. Това важи и за останалите пазари на активи.

Има ли имотен балон в България?

Според индекса на цените на жилища (ИЦЖ) на НСИ цените на имотите на национално ниво за последните пет години (към края на 2023 г.) са нараснали с 53% (60% за София). Преди да решим, че това отговаря на дефиницията за имотен балон, трябва да кажем, че в случая става дума за номинален растеж. За да получим реалния, трябва да приспаднем инфлацията.

Според НСИ за същия период индексът на потребителските цени се е повишил с близо 40%. Това означава, че реалният растеж на цените на имотите на национално ниво е 13% за последните пет години (20% за София) и по дадените определения не може да говорим за имотен балон средно за страната и за столицата. Разбира се, за отделни райони или градове реалният ръст в цените на имотите може да надхвърля 50% за пет години и тогава има предпоставки за силно надценен пазар.

По отношение на второто условие за имотен балон - цените да са много над реалните (фундаменталните), може да се използват няколко показателя. Един от най-често прилаганите е съотношението между средните цени на жилищата и средните доходи на домакинствата. За периода от 2000 г. досега на домакинство със средни доходи в България ще са му необходими между 3.9 години (2002 година) и 10.4 години (2008 година), за да може да си купи средно по размер и цена жилище в съответния град, ако всичките му доходи отиват за това.

Най-недостъпни са били жилищата от 2005 до 2008 г., когато на същото това средно домакинство са му били необходими близо 10 години, за да купи средното жилище. През последните години въпреки ръста в цените на имотите те стават по-достъпни, защото доходите нарастват с изпреварващи темпове. Разбира се, има хора с доходи под средните и за тях са необходими между 7 и 13 години за покупка на средно жилище в съответния град. За тях имотите остават недостъпни или поне по-трудно постижими.

Именно тази методология е използвана в доклада на Уникредит Булбанк от края на миналата година, в който се посочва, че в 35% от кварталите в София има имотен балон, защото на домакинствата със средни доходи в тях им трябват над 10 години, за да си купят средно жилище, ако дават за това всичките си пари. Те посочват, че за да се върне пазарът отново към равновесие, при условие че доходите останат без промяна, е необходим спад в цените на жилищата в София от 47%.

Разбира се, това е само на теория и на практика нещата стоят по различно. Ако доходите останат без промяна за дълъг период от време, е малко вероятно цените на имотите да вървят нагоре. Също така имотният пазар много рядко е в равновесно положение, така че голяма част от хората да могат да си позволят да купят жилище с доходите за шест-седем години. В момента най-достъпни са жилищата в градове като Плевен, Перник, Шумен, Велико Търново и Добрич, защото в тях 50% от домакинствата с най-високи доходи могат да си купят средно по размер и цена жилище. Най-недостъпни са имотите в София, където под 10% от домакинствата с най-високи доходи могат да си позволят такъв дом.

В развити пазари на имоти като този в САЩ има доста повече индикатори, които показват дали един пазар е достъпен или надценен. Такива са броят на обявите към продажбите, дали един имот е продаден над обявената цена, времето за продажба, доходност от наеми и други. Според агенция Fitch към началото на март 2024 година над 91% от жилищата в САЩ на този етап са надценени. Има градове и квартали, в които разликата между реалната и продажната цена на имотите е над 50%.

През какви фази преминават цените на имотите и колко продължават те

Британския икономист Фред Харисън описва прочутата си теория за 18-годишния цикъл при цените на недвижимите имоти в книгата си Boom Bust: House Prices, Banking and the Depression of 2010. По-интересното е, че тя е публикувана през 2005 г. като предупреждение за кризата на имотния пазар, която се случва няколко години по-късно.

Този 18-годишен цикъл има следните фази:

Фаза на възстановяване(между 1-ва и 7-а година)

Започва, когато цените са достигнали най-ниската си точка при предишния срив. Характеризира се с високи лихви по кредитите, ограничено кредитиране от страна на банките, ниски нива на строителна активност, изтегляне от пазара на много голяма част от продавачите и купувачите. Първите очакват цените да се възстановят през следващите няколко години, а вторите - да продължават да падат. Това е най-добрият момент за покупка на недвижим имот.

Фаза на корекция(около 7-ата година)

Това е лек спад, който се случва след фазата на възстановяване и преди бума. Дължи се на продажби от страна на част от ранните инвеститори, които осребряват печалбите си.

Фазата на имотния бум(от 8-ата до 14-ата година)

След фазата на корекцията цените започват да растат много бързо. Лихвите по кредитите намаляват и кредитирането расте с високи темпове. Строителната активност се увеличава значително. Появяват се много купувачи, както и спекуланти, които търсят бързи печалби. Купуват се немалко жилищни имоти, които стоят празни за децата или за "някой ден" и не се отдават под наем.

В медиите зачестяват материалите за растящите цени на имотите. Това още повече насочва вниманието към този актив на хората със свободни средства и възможности за теглене на ипотечни кредити. Агенциите за недвижими имоти се увеличават непрекъснато. Една от най-желаните професии става тази на брокера. Времето за продажба на един имот се съкращава значително, повечето се продават още след първи оглед. Нерядко купувачите предлагат цени над офертните и се получава минитърг за всяко жилище. Пазарът е извън контрол.

Фазата на рецесията/катастрофата(между 14-ата и 18-ата година)

Цените започват да падат бързо, защото се появяват много продавачи, които искат да си приберат печалбите. Все повече хора не могат да плащат вноските по ипотечните си кредити и са принудени да продават. В медиите се появяват истории за такива длъжници и доверието в пазара се срива. Лихвите по кредитите вървят нагоре и банките ограничават кредитирането. Строителната активност намалява и въпреки повечето започнати сгради строителството се забавя или проектите се замразяват. В тази фаза се формира ново дъно на цените на недвижимите имоти. Към края й е подходящо време за купуване на жилище.

Доколко може да вярваме на тази теория?

Изследвах доста пазари на недвижими имоти (включително българския и в частност този в София). Въпреки разминаването във фазите с между една и три години учудващо е, че този 18-годишен цикъл се оказва приложим в немалко държави и градове, както и доста устойчив във времето. Има изследвания, които показват, че той може да се проследи още от 1700 г. в Англия.

Разбира се, предишните резултати не са показателни за бъдещите такива. Пише го в описанието на всяка инвестиция и важи и за пазара на недвижими имоти. Винаги могат да се появят "черни лебеди" (неочаквани явления) на местния и световния пазар като Брекзит, избирането на Тръмп за президент, пандемията и други. Все пак е полезно да познаваме фазите в движението на цените на недвижимите имоти.

Как и защо се стигна до сегашното положение на пазара на жилищни имоти в България?

• Жилищата са ни скъпи
• В бизнеса с жилищни имоти са оптимисти

На база теорията за 18-годишния цикъл може да предположим, че сме във фазата на имотния бум, като се виждат първите сигнали за рецесия (ако сме оптимисти) или сериозна криза (ако сме песимисти). Един от тях е, че броят на сделките в България намалява от година и половина. За 2023 г. те спадат с 11.2% на национално ниво. Въпреки това НСИ отчита 10.1% ръст в цените на имотите в страната за миналата година. Разбира се, информацията за сделките е по данни на Агенцията по вписвания. В тях не се отчитат продажбите на зелено например, а немалка част от сделките се обявяват все още на данъчна оценка, която често е доста по-ниска от реалната.

Основните фактори за растежа на цените на имотите в България са:

Икономическо развитие и ръст на заплатите

От 2010 до края на 2013 година българската икономика е пораснала с над 250%, измерена през ръста на брутния вътрешен продукт (БВП). Средно всеки българин е произвел стоки и услуги на стойност 14 580 евро през 2023 г., което е близо три пъти над същия показател преди 10 години.

Въпреки забавянето в икономическото развитие след пандемията българската икономика продължава да расте с по-високи темпове от повечето страни в Западна Европа. Реалният ръст в заплатите в страната също е един от най-високите в ЕС през последните 10 години. Средното брутно възнаграждение в София вече е над 3000 лева (1534 евро). В пъти нарасна и минималната работна заплата за страната. Очаква се през следващите години ръстът в заплатите да продължи да изпреварва инфлацията и да е основен двигател при покупките на недвижими имоти.

Банково кредитиране и лихви

Огромният обем депозити, конкуренцията между банките и икономическата стабилност в България доведе до исторически най-ниските нива на лихвите по жилищни кредити. Вдигането на основните лихви в САЩ и в повечето европейски страни засега не се отразява в България, макар че има лек ръст за някои кредитополучатели (основно за фирмите и заемите в евро).

Това доведе до рекордни обеми на кредитиране от страна на банките, което започна да притеснява БНБ и МФ. Те отправят предупреждения (засега) да се ограничи отпускането на нови ипотечни кредити и така да се охлади поне малко секторът на недвижимите имоти. Минималните задължителни резерви, които търговските банки държат в БНБ, дори бяха увеличени от 10% на 12%, но това също не намали кредитирането.

Според данните на БНБ търговските банки са отпуснали 635 млн. лева като кредити (205 млн. лева са рефинансиране) само през януари тази година. Това означава ръст на годишна база над 38% и се случва, след като и миналата година бяхме свидетели на сериозно повишение.

В реални числа това означава, че последните 12 месеца са купени жилища за над 3.5 млрд. лева само с банкови кредити. Още поне толкова са придобити чрез спестявания. Нищо чудно, че цените на недвижимите имоти продължават да растат с двуцифрени проценти всяка година.

Всичко това се случва на фона на свиване на кредитирането и спад на цените на имотите в Западна Европа. В Германия, където лихвите по ипотечните кредити са вече над 4%, се наблюдава най-резкият спад в цените на жилищата от над 20 години.

Кога ще се спука имотният балон?

Известно е как производителите на автомобилни гуми тестват новите модели - карат с тях, докато не се спукат. По сходен начин работят и повечето пазари, включително и този на недвижими имоти. Всеизвестно е, че активите са много надценени, но участниците искат да стигнат до края. Ако не го направят, ще загубят от непрекъснатия растеж, а това никой не иска, нали?

Това подсеща за икономиста Хаймън Мински и неговата хипотеза за финансова нестабилност. Той казва, че хората на пазарите преминават през няколко психологически етапа:

• Икономиката е стабилна и хората са оптимисти
• Когато хората са оптимисти, те купуват и задлъжняват, а цените растат
• Когато задлъжнеят прекомерно, икономиката става нестабилна и следва криза.

Теорията се потвърждава на стотици пазари назад в историята. Повечето кризи в света идват след свръхзадлъжнялост. Така си отиват държави и дори империи, а милиони хора губят парите си. Банкерите могат да са най-големите ни приятели и да ни помогнат да си купим мечтания дом, но може да се превърнат и в най-големите ни врагове, които взимат всичко, което имаме, ако не може да плащаме вноските си по кредитите.

Какво следва?

Растежът на българската икономика се забавя. За миналата година БВП е нараснал само с 1.8%, като се очаква подобна стойност и за 2024 г. Такава е ситуацията и при повечето търговски партньори на България в ЕС. То означава, че сме близо до рецесия (а някои икономисти приемат, че такава има при слаб ръст на БВП). IT секторът - един от основните двигатели на икономиката у нас (и на пазара на имоти, особено в София), започва да изпитва трудности и да освобождава служители. Ръстът на заплатите през тази година също ще се забави, а лихвите по кредитите се очаква да тръгнат нагоре и през следващите няколко години да се изравнят с европейските.

За финал

Познавам брокер в голяма агенция за недвижими имоти в България, който на въпроса накъде ще вървят цените на имотите пита: "Ти купуваш или продаваш?" В зависимост от позицията си на пазара всеки има мнение по въпроса с цените на имотите и губи време, за го отстоява в спорове с непознати в социалните мрежи. Аз вече не го правя. Вместо това се опитвам да печеля от имотния пазар, независимо от фазата, в която се намира, и от очакванията на участниците в него или на страничните наблюдатели. Има добри сделки и за инвеститорите, и за хората, които си търсят дом. Успех!