Офертата на Вълка за басейна "Мария Луиза": Добра сделка или кон за къпалня?

Предложението за изкупуване на дяловете от общината идва изненадващо и звучи изкушаващо, но рисковете са от неизгодна сделка

От години се знае за намеренията на собствениците, притежаващи мажоритарния дял, да строят в терена на неработещата вече осемнадесета година къпалня в Борисовата градина

Анина Сантова

От години се знае за намеренията на собствениците, притежаващи мажоритарния дял, да строят в терена на неработещата вече осемнадесета година къпалня в Борисовата градина © Георги Кожухаров

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

Темата накратко

Мажоритарният собственик на къпалнята Румен Гайтански-Вълка предложи общината да изкупи дела му или да го обезщети с имоти.
Това се случва след неуспешните намерения да се задвижи строителство в терена по-рано през годината.
Офертата звучи изкушаващо, но има рискове общинският съвет да сключи неизгодна сделка и гражданите на София да бъдат двойно ощетени.

След близо 18 години бездействие, в което някога красивата къпалня "Мария Луиза" потъна в разруха, и близо година след последния неуспешен опит да задвижи строителство на терена мажоритарният собственик на басейните в Борисовата градина - небезизвестният бизнесмен Румен Гайтански, познат с прякора си Вълка, изглежда, е готов да се откаже от тях. Разбира се, не безвъзмездно. В началото на юни той е изпратил писмо до общинския съвет, в което предлага Столичната община да изкупи дела му (над 58%) в общото дружество с общинското "Софийски имоти" и така къпалнята да стане общинска. Друг вариант според него е да бъде обезщетен с имоти, равностойни на пазарната оценка на дела му в дружеството.

Предложението на пръв поглед е изкусително. Възстановяването на градските басейни в Борисовата градина би било чудесен "подарък" за софиянци, още повече че във все по-горещия климат градът има осезаема нужда от достъпни места за прохлада.

Стои обаче рисковият въпрос за цената. Столичната община има дълга история с неизгодни сделки с корупционен привкус - самото съдружие с Вълка за къпалнята е такъв пример. Едва ли ще е огромна изненада, ако пазарната оценка на дружеството се окаже силно надценена или пък стойността на имотите за замяна за къпалнята - силно подценени. В крайна сметка гражданите на София може да се окажат двойно ощетени от лоша сделка.

Любопитен е въпросът защо това предложение идва сега. Част от отговора може да е трайният неуспех да се задвижат инвестиционните намерения на Гайтански за терена. От друга страна пък, идват и местните избори наесен, които вероятно ще разбият дългогодишния монопол на ГЕРБ в местната власт. Възможно е Гайтански да се надява на по-лесна договорка с досегашните управляващи. Още повече че в последната година станаха ясни и някои връзки между дружеството му и общински съветници от ГЕРБ.

Основният въпрос: На каква цена?

За писмото за пръв път се разбра миналата седмица по време на заседание на финансовата комисия в общинския съвет от директора на "Софийски имоти" Димитър Шивачев. Общинарите решиха да обсъдят внимателно предложението, като основният въпрос, разбира се, е каква цената.

В отговори до "Капитал" председателят на СОС Георги Георгиев уточни, че на последното си заседание комисията по икономика е приела "Софийски имоти" да възложи оценка на акциите в съвместното дружество с компанията на Гайтански, в която общинското дружество има приблизително 42%. "След това ще се водят преговори между акционерите по повод постъпилото предложение", казва Георгиев. По думите му "водещото съображение е защита на обществения интерес на гражданите на София", като "без съмнения къпалнята и летният театър трябва да бъдат спасени, като общинският съвет няма да допусне повторно ощетяване на София, каквото вече е било допуснато със създаването на смесеното дружество и апорта на двата имота в него преди повече от 20 години".

Георгиев не се ангажира с мнение по въпроса дали общината не би одобрила например вариант, при който дружеството излиза на борсата, за да може пазарът да го "оцени". Адвокат Христо Копаранов от (вече) партията "Спаси София" коментира за "Капитал", че би било по-целесъобразно Столичната община да е изцяло собственик на дружеството, но не бива да се допуска тя да заплати за акциите цена, която съществено се отклонява от тяхната справедлива стойност. "Ако се стигне до замяна на акциите срещу имоти, собственост на общината, се поставя и въпросът как ще се определи кои да са те и най-вече как ще бъде направена тяхната пазарна оценка. Предвид номиналната стойност на акциите от 3 025 500 лв., в замяна на тях Румен Гайтански може да придобие имоти със стратегическо за местната икономика значение", коментира той.

Според юристката Милка Христова, общински съветник и зам.-председател на СОС от БСП, съветът е изправен пред тежка дилема. "На практика се получава така, че има опасност столичани да бъдат двойно ощетени. От една страна, да платят многомилионна цена за пакета акции, като в замяна ще получат "руини", които, за да се възстановят като "къпалня", ще изискват също многомилионна инвестиция", коментира тя за "Капитал".

Какви са вариантите?

Христова е на мнение, че в настоящия момент е твърде рисковано да се каже кой е най-добрият вариант за придобиване на пакета акции най-малкото защото все още не е няма изготвена пазарна оценка. "Тъй като тя е изходната точка в бъдещите преговори, най-важното за СОС и Столичната община е да осигурят изготвянето на обективна и справедлива пазарна оценка, за да не се допусне поредното имуществено ощетяване на столичани след безобразния "подарък", който е направен на Гайтански през 2003 г. След това евентуално могат сериозно да се обсъждат конкретните стъпки, свързани с придобиване на акциите. Категорично мога да заявя, че групата на БСП в СОС ще държи на този подход при решаване на проблема", казва тя.

Общинският съветник от ДБ и член на финансовата комисия Борис Милчев, подобно на адв. Копаранов, посочва и че реално одобряването на проекта на Подробен устройствен план (ПУП) на Борисовата градина ще даде възможност тя да бъде запазена и да няма допълнително застрояване. В този смисъл може би общината не трябва да бърза със сделката. "Каквото и да се случи обаче, необходимо е да се възстанови изцяло или частично контролът на общината върху къпалнята, а за това има различни възможни решения", смята той.

По информация на "Капитал" към момента има назначена работна група по предложението на Румен Гайтански-Вълка, но нищо не е обсъждано по същество в изчакване на повече информация.

"Непознатите инвестиционни намерения"

В писмото си Гайтански набляга на това как е правил много опити да възстанови къпалнята, но общината е била тази, която го спира. "Гражданите на столицата не са запознати с многократните ми опити за възобновяване работата на къпалня "Мария Луиза" и инвестиционните ми намерения, които за съжаление и към настоящия момент не са осъществени по никакъв начин поради редица обективни и субективни причини", пише в писмото, с което "Капитал" разполага. От друга страна, версията на общината е как се "бори" да озапти интересите на частника, как комуникацията с него е трудна и София е с вързани ръце, защото нейното дружество е с миноритарния дял. Има съмнения, че Гайтански иска да изгради по-модерен, голям и многофункционален комплекс на терена, вместо само да възстанови къпалните.

Миналата година мажоритарният собственик изненадващо обяви намерение да възстанови къпалнята и получи скоростна виза за проектиране от главния архитект на София. Въпросните намерения и самата виза обаче породиха основателни съмнения, че се предвижда по-мащабно застрояване, а не просто "реконструкция". Основно защото към момента няма одобрен Подробен устройствен план (ПУП) на Борисовата градина, което дава вратичка на собственика да защитава по-висок коефициент на застрояване пред съда на база големия Общ устройствен план - стига да получи разрешение за строеж. Това обаче така и не се случи, защото къпалнята попада в зона със защитен статут и според становище Института за недвижимо културно наследство (НИНКН) предвиденото "застрояване не е в съответствие по контур и етажност". От там отбелязват и че липсва документация. Което потвърди подозренията, че проектът предвижда разширяване и надстрояване на съществуващите сгради в имота.

Въпреки това имаше опит да се форсират действия по терена. През нощта между 1 и 2 февруари 2023 г. фирма, свързана с Вълка - "Грийн партнърс", разчисти 3 дка здрави дървета в терена на къпалнята. Стигна се до скандал, в разплитането на който стана ясно, че като повод за сечта е използвано дадено от районното кметство разрешително, но само за 11 сухи дървета. Въпросното искане пък е подадено от служителка в проектантското бюро "Десет архитекти", собственост на общинския съветник от ГЕРБ арх. Ивайло Петков. Самото бюро е изготвило и инвестиционния проект за терена.

Друг интересен момент е, че за пръв път от 2003 г. отскоро Гайтански застава пряко с името си в акционерно дружество "Парк Мария Луиза". Това изсветляване е любопитно, тъй като досега управлението се случваше с близки до обкръжението на бизнесмена хора. С интересите му непряко се свързваха две фирми - "Карплеон" и "Юромарк асет мениджмънт", които имаха общо 58% в смесеното дружество. През март т.г. обаче те прекратяват участие в дружеството, а на мястото им идва регистрираното на 29 декември 2022 г. "Аквапарк Мария Луиза" с действителен собственик Румен Гайтански-Вълка.

В крайна сметка дали ще има сделка и каква още е рано да се каже, но рискове има. За тях обаче със сигурност ще внимават предизборно и представителите на опозицията, и гражданското общество, което е особено чувствително към терените и строителството в Борисовата градина.