Къде изчезна нивата на дядо ми?

От друга страна обаче, българското законодателство дава възможност имоти, които не се стопанисват от собствениците им в продължение на 10 години и са зарязани от тях да бъдат придобити от този, който реално ги е владял и стопанисвал през този период без да има валидно правно основание - договор за наем, аренда и др. Така че тук по-скоро става дума за злоупотреба чрез удобна интерпретация на закона, а не за измама.

Свидетелите да кажат

"Не съм правил точна справка в Имотния регистър, но може би придобитите по давност от дружеството поземлени имоти са над 1400. Всички нотариални актове се издават от един нотариус - Минкова (Милена Минкова - бел. авт.), с район на действие Районен съд - Пазарджик", казва за "Капитал" адвокатът на Момчилов, д-р Борислав Найденов. Той посочва и друг любопитен елемент от историята - от протоколите за разпит на свидетелите, съставени от нотариус Минкова, се установява, че свидетелите, които са разпитани, са бивши или настоящи служители на "Риал стейтс".

"Тези, които са бивши служители, в момента работят в други дъщерни на дружеството енергийни компании", обяснява той. Същото потвърждава и адв. Валерий Пейчев, който пръв завежда дело по този казус, още през 2022 г. Към момента той има три спечелени дела и 15 заведени. Той цитира, че по делата, по които има влезли в сила съдебни решения, съдът е записал, че "констативният нотариален акт се отменя по реда на чл.537, ал.2 ГПК, (...), т. е. когато по исков път бъде доказана неверността на извършеното от нотариуса удостоверяване на правото на собственост". Пейчев посочва, че знае за 12 констативни нотариални акта, съставени по обстоятелствена проверка от един и същ нотариус на база едни и същи трима свидетели. Те засягат немалък брой наследствени имоти, притежание на значителен брой наследници. "Има много от тях, които още не са научили какво е станало с техните имоти, тъй като живеят в чужбина", казва той.

Всъщност това е и една от причините да съществува опцията за придобиване по давност - когато собствениците, най-често наследници, не могат да бъдат открити и земята им не се владее и обработва в продължение на години, законодателят е предвидил възможност реалният владелец да придобие собствеността върху терена като докаже владението си през този период със свидетелски показания. В конкретния случай с "Риал стейтс" има известна логика да свидетелстват служителите му щом се твърди, че дружеството стопанисва терените. Съвсем друг е въпросът, че съдът не приема това като достатъчно.

Законовото основание "Риал стейтс" да придобие "по давност" земите е чл.79 от Закона за собствеността. Той дава възможност това да се случи, ако се докаже, че имотите са обработвани от ищеца през последните 10 години. В позиция до "Капитал" от "Риал стейтс" обясняват, че всички имоти, които са собственост на дружеството, възлизащи на повече от 8500 дка, включващи и тези в землищата на селата Сбор и Априлци, са придобити законно, съгласно предвидените в законите ред и процедури.

"В общия случай собствеността е придобивана чрез възмездни сделки за покупко-продажба. Малка част от общия обем на собствеността е придобита въз основа на фактическо упражняване на владение за определен период от време (давност), което съгласно Закона за собствеността, е законен придобивен способ, като за част от тези имоти (около 50 дка) са предявени съдебни претенции за възстановяване на собствеността или за съдебна делба", казват от компанията.

Преглед на оригинала

От там отбелязват като важно обстоятелство и това, че в част от случаите се касае за възстановяване на собственост върху идеални части от имоти, в които "Риал стейтс" е съсобственик на основание на други сделки. Например единият наследник е продал своята част на фирмата, а другият не е бил открит и се е пристъпило към придобиване по давност, но след това собственикът се явява и завежда дело, с което правото му е възстановено. Проблемът е, че така, при наличието на съсобственост, трудно може да се прави каквото и да е с имота без съгласието на двете страни.

"Удостоверяването на собствеността по силата на придобивната давност, се извършва по правилата на Гражданския процесуален кодекс, чрез съставяне на констативен нотариален акт от нотариус, при наличието на определени законови предпоставки за това", уточняват от там.

Според адвокатите земята е реституирана и в повечето случаи има по няколко наследници, които са съсобственици. Повечето съсобственици, може би повече от 80%, не знаят, че земите им са придобити по давност от дружеството. "Разбират, когато отидат при нотариус, за да продадат имотите или за да ги дадат под аренда. Тогава нотариусът прави справка в Имотния регистър, за да изповяда нотариалния акт, съответно - за да впише договора за аренда, и установява, че земите им вече са придобити по давност. Аз имах два такива случая. В първия от тях човекът е установил, че два от имотите, които иска да продаде, съответно с площ 15 дка и 18 дка, вече не са негова собственост. Предявих съединени искове за отмяна на нотариалния акт за придобиване по давност и ревандикационен иск. Служители на дружеството са намерили ищеца и, неизвестно за мен с какви методи, са го принудили да се откаже от иска и да ми оттегли пълномощното. Повече няма връзка с този клиент. Неговите роднини, които са съсобственици на същите имоти, най-вероятно и не знаят, че имотите им са придобити по давност от дружеството", коментира адвокат Борислав Найденов за "Капитал".

Според адв. Пейчев едва от миналата година от Службата по кадастър са започнали да уведомяват собствениците за промени в собствеността. "Хората изпадат в потрес. Дори от САЩ има хора, които ме потърсиха. Не могат да повярват, че това се случва в европейска страна, където се претендира, че се спазват законите и най-вече правото на частна собственост. Хората имат сключени договори за наеми, за аренда, получават пари или рента и изведнъж пристига съобщение, че не са собственици и наследствените земи са станали собственост на тази фирма", казва той.

Клиентите на адв. Стефан Димитров също разбират от службата по кадастър, че имотите вече не са техни, след като са искали да си ги поделят по наследство. Единият от тях представлява овощна градина с 280 черешови дръвчета и е бил обработван от двама от наследниците до пролетта на 2022 г. След което, при едно от посещенията си в имота, те са установили, че техните дръвчета са изсечени, според тях от представители на дружеството. Димитров предава делото си на адв. Валери Пейчев, тъй като от август 2023 г. заема длъжността зам. областен управител на Пазарджик. По делото е установено, че след снабдяването с нотариален акт "Риал стейтс" е обединило двата имота с други такива, така че те да изчезнат от кадастралната карта. "Аз считам, че това няма да е пречка да се възстанови собствеността", твърди Димитров. Иначе в момента делото е още висящо на първа инстанция. Второто съдебно заседание е отложено по молба на адвоката на дружеството, с приложен към нея болничен лист.

Снимка на черешовата градина, приложена и към делото

Как се прави

Общите правила на чл.79 и сл. от Закона за собствеността регламентират придобивната давност като средство за придобиване на правото на собственост върху определен имот след изтичане на известен период от време и при определени условия. За придобиване по давност е необходимо да бъде установено владение върху конкретен имот. Това владение трябва да е продължило минимум 10 години, да има траен характер, да е непрекъснато, спокойно, явно, несъмнено и с намерението вещта да се държи като своя.

От "Риал стейтс" коментираха за "Капитал", че "за имоти, които са предмет на гражданскоправен спор, в момента компетентната институция за разрешаване на спора е съдът и според нас всеки коментар по темата ще повлияе негативно върху отношенията". "Дружеството упражнява дейността си, без да нарушава установения законов ред, и спазва всички относими задължения и актове. Вярваме и изповядваме, че правото на собственост е свещено и неприкосновено, охранявано от законите и конституцията на страната и в цялата си инвестиционна дейност сме се основали на добросъвестно и устойчиво управление на взаимоотношенията с нашите партньори. Надяваме се, че публичното огласяване на по същество частноправни спорове между частни субекти, не е свързано с опит да се повлияе на безпристрастното произнасяне на независими институции. Вярваме, че независимото, информирано и задълбочено журналистическо разследване ще покаже, че дружеството е основало изцяло действията си на закона и добрите търговски практики", казват от дружеството в позиция, изпратена до "Капитал".

От нотариалните актове, с които "Капитал" разполага, се вижда, че при съставянето им са предоставени различни документи: молба-декларация на кмета на с. Сбор, удостоверение от кмета на Пазарджик и на областната администрация (2022 г.), удостоверения за данъчна оценка от общината за платени такси за вписване и данък за придобиване на имот. Което показва, че въпросното придобиване по давност е подкрепено и от въпросните институции, най-малкото с декларации, удостоверения и административни документи.

Без граници

Централата е изградена върху висока над 2 метра конструкция, която позволява свободното преминаване на хора и животни под панелите, а самите редове с панелите са на разстояние 14 метра един от друг. А причината за това е, че има система за автоматично следене на слънцето, която движи соларите, така че да улавят най-много радиация. Самите те пък са двулицеви и могат да произвеждат ток дори от отразената отдолу светлина. Фотограф : Ивайло Станчев

Трябва да се има предвид и че вероятно за някои от имотите е било трудно да се намерят собствениците, след като дружеството от години извършва покупко-продажби в района предвид инвестиционното си намерение за соларния парк и свързаното с това окрупняване на имотите. За други терени може да са се плащали земеделски субсидии, без реално да се обработват - например за пасища. Справка на "Капитал", на база един от нотариалните актове, с които разполага, за имоти, избрани на случаен принцип, показва, че за тях са изплащани субсидии от Фонд "Земеделие". Освен това масово става въпрос за земи от 5-та до 8-ма категория, които са ниски категории от гледна точка на плодородност и не са поливни зони.

В показанията на свидетелите пред нотариуса (бивши и настоящи служители във фирмите около Върбакови) няма индивидуализация на нито един от имотите, описани в съответния нотариален акт, а обикновено той съдържа по няколко десетки имота. "Направих проверка в Службата по вписванията при Районен съд Пазарджик и установих, че това дружество е придобило въпросните два имота, собственост на моя клиент, тогава на основание обстоятелствена проверка. Направи ми впечатление, че в същия нотариален акт, в който е обективирана тази обстоятелствена проверка, същото дружество е признато за собственик на още 49 имота, все в същото землище. Което е изключително странно, тъй като това означава, че в едно и също нотариално производство нотариусът, след разпит на трима свидетели, се е убедил в наличието на предпоставки за установяване на правото на собственост общо върху 51 имота, т.е. свидетелите са описали подробно пред нотариуса всеки един от тези 51 имота и са посочили действията, с които дружеството е владяло и стопанисвало всеки един от тях като свои", коментира Стефан Димитров.

Разрешенията

От хронологичния прочит на документите се вижда следното: след като дружеството придобие земеделските земи, по реда на Закона за опазване на земеделските земи се променя предназначението им, като това се случва с решения на общинския съвет на Пазарджик. Така терените се обединяват в нови имоти до 50 дка и върху тях вече може да се строи.

Първият етап на проекта за соларен парк започва, след като дружеството купува общинска земя. С решение на общинския съвет от 2021 г. община Пазарджик решава да организира търг за наддаване и така продава 7 свои имота на "Риал стейтс" с обща площ 256 432 кв.м с предназначение за изграждане на енергийни обекти.

През следващите години (2022 и 2023 г.) общинският съвет одобрява обособяването (на практика сливането) на редица имоти, притежавани от "Риал стейтс" с цел производство на ел. енергия от възобновяеми източници. Предвид отзвука по темата в града, новият кмет на Пазарджик Петър Куленски коментира за "Капитал", че общината се е обявила "категорично против порочни практики от миналото, при които са възникнали основателни съмнения за нередности при придобиването на земеделска земя, промяната на статута й и последвалото изграждане на фотоволтаични паркове". Той посочва, че през януари е подал сигнал до прокуратурата за евентуални нередности при нотариални производства, засягащи земеделска земя в землището на с. Априлци. "Община Пазарджик няма да си затваря очите и да толерира действия, които са лишавали граждани на общината от конституционно предвиденото им право на собственост", казва той. Но все още не е организирал среща с "Риал стейтс", които са най-големият инвеститор в общината, за да изясни казуса и от тяхна страна.

Между дърветата

Във връзка с промяната на статута на имоти от "Риал стейтс" са подавали искания до РИОСВ - Пазарджик, които от своя страна разпореждат, че не е нужна екологична оценка. По принцип различните имоти, впоследствие обединявани, попадат върху територии с различна категория. А от това зависи и дали може да се строят фотоволтаици - например при гори и други насаждения това се случва трудно. Някои изискват смяна на категорията, за да се строи върху тях. Искът от наследниците, спечелили делото срещу "Риал стейтс" с помощта на адв. Пейчев, е за имот, попадащ в категория 5, върху която по принцип не е разрешено строителството на подобни съоръжения. Според кадастъра статутът не е бил променян, но по актуални данни територията на парка попада предимно върху терени с категория 8, 7 и 6.

Фотограф : архив Капитал

"С помощта на Министерството на земеделието статутът е сменен и тези площи са вече 8-ма категория. От поземлени имоти сега са вече урегулирани поземлени имоти. Преди време имаше голям скандал по този въпрос в Стара Загора и бяха арестувани трима учени за това прекатегоризиране. Тук няма нищо", казва и адв. Валерий Пейчев, който уточнява, че по принцип няма против фирмата и хората, работещи в нея, и адмирира тяхната инициатива да инвестират в тази технология.

"Не подкрепям обаче начина, по който стават собственици на земите на хората с констативни нотариални актове по обстоятелствена проверка. Тези хора са тръгнали да изкупуват земи, но явно в един момент не са могли да сформират големи площи и от там нататък са започнали по този начин", казва още той. И посочва, че на много места има данни, че имотите имат реални собственици, което пречи да бъдат придобити по давност.

"По закон тези земи се декларират всяка години, че се обработват. Ако не се декларират, то те стават бели петна и се преразпределят. Но не си сменят собствеността. За белите петна парите от рентата се пазят в специална сметка", казва той.

Според адв. Борислав Найденов част от имотите са се самозалесили, тъй като повече от 30 години, след като са реституирани, не са били обработвани. "Сам по себе си този факт е достатъчен, за да се установи, че те никога не са били владени нито от "Риал стейтс", нито от което и да било друга лице, различно от собствениците им. По реда на Закона за горите, въз основа на декларация, подадена от дружеството, се назначава комисия от община Пазарджик и Областната дирекция по горите - Пазарджик, която трябва да установи дали растителността има "характеристиките на гора". Във всички случаи тази "услужлива" комисия е установила, че растителността "няма характеристиките на гора", което означава, че "нивата може да се почисти", т.е. гората може да се изсече", твърди той.

В очакване на прокуратурата

Момчил Момчилов твърди, че представители на фирмата са осъществявали психически тормоз над него, като това той е описал в сигнал до полицията. "Има много други потърпевши, спират ме по улицата, те са също ощетени, но се притесняват да говорят, защото ги заплашват", твърди той. В лицето на институциите той обаче вижда "престъпно мълчание и бездействие". Подал е сигнал в Районната прокуратура, както са постъпили и редица други граждани.

Според адв. Пейчев, от миналата година досега там са получени над 21 сигнала. "Били са образувани преписки, които са изпратени за проверка в икономическа полиция при ОДМВР-Пазарджик. Проверките са приключили и са върнати в прокуратурата. В момента има общо образувани 6 досъдебни производства, като едното е по сигнал на гражданин, които е изпратен чрез кмета на Пазарджик до прокуратурата. Касае се за отнети 70-80 дка земя", казва той.

Сега всеки сигнал е на производство при различен прокурор, докато според Пейчев няма пречка те бъдат обединени, тъй като НПК позволява да се създаде екип от прокурори и следователи или разследващи полицаи и се ускори производството по тези досъдебни производства.

Стефан Димитров, сега зам. областен управител, споделя още, че в периода от образуването на делото до заличаването му като адвокат по делото, по телефона редовно му звъни Малина Върбакова (свързана със собствениците на соларния парк сем. Върбакови - бел. авт.). "Тя ме уговаряше да убедя клиентите си да се съгласят да продадат имотите на дружеството. Отговорих й, че клиентите не желаят да продават на никаква цена, дори да е 5000 лв. на декар, а тя ми заяви, че те предлагали по 2000 лв. Разбирате абсурдната ситуация - дружеството, от една страна, твърди, че е собственик, а от друга - желае да плати имотите на предишните собственици. И то за цена, многократно по-ниска от тази, за която последните са заявили, че не желаят да продават", казва той за "Капитал".

От друга страна, пазарните цени на земеделската земя в региона се движат около 1000-1500 дка, и то след като "Риал стейтс" започва да изкупува терени. Преди това сделките са се сключвали на нива под 800 лв. за декар. Адв. Пейчев също посочва, че от "Риал стейтс" са се свързвали с клиентите му и са предлагали определени суми. "При образуване на дело в РС-Пазарджик от тази фирма много бързо реагират и започват да издирват ищците. Или ги намират лично, или се свързват с тях по телефона, за да ги приканят да отидат до офиса и да си поговорят в насока да им заплатят нивите и да прекратят делата", казва той. Но това може да се приеме и за сигнал, че дружеството е готово да заплати за имотите, когато собствениците са известни, както прави в стотиците други случаи на покупко-продажби.

Какво следва?

Тази седмица "Риал стейтс" е подала за пръв път жалба по едно от делата, докато преди не се е възползвала от това си право. Това означава, че решенията за имотите могат да се забавят във времето. Друг е въпросът какво ще се случи със земите на хората, които са спечелили делата - върху тях може да има фотоволтаици или да изникне въпроса как ще се ползват, когато са обградени от соларни панели, поставени законно в съседните терени.

Според адв. Пейчев "тези, които искат да си върнат земята, ще образуват съдебни дела. Другите ще бъдат склонени да получат пари. Има едни трети, които се чудят какво да правят. Или пък все още не знаят, че нямат земя. С оглед инвестициите, направени от тази фирма, то те няма да се съгласят да сключат дългосрочни договори с хората, които са си върнали имотите. Предлагат им да им дадат другаде земя. Да им я платят. Има начин да си освободят имотите от поставените върху тях съоръжения, но възникват много други въпроси", казва той.

Има и други варианти. Един от документите, с които "Капитал" разполага, е за спогодба между "Риал стейтс" и 85-годишен мъж от ноември 2022 г. От него се вижда, че страните се договарят за това мъжът да се откаже от претенции за имота, като се съгласява, че той е придобит по давност след 10-годишно владение от страна на "Риал стейтс". В една от точките се казва, че след получаване на сумата от 1202.40 лв. той няма да има претенции към дружеството за други дължими суми или по отношение на имота. Подобни спогодби вероятно ще има и по много други дела.

Кметът на Пазарджик Петър Куленски: Насърчаваме хората да потърсят правата си по съдебен ред

Петър Куленски, кмет на Пазарджик

Фотограф : Димитър Марков

С какви сигнали идват при Вас граждани, собственици на земи в Пазарджишко? Какви са Вашите наблюдения ?

Със сигнали за това, че им е било отнето чрез констативни нотариални актове за давностно владение правото на собственост върху притежавани от тях земеделски земи в землищата на с. Априлци и Сбор. Както и за това, че върху същите земи вече има изградени или са в процес на изграждане фотоволтаични паркове.

Какви действия сте предприели?

Ние насърчаваме хората да потърсят правата си по съдебен ред, както и да уведомят правоохранителните органи за евентуално извършени криминални деяния. Ние самите сигнализираме същите тези органи при наличието на основателни съмнения за потенциални злоупотреби с правото на собственост на гражданите.

Какво може да направи общината, за да попречи на осъществяването на подобни практики?

Разпоредил съм общинската администрация да се отнася с особено внимание към всеки един казус от нейните компетенции, който постъпва във връзка със земеделска земя, особено ако тя се намира в землищата на селата Априлци и Сбор. При наличието и на най-малки съмнения за нередности, както вече няколко пъти уточнихме, ние ще се обръщаме към правоохранителните органи с искане за извършване на проверка, за да се пресекат потенциални имотни злоупотреби.