Американският сектор за търговски имоти се изправя пред финансови проблеми

По-старите офис сгради понасят основната част от затрудненията

Продажбите на търговски имоти могат да се ускорят, тъй като ще се наложи на все повече собственици да рефинансират кредитите си

Павел Бонкин

Продажбите на търговски имоти могат да се ускорят, тъй като ще се наложи на все повече собственици да рефинансират кредитите си © Reuters

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Покачването на лихвите, банковата криза, която ограничи кредитирането, и тенденцията за дистанционна работа се отразяват негативно на американския сектор за търговски имоти. По-старите офис сгради понасят основната част от спадовете, но и други категории недвижими имоти не са подминати, съобщава Financial Times.

Според консултантската компания в сектора JLL офис сградите в Ню Йорк - най-големият пазар на офис сгради в света - в момента са загубили 76 млрд. долара от стойността си спрямо последните си продажни цени. Седемдесет и три от тях вече струват по-малко от момента, когато са получили кредити за изграждането.

Изключение прави група от най-модерните и луксозни офис сгради, чиито наеми достигат рекорди.

При сегашните условия кредиторите разполагат с по-малко гъвкавост, за да поддържат проблемните имоти, тъй като за разлика от спада след кризата от 2008 г., повишаващите се лихвени проценти затрудняват сградите с недостатъчен доход за покриване на плащанията по кредита. Според един брокер единствено водещите 10% от офис сградите в Ню Йорк не са в затруднено положение по отношение на нивото на дълга или на заетостта.

Крейг Дейтелцвайг, главен изпълнителен директор на Marx Realty, казва, че всеки ден чува за "нови сгради", които се връщат на кредиторите. "Това е самото начало, но изглежда, че всеки клас активи е изложен на риск при тези нови лихвени проценти и много свитите кредитни пазари."

Малко продажби

Малкият брой продадени сгради през последната година също прикрива финансовите щети. Според друг консултант в сектора - CBRE, обемът на сделките с търговски имоти е намалял с повече от половината на годишна база през първото тримесечие, което означава, че не се е наложило на много собственици да актуализират оценките си.

Наскоро Blackstone продаде дела си в нюйоркския небостъргач One Liberty Plaza на Brookfield в сделка, която оцени кулата на 1 млрд. долара спрямо оценката от 1.55 млрд. долара през 2017 г., когато Blackstone е станала собственик. Blackstone заяви, че традиционните офиси в САЩ са по-малко от 2% от глобалното портфолио спрямо над 60% през 2007 г., тъй като "умишлено се насочва" към други сектори.

Продажбите на търговски имоти могат да се ускорят, тъй като ще се наложи на все повече собственици да рефинансират кредитите си. По данни на MSCI през тази и следващата година предстои да бъдат погасени близо 900 млрд. долара дългове за търговски имоти в САЩ. Ако собствениците не могат да се рефинансират при разумни условия или трябва да търсят свеж капитал, те могат да решат да продадат или просто да се откажат. През февруари Tower 56 в Манхатън беше продадена за 110 млн. долара, след като собственикът ѝ не е успял да рефинансира дълга си. Сградата е била закупена през 2008 г. за 158 млн. долара.