Quartal, или защо се чупи един бизнес

Новините за фалита на дружеството, както самият Манчев го нарича, макар да няма поискан официално, идват внезапно. На 8 януари 2024 г. търговците, които оперират обекти на територията на Quartal District на бул. "Г. М. Димитров", сигнализират в каналите си в социалните мрежи, че ток в целия парк няма, а управителите са им съобщили, "че такъв няма и да има и за съжаление паркът затваря", цитира разговор с тях собственичката на Mishka Bakery Анна Кузнецова в своята Instagram страница.

Оттам драмата се развива светкавично бързо - всички наематели в парка започват да вадят стоката и уредите си и да се изнасят, макар че по закон имат право да напуснат обектите едва след прекратяване на договорите си, а голяма част от тях не са изплатили задълженията си за последните няколко месеца.

Quartal отговарят с няколко поста в техния канал, които накратко описват защо бизнесът вече не може да съществува - наемателите в Quartal District имат неплатени задължения в размер на 150 хил. лв., банката - кредитор на дружеството му отказва допълнително финансиране и най-изненадващо - "Кауфланд България" са запорирали сметките му.

Предистория: големите надежди

В средата на 2020 г. Слави Христов и Цветан Тодоров отварят първия открит парк за улична храна Quartal на бул. "Черни връх" в София. Двамата имат опит в ресторантьорския бизнес и привличат познати и нови брандове ресторанти и кафета като наематели в парка, който помещава 20 обекта и вижда неочакван успех още през първата си година. На фона на икономически несигурната пандемична 2021 г. дружеството "Проджект СИ груп", което стои зад бизнеса, отчита приходи в размер на 943 хил. лв. и печалба 123 хил. лв.

С този първоначален успех основателите привличат инвеститор, който да разрасне бранда и да им помогне да отворят нови локации в столицата. Така през 2021 г. Емил Манчев и партньорът му Джанзеб Пунджани, представлявани от дружеството "Понтос партнърс", влагат 620 хил. евро в проекта срещу 35% от "Проджект Си груп". С това собствеността се разпределя между тях, Слави Христов, който държи 40%, както и Цветан Тодоров, който разполага с 25% от бизнеса. Малко по-късно, през 2022 г., Quartal получава и банково финансиране от Банка ДСК в размер на 710 хил. евро, сочат данни на Търговския регистър. Впоследствие Христов се оттегля оперативно от бизнеса, но остава като съдружник, защото не се стига до консенсус относно оценката на дружеството.

За планове за разрастване Христов и Тодоров говорят още от началото на 2021 г., като в разговор с "Капитал" съобщават, че планират отварянето на 4 парка благодарение на инвестицията на "Понтос партнърс". По същото време Quartal анонсират и концепцията за франчайз, както и партньорство с веригата бензиностанции "Петрол", като дори споменават следващите конкретни обекти, които би трябвало да отворят на магистрала "Тракия" и на 20 км от магистрала "Струма", но впоследствие тези планове така и не се осъществяват.

Дяловете на съдружниците остават непроменени от 2021 г. Фотограф : Цветелина Белутова

Важно е да се спомене, че по думите на Манчев той и Пунджани влизат в компанията при подписани вече от Христов и Тодоров договори за наемане на земя за направата на два нови парка - един на неизползвана земя между столичните квартали "Дианабад" и "Студентски град" и друг на територията на супермаркета на Kaufland на бул. "Ген. Тотлебен", договорът за който е подписан още в средата на 2021 г.

Така две години след първоначалните новини за разрастване на бизнеса през март 2023 г. отварят два нови парка от планираните общо четири - Quartal District на бул. "Г. М. Димитров" и Quartal Station, партньорски проект с "Кауфланд България".

Откриването на Quartal Station на 31 март е обещаващо - провежда се концерт на групата "Молец" и други изпълнители, присъстват около 5 хил. души, а бюджетът за събитието по данни на Quartal надвишава 30 хил. лв. Но колкото шумно се открива паркът, толкова тихо си и отива. Quartal на "Тотлебен" спира да функционира няма и три месеца след като отваря, а дотогава почти всички наематели сами са напуснали обекта заради ниската посещаемост въпреки подписаните договори за наем със срок от поне една година. А оттам, изглежда, започват и проблемите на дружеството, които в крайна сметка водят до днес - "Проджект СИ груп" е неплатежоспособно.

"Една от причините да се стигне дотук, смята Емил Манчев, който от пасивен инвеститор при влизането си в "Проджект СИ груп" постепенно е въвлечен в оперативните дейности на Quartal, е грешката на растежа. Искахме да се разраснем твърде бързо за твърде кратко време. Добавете покачващите се цени на всички строителни материали и неподходящ за България финансов модел и се получава това", добавя той.

Началото на края

Плановете на тримата съдружници очевидно се оказват нереалистични. В началото на 2023 г., за да се отворят двата нови парка, се налага вливането на още свеж капитал, с който да се завършат окончателно обектите и да стартират дейност със значително забавяне. През януари 2023 г. "Понтос партнърс" наема външен екип, който да завърши обектите, като за целта влага още 300 хил. евро, а Банка ДСК осигурява 150 хил. евро.

В лицето на "Кауфланд България" обаче екипът на Quartal не среща особена подкрепа при забавянето, твърди Манчев, като се налага да плаща наем 6 месеца преди да отвори врати Quartal Station, докато все още тече ремонт.

Тук от "Кауфланд" контрират, че пълният наем започва от март 2023, като през май отново се спрян за един месец с цел подпомагане на компанията.

"Когато са взели решението за подписване на договор между "Проджект СИ груп" и "Кауфланд България", съдружниците ми не осъзнават, че клиентелата в този обект е несъответстваща с концепцията на Quartal, където едно хранене излиза около 20 лв.", добавя Манчев, твърдейки, че проектът е безнадежден от самото начало.

Слави Христов и Цветан Тодоров основават първия Quartal, днес не се занимават с бизнеса оперативно Фотограф : Цветелина Белутова

До третия месец всички опериращи търговци в Quartal Station напускат, а някои от тях и фалират. "Последва серия от срещи с ръководството на "Кауфланд" и молби за преразглеждане на наема на обекта и възможност за Quartal да излезе от проекта, което те не позволиха да се случи. Договорът позволява на "Кауфланд" да търси до 800 хил. лева неустойка за оставащите 4 години и половина наем върху преотдадената площ на техния имот. Това и направиха, като от януари 2024 г. наложиха пълен запор на сметките на дружеството ни и доведоха до фалита му", твърди още Манчев. От веригата уточняват, че запорът е за сума от 36 хил. лв.

Наемателите в парковете също свързват началото на края с Quartal Station. "Проблемите с бизнеса сякаш започнаха, когато отвори паркът в партньорство с "Кауфланд", твърди предприемач, чиито обекти присъстват в парковете на Quartal от отварянето му до днес, като казва, че собствениците на "Проджект СИ груп" видимо са били притиснати от сроковете на веригата супермаркети и трудно са се справили с едновременното отваряне и разработване на два обекта. Други потвърждават, че забавянето в официалното откриване на Quartal District в Дианабад се дължи на натиск от партньора на Quartal на "Тотлебен".

Отговорът на "Кауфланд"

В отговор на твърденията на Quartal "Кауфланд България" изпрати до "Капитал" следното становище:

"Считаме за некоректни и категорично неотговарящи на истината твърденията на Quartal спрямо "Kaufland България". Точно обратното - усилията на екипа на Kaufland в период от половин година, когато двете дружества имат договорни отношения, бяха насочени към търсене на компромисно решение по казуса с Quartal, за което разполагаме и със съответните доказателства. Отношението ни надвишава по добросъвестност всякакви общоприети норми и закони в ситуацията на кредитор спрямо длъжник."

"След официалното откриване на Quartal на територията на "Кауфланд", считано от юни 2023 г., Quartal не изпълнява съществена част от задълженията си по договор за наем - не се изплащат месечните задължения, изграденият обект не функционира и не се поддържа, не се осъществява никаква търговска дейност. Независимо от желанието и усилията, вложени от "Кауфланд" да намери начин за извънсъдебно уреждане на спора, наемателят продължи, продължава и до днес, да не изпълнява задълженията си, които продължават да нарастват", пише още в отговора на веригата, която от 11 януари налага запор над банковите сметки на "Проджект СИ груп" в две банки.

От "Кауфланд" подчертават, че са направили първоначална инвестиция от 300 хил. лв. за "адаптиране на пространството за нуждите на наемателя". "Кауфланд" е изразявал готовността си да подкрепи Quartal, включително и чрез намаляване на сумата за месечния наем с 50% за период от 6 месеца (юли - декември 2023 г.). Адвокатите на дружеството са изпратили три покани до Quartal, от които две нотариални, в опит за доброволно уреждане на задълженията. Беше им даден дълъг срок за доброволно изпълнение - без резултат. Включително от "Кауфланд" бе предложено споразумение за доброволно уреждане на неплатените задължения, което не включваше ефективно плащане на парични средства, от което Quartal не пожела да се възползва", се казва в становището на веригата.

От веригата разказват, че обектът не е бил рекламиран от създателите му, не е спазено условието да организират календар със събития, дори не са поставили някакъв вид защита от слънцето през лятото. По отношение на наемателите от търговеца продължават отношения с повече от тях, които работят в други обекти на "Кауфланд".

Ефектът на доминото

Историята прилича на домино. Когато "Проджект СИ груп" вижда успеха на първия парк на Quartal, съдружниците решават да заложат на експанзия, но изпускат ключов елемент - разрастването ще изисква значителен ресурс, а дали ще има достатъчно търсене, за да се разработят всички паркове, не е ясно.

Първата спънка е мъчителното отваряне на два парка по едно и също време. Следва слабо представяне на Quartal Station. А като към това се добави и невъзможността за компромисно решение с "Кауфланд", собствениците на Quartal изпадат в безизходица.

И проблемите не свършват дотук. С крехкото си финансово състояние дружеството не е способно да вложи значителни средства в популяризиране на другия новооткрит парк - Quartal District, което води до недоволство сред операторите на обекти. Неписано правило е, че когато един наемател се разклати и напусне, всички започват да се страхуват и го последват. А когато един откаже да плати наема си и последствия за него няма, един по един и останалите престават да изпълняват своите задължения към парковете.

Така в последните 6 месеца част от операторите на Quartal District престават да плащат сметките си и натрупват общ дълг в размер на 148 хил. лв., с което проблемите на "Проджект СИ груп" се задълбочават дори повече.

Защо всички напускат

Много от операторите със задължения от месеци са затворили обектите си поради ниската посещаемост, заради която просто не могат да се издържат. Бивш наемател на контейнер в Quartal District разказва, че след три месеца работа решава да прекрати дейност, защото за 30 дни отчита оборот едва 500 лв., които не покриват дори половината наем на помещението.

Друг оператор на заведение за хранене твърди, че през месеците работа в парка губи около 60 хил. лв., от които 55 са инвестиция в контейнера, кухня, първоначален депозит, прокарване на ток и наеми, а останалите 10 - заплати. "Отворихме през юни и работата беше силна, но с всеки изминал месец търсенето драстично намаляваше и бяхме пред фалит", разказва собственичката на заведението, което се изтегля от обекта през ноември и е сред наемателите, които според Quartal дължат пари на "Проджект СИ груп".

Трети се оплакват от липсата на маркетинг и нулевите опити за популяризиране на новата локация, които са включени в наема на всички оператори. "Наемът ни беше 5 хил. лв. месечно, от които 1800, се твърдеше, бяха за менажиране на парка и реклама, но след голямото откриване нямаше никакви положени усилия публиката да разбере за нас", твърди друг наемател.

Чуват се и оплаквания от ръководството, или по-скоро липсата на адекватно такова и комуникация между парковете и оператори, като ясен сигнал за това е фактът, че много от наемателите разбират за състоянието на Quartal едва преди седмица, когато токоподаването и водоснабдяването в Quartal District са преустановени.

"Всички бяхме убедени в потенциала на новите паркове, защото първият проект се получи толкова добре. Но си представете как може да оперира успешно подобно място с нула маркетинг, без чадъри, под които да се настанят хората, без адекватни табели, както и нулева поддръжка. Невъзможно е", казва един от операторите, който твърди, че понася загуби над 40 хил. лв. заради участието си в парка.

Последни надежди

Знаейки, че пари няма, притиснати от бившия си корпоративен партньор и виждайки накъде вървят нещата в Quartal District, защо съдружниците в "Проджект СИ груп" изчакват до спирането на ток и вода в парка си, за да прекратят дейност, вместо да се спасят по-рано и да си спестят щети?

Защото имат надежда, че все някак ще успеят да спасят бизнеса, твърди Манчев. "Банка ДСК беше обещала, че ще даде финансиране в размер 100 хил. евро, и по наша преценка всичко щеше да се нареди, ако се споразумеем с "Кауфланд", получим финансирането и освежим "Г. М. Димитров". А като последваща стъпка планирахме преговарянето на по-ниски наеми за операторите, с което да върнем доверието в Quartal", разказва той.

Наемодателят на земята, върху която се помещава Quartal District, проявява разбиране и от септември до момента отлага плащанията на "Проджект СИ груп", за да помогне проектът да оцелее, добавят още от Quartal.

Допълнителна помощ от банката обаче не пристига. "Банка ДСК беше изключително добър партньор. Подкрепиха ни в последните 2 години, но казаха, че докато съществува риск с "Кауфланд", не могат да финансират допълнително проекта", казва Манчев.

А без свеж капитал бизнесът просто няма как да оцелее и съчетан с липсата на оперативни средства, които операторите не изплащат спрямо подписаните договори, Quartal де факто фалира.

Неузрял пазар или неправилен подход

Quartal не е единственият опит за парк за улична храна в столицата - през септември 2022 г. на ул. "Г. С. Раковски" отвори Bohemian Hall с подобен бизнес модел, но на закрито. Затвори 9 месеца по-късно за лятно освежаване през 2023 г., но така и не се завърна, а на негово място в момента се помещава друго столично заведение.

Причината - няма достатъчно търсене, смятат запознати с двата проекта. "Тук няма такава култура, хората все още предпочитат да седнат на маса в ресторант и не са готови да платят ресторантски цени в заведения за самообслужване", казва представител на бранша. "Предлаганите продукти са скъпи, а местните идват 1-2 пъти и им омръзва. В чужбина не разчитат на локални клиенти, а на туристи, а в София няма достатъчно такива, за да функционират бизнеси с подобен модел.

За момента Quartal Cherni Vrah продължава да работи, но е неясно докога Фотограф : Цветелина Белутова

Друг фактор, твърди източник на "Капитал", запознат с модела на Quartal и Bohemian Hall, е именно неплащането на задължения и наеми от страна на операторите. "Не може всички наематели да очакват постоянна печалба и при един-два слаби месеца да зарязват всичко. Ако един наемател не плаща, то всички спират да плащат. Ако един напусне, започват да се притесняват и избягват, като не спазват договорите си", добавя той.

От Quartal също осъзнават, че моделът, който до момента са се опитвали да наложат, може би просто не съвпада с местния пазар. "Българските бизнеси не могат да плащат месечните наеми, които бяхме предвидили", казва Манчев. "Този бизнес модел може би има бъдеще в България, но трябва да се промени. Концепцията, която е заимствана от чужбина, сама по себе си е изключително алтернативна и добра, но е необходим съвсем друг финансов модел, за да издържи на тукашното търсене и условия."

Какво следва

"Към днешна дата сме изгубили бизнеса си", резюмира накратко случващото се Манчев. "Притежаваме това, което сме построили върху наетите площи, но всеки собственик на съответните земи може да се разбере с банката и да унищожи това, което сме построили", добавя той. В последния месец е назначен управител под контрол на съдружниците в "Проджект СИ груп", който да отговаря за комуникацията с всички страни.

Бъдещето на Quartal е неясно, но дружеството ще следва процедурите по законов ред, а от Банка ДСК ще зависи до какво споразумение ще се стигне с "Кауфланд България". Дотогава съдружниците в "Проджект СИ груп" търсят инвеститор, който да спаси парка на "Г. М. Димитров", за да не бъдат напълно загубени вложените в изграждането му 2 млн. лв.

Успехът на първия Quartal доказа, че търсене за улична храна очевидно има. Но за да издържи подобен бизнес дългосрочно, ще се наложи инвеститорите в такива проекти да съобразят предлагането с търсенето и реалността на местния пазар, вместо да прилагат един западен модел на местна почва.

Текстът е допълнен с няколко уточнения от "Кауфланд" на 19 януари.