Имоти Инвестиции

Жилищен заем на по-добра цена

По-ниските лихви могат да спестят хиляди левове разходи по кредита

Разходите по предоговаряне на ипотеката в голяма степен са въпрос на лични преговори

Николай Нейчев

Разходите по предоговаряне на ипотеката в голяма степен са въпрос на лични преговори © Shutterstock

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

"Все по-често се срещат сделки за ипотечни кредити дори и на нива от 4.5%, а понякога и по-ниски. Такива добри условия, разбира се, се представят на клиенти с нискорисков профил, които декларират месечни доходи от 2000 – 3000 лв."

Поля Христова, sdelkisimoti.bg

Ниските лихви по депозитите, които се понижиха до под 1% на година, не притесняват българите. Спестяванията продължават да се трупат в банките, като общата им сума само за физическите лица вече е близо 43 млрд. лв. Това наред с другите източници на евтино финансиране, които банките имат, са сред основните причини за значителното повишаване на новото кредитиране и особено на жилищните заеми. Само за първото тримесечие на 2016 г. сумата на новоотпуснатите и предоговорените ипотечни кредити в левове е близо 370 млн., показват данните на Българската народна банка. Това е с 25% повече в сравнение със същия период на предходната година.

Силата на конкуренцията

Кредитните консултанти твърдят, че няколко банки са особено агресивни в привличането на надеждни клиенти, които са погасявали вноските си навреме. Това определено засилва конкуренцията и води до скоростно понижаване на лихвите. За сравнение - през есента на 2015 г. средното за пазара оскъпяване на жилищните кредити беше 5.70%, докато сега е вече 5.15%, показват данните на БНБ. Чисто фигуративно разликата в тези лихвени нива при изплащане на кредит от 100 хил. лв. в продължение на 25 години може да ви спести близо 10 хил. лв. "Реално все по-често се срещат сделки за ипотечни кредити дори и на нива от 4.5%, а понякога и по-ниски. Такива добри условия, разбира се, се представят на клиенти с нискорисков профил, които декларират месечни доходи от 2000 – 3000 лв.", коментира за "Капитал" Поля Христова от консултантския сайт sdelkisimoti.bg. Всичко това естествено се отразява и на цените на имотите, които смело потеглиха нагоре. Броят на сключените сделки с имоти също значително се увеличава, като например в София нарастването им е вече близо 17% през първото тримесечие на годишна база. Пазарът се оживява, а броят на сделките се очаква да нарасне през пролетта, когато се сключват по-активно сделки. Това ясно личи и по активността на банките. Немалка част от тях са обявили промоции за по-добри условия по ипотечните си кредити. Това са Банка ДСК, Пощенска банка, ЦКБ, "Сосиете женерал", Банка Пиреос, Инвестбанк, Българо-американска кредитна банка. Това, разбира се, не означава, че те са най-добрите лично за вас. Обикновено най-добри параметри за ипотечен кредит може да даде банката, която най-добре ви познава, разбира се – ако сте бил коректен клиент.

Промяна на правилата

За онези, които вече изплащат ипотечен кредит, все по-силно стои въпросът за предоговарянето на условията. Успешното приключване на тази мисия има нужда от стриктна стратегия и предварителна подготовка. Най-добре е клиентът да поиска поне 2 оферти за рефинансиране от други кредитни институции. Те могат да му бъдат основен коз в преговорите с неговата банка за по-добри условия. Освен това при всяка стъпка в преговорите за по-нисък лихвен процент трябва да остава документална следа, тоест всяка молба и подадено заявление да бъдат входирани надлежно. Така човек ще има по-лесна проследимост на целия процес и увереност, че сроковете се спазват. Настоявайте за бързо разрешение на вашия въпрос. "Банките имат интерес да отлагат до безкрай промяната на лихвения процент и ако не сте достатъчно активни, това може да отнеме 3-4 месеца", предупреждава още Поля Христова.

Удоволствието от по-ниската лихва си има и своята цена. "Досега не съм видял някоя банка да се съгласи на предоговаряне без никаква такса", коментира за "Капитал" кредитният консултант от "Кредитленд" Петър Илиев. Според него тези такси варират между фиксирани суми от порядъка на 100 – 200 лв. до част от оставащата за изплащане по кредита сума – в порядъка на 0.5% до 1.5%. Тази такса обаче също може да е предмет на договорка и не трябва да се възприема за непоклатима от клиента.

Трябва да се има предвид, че все още предстои да бъде приет законът за ипотечния кредит. Една от основните промени в него е, че забраната за налагане на наказателна такса за предсрочно погасяване на кредита ще обхване всички жилищни заеми, а не само тези на стойност до 147 хил. лв., както е към момента. Това ще даде възможност и на хората, които са купили по-скъп от средния на стойност имот, да предоговорят по-добри условия по заема си. Докато законът не влезе в сила, банката има право да налага такса, което в редица случаи обезсмисля рефинансирането на задължението.

План Б

Потребителят на ипотечен кредит винаги трябва да е готов за вариант Б. Ако не се разберете с вашата банка или усетите, че "ви мотаят", пристъпете смело към рефинансиране. На пазара има напълно достатъчен брой банки, които с радост ще увеличат портфейла си с доказано коректни клиенти. Трябва да влезете с нагласата, че това ще означава пълен развод с досегашната ви финансова институция. За да получите най-добрите възможни условия по новия кредит, ще трябва да прехвърлите получаването на работна заплата в новата банка. Същото важи и за допълнителни услуги като кредитни карти, разплащателни сметки и т.н. При рефинансиране обаче има няколко немалки "но". На първо място, ще трябва да заличите ипотеката и да уредите нова – което в зависимост от стойността на кредита ще ви струва около 1000 лв. Освен това ще трябва да подготвите доста дебела папка с документи – удостоверение за тежести на имота, удостоверение за семейно състояние, пазарна оценка на имота. Всичко това означава около 200 - 300 лв. допълнителни разходи, но също така и немалко от ценното ви време. Като цяло, ако е добре организиран целият този процес, не би трябвало да ви отнеме повече от месец и половина. За съжаление, когато се сключва нова сделка, клиентът често е подпомаган от трети лица, които са загрижени за сбъдването на сделката – като например брокерът и продавачът, докато при рефинансиране той трябва да се оправя сам. Съдействие могат да окажат единствено кредитните консултанти, чиято работа по случая се заплаща от страна на новата банка.

Освен това на пазара има няколко особено агресивни банки, които не само предлагат привлекателни лихвени проценти и всячески се стремят да "откраднат" чуждите добри клиенти. Те промоционално премахват такси за кандидатстване или дори и плащат вместо клиента си дължимите нотариални такси. "Всичко много силно зависи от индивидуалния случай, всеки клиент си има особеност, но ЦКБ, Банка ДСК, ОББ и БАКБ сякаш са най-активни на пазара в момента, тъй като спестяват почти всички такси", коментира Петър Илиев.

А как стои въпросът с онези от вас, които са успели да предоговорят ипотеката си преди 6 месеца. Щом като лихвите падат толкова бързо, колко често човек трябва да се опитва да промени условията по договора си? Задачата е достатъчно ангажираща и в някой случаи разходоемка, че никой да няма полза да се захваща с нея по-често от веднъж годишно, твърдят кредитните консултанти.