Тиктакащата бомба в търговските имоти

В режим на изчакване

Едва ли някой може с точност да прогнозира колко сериозни ще са щетите, но разместването на пластовете в сектора вече е осезаемо. През първото тримесечие на тази година инвестициите в търговски имоти в Европа удариха 11-годишно дъно, подчертавайки влошените настроения на играчите на пазара. Макар да изглежда висока, стойността на сделките - 36.5 млрд. евро, през периода представлява спад с 62% на годишна база според данни на финансовата компания MSCI. Броят на продадените имоти във водещия сегмент - офисите, е паднал до рекордно ниско ниво поне от 2007 г. А стойността на сделките в него - 10.8 млрд. евро, е най-ниската за последните 13 години.

Замирането на активността отразява все по-раздалечаващите се представи на купувачи и продавачи за цените. Засега обаче принудителните продажби са малко и собствениците по-скоро изчакват, вместо да приемат по-ниските оферти, затова и цените на активите се коригират по-бавно, казва пред Financial Times Том Лийхи, ръководител на проучванията за недвижими активи в MSCI за региона. Той припомня, че при световната финансова криза е отнело няколко години, преди продажбите от безизходица да се увеличат значително.

Но по всичко личи, че корекцията, която вече е в ход, ще продължи. Още през последните тримесечия на миналата година индексът на ЕЦБ за цените на търговските имоти показа спад. Според паневропейския индекс на американската консултантска компания Green Street, който покрива 25 пазара и отразява цените при преговори и транзакции, към март спадът на оценките вече надхвърля 20% на годишна база. Анализаторите от Citi прогнозират стойностите на бизнес имотите в Европа да паднат с до 40% до края на 2024 г. На този фон изглежда скромна прогнозата на Capital Economics за корекция с до 20%, след като анализаторите определиха недвижимите активи като надценени.

Офис и ритейл имотите, които в Европа общо представляват около 60% от пазара, са в центъра на опасенията за потенциален спад. Макар те да излязоха сравнително невредими от непосредствения шок от пандемията, той задвижи дългосрочни процеси, които подтикнаха тяхното преосмисляне. Преминаването към дистанционни или хибридни модели на работа намали търсенето на офис площи, докато преходът към онлайн търговия засегна ритейл имотите. Завръщането в офисите в САЩ така и не се случи в пълна степен, а има твърде много свободни площи и твърде много заеми, посочват хора от сектора.

Затова не е изненада, че мнозинството от инвеститорите посочват именно търговските имоти като най-вероятен източник на потенциална пазарна криза според глобално проучване на JP Morgan, поставяйки ги над заплахи като геополитиката и тавана на американския държавен дълг. За "ясни признаци на уязвимост" при имотите предупреди още преди месеци и Европейската централна банка, като изтъкна намаляването на ликвидността и корекциите на цените като източник на несигурност.

Къщи от карти

Пресъхването на ликвидността стои в същината на проблема, особено за неликвиден клас активи като търговските имоти, посочват икономисти. Още към февруари европейските фондове, инвестиращи директно в имоти, са регистрирали сериозен отлив на средства (215.4 млн. долара по данни, цитирани от CNBC), след като през януари все още потоците са били в положителна посока.

В същото време необходимостта от финансиране нараства. Приблизително един от пет заема за търговски имоти в най-големите европейски пазари - Великобритания, Франция и Германия, които предстои да падежират до 2025 г., може да се сблъска с трудности при своето рефинансиране, предупреждава доклад на мениджъра на имоти AEW. Допълнителните средства, които ще са необходими на инвеститорите само в тези три страни, се оценяват на 51 млрд. евро, а още тази година може да достигнат 17 млрд. евро. Сумата се изчислява като разликата между първоначалните заеми и тези при по-високите лихви, на които кредиторите ще са склонни да предоставят рефинансиране. За да се запълни този вакуум, или собствениците на капитала ще трябва да вложат допълнителни средства, или да търсят нови кредитори. Невъзможността за рефинансиране обаче крие опасност те да изпаднат в неизпълнение.

Освен непосредствените предизвикателства на свиващото се финансиране към рисковете се прибавят и тези, свързани с климатичните стандарти. Кредиторите все повече приоритизират заемите за зелени проекти. Търсенето на модерни или обновени сгради, отговарящи на екологични критерии, е по-силно, докато продажбите на по-стари и периферни сгради са в застой. Въвеждането на законови изисквания за енергийна ефективност в ЕС и Великобритания през следващите години ще донесе допълнителни разходи на някои собственици.

Европейските банки трябва да се подготвят за ръст на лоши заеми на собствениците на стари офис сгради с лошо разположение, предупреди наскоро S&P. Новите ESG стандарти поставят под въпрос бъдещето на хиляди второстепенни активи извън сегментите от висок клас.

Взаимно заразяване

Потенциалните проблеми при имотите могат да се пренесат върху финансова система като цяло. Ако банките изпитват напрежение в други части на своите баланси и трябва да се фокусират върху запазването на капитала, това може да ги направи по-малко склонни да рефинансират съществуващи заеми за търговски имоти, което да постави допълнително напрежение върху собствениците. Банкова паника също има потенциал да повлече надолу имотите.

Фондовете, които инвестират в неликвидни имуществени активи и позволяват на инвеститорите в кратък срок да изискват парите си, може да се окажат притиснати да прибегнат към "принудителни продажби", за да посрещнат тегленията на вложителите, предупреждава ЕЦБ. Вълна от такива сделки пък допълнително би свалила цените и може да постави началото на низходяща спирала.

Умерен оптимизъм за Европа

Все пак в Европа рисковете изглеждат по-ограничени, отколкото в САЩ. Според Goldman Sachs търговските имоти представляват около 25% от кредитните портфейли на банките отвъд океана, а при по-малките кредитори там делът им достига 65%. Сред европейските банки търговските имоти заемат едва 9% от портфейлите. Експозицията на по-малките банки се оценява на под 30% от заемите според Capital Economics. За финансовите институции тук има по-малко опасения и заради сравнително по-строгите регулации и по-високите нива на резерви, които да абсорбират потенциални загуби. Европа се представя по-добре и по завръщане на работните места. Към края на 2022 г. делът на незаетите офиси в Европа е около 7% в сравнение с 19% в САЩ според консултантската компания JLL, като ножицата между тях напоследък се разтваря (виж графиката).

Слаби звена обаче не липсват, а в Европа такива могат да се окажат скандинавските и германските банки с концентрация в имотния сектор, особено при поява на системни рискове, смятат анализаторите на Barclays. В Швеция заемите в сектора почти са се удвоили за последните десет години до 233 млрд. долара. Скандинавските Danske, Handelsbank и Swedbank са сред кредиторите с най-голяма експозиция към търговски имоти в Европа, която надхвърля 165%, а в някои случаи и 200% от техния капитал от първи ред по данни на Bloomberg. Германски банки, специализирани в кредитирането на имоти, като Aareal Bank, Deutsche Pfandbriefbank и Berlin Hyp, също имат относително по-висока експозиция към бизнес имотите и могат да се окажат по-силно засегнати при криза в сектора.

Прилики и разлики

Повечето анализатори обаче не виждат опасност да се повтори сценарият от финансовата криза, когато лошите заеми за имоти подкопаха капитала на банките и доведоха до фалити. Тогава европейските банки финансираха около 80% до 100% от стойността на сградите, докато днес рядко финансирането надхвърля 60%. Оттогава регулациите се затегнаха, а самите финансови институции изглеждат малко по-предпазливи. Затова сега преобладават очакванията за продължителен период на трудно приспособяване с новите условия вместо за бърз и остър шок.

За разлика от предишната глобална криза обаче, когато централните банки облекчиха условията за финансиране, за да подкрепят пазарите, сега приоритет номер едно за тях изглежда охлаждането на инфлацията. Фед не мигна при фалитите на трите банки в САЩ, а имотният пазар може да се окаже следващата косвена жертва на борбата на централните банки с растящите цени. Засега сигналите са, че лихвите ще останат високи в обозримо бъдеще и облекчение за собствениците не се вижда на хоризонта.