Спадът в имотните сделки се сви до 1.5%. Обръща ли се тенденцията, започнала през 2022 г.?
Ръст при покупко-продажбите има в четирите големи града. София е с рекорд за тримесечието от 2008 г. насам
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
- Изповяданите сделки в цялата страна за периода януари - март са близо 44 хил.
- Големите градове като София, Пловдив, Варна и Бургас бележат ръст.
- Ипотеките растат с 24% спрямо година по-рано.
Дали не се обръща тенденцията за спад на сделките с имоти, която започна през третото тримесечие на 2022 г.? Този въпрос пораждат данните на Агенцията по вписванията (АВ) за първото тримесечие на тази година. 43 799 изповядани сделки отчита агенцията, което е спад с минималните 1.49% в сравнение със същия период на 2023 г. Макар това да е седмо поредно тримесечие на минус, се забелязва тенденцията спадът да намалява. За същия период на предходната година той е бил 9%, а за последното тримесечие беше 7.4%
Данните, които всяко тримесечие АВ отчита, включват сделки с имоти, части от имоти и земеделски земи. Напълно възможно е пазарът на жилища да е в подем, ако от общите данни се извадят сделките със земеделски земи и поземлени имоти. По този начин след по-детайлна разбивка, която по-рано през годината "Капитал" поиска от АВ, се оказа, че спадът през четвъртото тримесечие на 2023 г. е едва 1.4%, а в големи градове като София и Пловдив има ръст съответно със 7.3% и 10.5%. Данните тогава показаха, че от общите сделки делът на тези с поземлени имоти е цели 54%. Приемайки, че съотношението имоти/жилища е близко до това преди три месеца, пазарът на апартаменти и къщи е в подем. Разбира се, това ще може да се потвърди само след предоставяне на подробна разбивка от Агенцията по вписванията.
Спадът започна през третото тримесечие на 2022 г. със 7.3%. Данните на Агенцията по вписванията за четвъртото тримесечие на 2023 г. показват 7.4% по-малко сделки с имоти, части от имоти и земеделски земи в сравнение със същия период на 2022 г., когато отчетеният спад беше 10.4%.
Първо тримесечие на 2024 г.
Годината започва с 662 по-малко сделки спрямо първото тримесечие на 2023 г. За последните пет години единствено през пандемичната 2020 г. броят им в страната е бил по-малък (37 697). Докато за цялата преходна година само осем от общо 113 служби по вписванията завършиха на плюс, за първите три месеца на настоящата те са цели 34. С най-голям скок са такива в малки населени места като Крумовград (40.91%), Трявна (31.71%) и Дулово (31.36%), където увеличението се дължи на между 10 и 30 сделки повече. От малките служби единствено при тази в Димитровград (35.32%) увеличението се равнява на почти 100 покупко-продажби.Службите в четирите най-големи града в страната също попадат сред тези с положителен резултат. Най-висок е той в столицата София (14.37%), където сделките са с 917 повече, или общо 7298. Година по-рано те са били с 887 по-малко, или 12% надолу спрямо същия период на предходната 2022 г. Необходимо е да се отбележи, че резултатът през настоящата година е най-добрият за първо тримесечие от 2008 г. насам, когато сделките са били 8035. Единствено това през 2022 г. със своите 7268 сделки се доближава до постижението от януари - март на 2024 г.
Следващ с най-голям ръст от четирите големи града е Варна (12.69%), или 357 сделки повече при 2813 година по-рано. Тогава службата по вписванията в морската столица е отчела 19% спад при 658 сделки по-малко спрямо 2022 г. Тогава е и най-добрият резултат (3471) на службата от 2008 г. насам, а вторият е именно този през настоящата година.
В Бургас за първите три месеца на годината са отчетени 1668 сделки, или 140 повече спрямо същото тримесечие на предходната, което е 9.16% разлика. Година по-рано разликата с 2022 г. е била с почти същите параметри, но с отрицателен знак - 151 сделки по-малко, или точно девет процента. И тук резултатът през 2024 г. е вторият най-добър, но от 2005 г. насам, когато изповяданите сделки са били 1799.
Под тепетата
В Пловдив картинката не е толкова цветуща, както в столицата и двата ни черноморски града. Ръстът е едва 3.86%, или 125 сделки повече. При 3365 отчетени сделки службата под тепетата не може да се похвали с най-добър или втори най-добър резултат за последните 15-16 години. По време на бума в продажбите през 2021 и 2022 г. в Пловдив са били изповядани съответно 3644 и 3534 сделки. Дори 2018 г. със своите 3569 е била по-силна от настоящата.Добрата новина е, че за разлика от година по-рано, когато през първите три месеца сделките с имоти са били с 294 по-малко, или 8% надолу, сега резултатът е с положителен знак. Георги Димитров, мениджър в Building box, обяснява връщането на Пловдив към положителни резултати на "вътрешния прираст на населението, който движи пловдивския пазар" и все по-високите "софийски наеми по кварталите." Наблюденията му са, че купувачите са основно млади хора, за които вноската по ипотечния им кредит се равнява на месечен наем. Те предпочитат ново строителство, и то на сгради в строеж, а процентът на ипотеките е около 35% от всички сделки. Според Дафина Гудова от "ЕРА Арис" търсенето на жилища "се запазва, а пазарът е динамичен", като основно "клиенти са физически лица, които купуват за собствени нужди."
Не е тайна за никого, че жилищният пазар в Пловдив от няколко години изживява своята малка революция по броя на сградите и жилищата, които се започват, завършват и изкупуват за отрицателно време.
Петият и шестият
В Русе през първите три месеца на 2024 г. са изповядани 922 сделки, или 4.75% по-малко спрямо същия период на предходната година. Тогава спадът е бил по-сериозен - минус 12%, или 127 сделки по-малко спрямо силната 2022 г. с нейните 1095.Службата в Стара Загора продължава да отчита спад и през това тримесечие. Той е 3.43%, или 31 по-малко сделки спрямо година по-рано. Тогава те са били 905, но и значително по-малко спрямо същия период на 2022 г. - цели 25%, или 297 надолу.
24% ръст на ипотеките
За първите три месеца на годината ипотеките в страната като брой са нараснали с над 24% до 12 309, което е с 2393 повече от година по-рано. Превес имат договорните (9974), които растат с малко над 26%. Това е най-добрият им резултат след бума от 2018 г., когато са били 11 515 само за първото тримесечие на годината.Борис Димитров, собственик на кредитния посредник "Кредит навигатор" и платформата за ипотечни кредити "Мускетари", обясни за "Капитал": "Ръстът в ипотечното кредитиране се дължи на комбинацията между ниска безработица (4% по данни на НСИ), ръст в доходите на заетите и ниски лихви по кредитите (около 2.2.%)."
7 коментара
Това е нормално, сега и следващата година излизат много проекти, които започнаха 20-21. Хората са дали капаро 20% и ще ги изгубят ако не платят. Това ще поддържа спада лек до 25 година.
Следващите 10 години ще намалеем с още 1 милион, ако махнат плоския данък и въведат задължителна военна служба ги смятайте 2 милиона. 2030 купона на имотния пазар ще е пълен, тогава такса смет и данъците ще са тройни или четворни.
За да видите какво ще стане в повечето градове в БГ( без 4-те големи) погледнете пазара в Радомир.
До коментар [#1] от "Ionian":
данъкът може да е по-висок, но таксата смет може и да не е, ако има толкова празни жилища и се мине, както всъщност отдавна се иска, на плащане според замърсяването. Празните жилища не замърсяват и по този начин таксата смет за тях ще спадне главоломно, докато таксата смет за населените жилища ще скочи. В момента има кросфинансиране.
С влизане в еврозоната ипотечните кредити ще поскъпнат. В момента са ниски, защото сме в изолирана система със свръхликвидност.
До коментар [#4] от "ekp351157130":
Здравейте, може би няма да излезете прав. Кроссубсидиране има, но то е от бизнеса към частните лица. Сега един фризьорски салон плаща 5000лв, а един апартамент 100.
Нали се сещате, че бизнеса иска това да се промени и то не от вчера.
Да вземе пример с един квартал, който е с много празни апартаменти в София - Лозенец около 40%. Как мислите,че пранзите няма да плащат? Всичко ще се раздели по равно и ще се качи значително. Защото Лозенец произвежда ѝ тона боклук на ден, София събира Y лева такса смет от Лозенец, ако на бизнеса падне, разликата трябва да се дойде от някъде.
В Холандия , за да си отворите кофата, която е за няколко входа ви трябва карта, боклука се смята за всички входове, които я ползват. Да ако сте един, а съседа са 6 те ще плащат повече, но няма как разликата да е от 0 до 1000. най-макото в БГ всички ще си декларират, че не живеят и искат да ги освободят. Тогава другите трябва да плащат по 10 000, защото бюджета няма да стига и ще потънете в боклук.
Охлаждане от по-високи лихви сигурно ще има, но аз говоря за срок след 8-10 години, когато всичко ще умре, защото няма да има хора, а ще има жилища за три пъти повече. Естествено нещо може да се промени и дадойдат много богати африканци и сиийци, които да ги изкупят, но ме съмнява.
До коментар [#6] от "Ionian":
Българския имотен пазар е като обувната индустрия на Фрогстар Б в "Пътеводител на галактическия стопаджия" - огромни средства се инвестират за да се строят все повече жилища за все по-малко население.
Балонът ще се спука в момента в който данък имот стане в размер съпоставим с този на Запад. А това е неизбежно защото цените на жилищата в трите най-големи града вече много се доближават до тези в Западна Европа.
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.