Имоти Инвестиции

Общите части на крепостта

Облагородителният ремонт на блока все по-често е мисия възможна

Санирането на външните стени не трябва да е единствената причина за ремонт

Николай Нейчев

Санирането на външните стени не трябва да е единствената причина за ремонт © Мария Съботинова

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

Финансирането на реновирането на общите части и най-вече събирането на парите е основен проблем при всички блокове.

Още от времето на Чорбаджи Марко от "Под игото" та чак до наши дни една от най-характерните за нашия род поговорки със сигурност е "Моят дом е моята крепост". Притежаването на собствено жилище и привеждането му в най-модерните тенденции е основно стъпало за пълноценен живот за българите и първият символ на успех. Място, където всеки може да се почувства господар на своя малък свят, място, което да подреди, обзаведе и изпипа до най-малкия детайл. Пространство, в което човек да се изолира от всички неуредици и неугледици, характеризиращи по подразбиране заобикалящата ни среда, и в което никой (освен може би наводнилият се съсед отгоре) не може да цапа, руши и да създава мърлявщина.

Отвъд изходната врата

Но, концентрирали усилия да изградим подобно убежище на личния комфорт, сякаш дълго време не ни оставаше никаква енергия да обърнем внимание на общите части на жилището и пространството около него. Точно обратното. Десетки години, в които държавата беше абдикирала от задължението да поддържа каквото и да е, огромната част от гражданите не чувстваха никаква отговорност към всичко, което се намира отвъд входната им врата. Това се отразяваше много негативно не само на етажните площадки на големите кооперации, но и на зелените площи пред блоковете. А колкото по-дълго една среда не се поддържа, толкова по-трудно става да тя да бъде възстановена и след това опазена в приличен вид. Независимо дали става дума за малък или голям град, център или периферен квартал, повсеместната липса на инициатива за облагородяването на тези пространства беше толкова силна, че изглеждаше необратима. Сякаш тази инерция обаче е започнала да забавя своя ход и все по-често се намират инициативни собственици, най-често новодомци, които да искат да проправят път на по-прегледно съжителство. От друга страна, редица експерименти показват, че чисто психологически подобрената среда кара обитателите ѝ също да подобрят отношението към нея и един вид по-силно да желаят да излязат от "гетото" и да заживеят нормално.

Ефект за жизнения стандарт

Един от тези импулси, които подействаха като непряк възпламенител на идеята, че домът продължава навсякъде около нас, може би е програмата за саниране на правителството. Не толкова в частта за безплатното ѝ изпълнение, а по-скоро като символ, че общите части могат и трябва да бъдат подобрени. От началото на 2015 г., когато беше стартирана, досега по програмата обаче има завършени само седем реновирани блока, които са по-скоро демонстрационни, отколкото да дават някакъв крупен ефект за подобрение на жизнения стандарт на населението. Именно поради типичната си мнителност към ефективността на държавните институции хората просто решиха, че намерението е добро, но предпочетат изпълнението да мине изцяло в техни ръце.

Колко ще ни струва

Ето каква примерна сметка можем да направим по нашия план за облагородяването на жилищната среда. Разходите за пълен ремонт на общите вътрешни части на един пететажен блок без асансьор например варират между 6000 лв. и 8000 лв., ако не смятаме саниране на стените. Ако на етаж има по 3-4 апартамента, това прави максимум по 550 лв. на апартамент. Немалък брой от кооперациите успяват да покрият този разход, без да се налага собствениците да отделят свои средства – защото например отдават под наем площ за квартален магазин в блока или имат други приходи – като предаватели на мобилни оператори или рекламни пана. Най-голямата част от тях ще отидат за смяна на дограмата на общите тераси, каквито има в повечето случаи. Стойността на един вратопрозорец от PVC дограма е около 430 – 500 лв., така че за 5-етажен блок разходът по него е към 2200 – 2500 лв. Освен това между 1500 до 2500 лв. ще трябва да се инвестират в пребоядисването на стените. Цялостната подмяна на осветлението с такова, което има фотоклетки, също е от значение, при това не само естетическо, но и чисто като разход, който собствениците ще плащат. Практиката показва, че когато се използва подобна система, която осветява не целия блок, а само там, където е необходимо, месечните разходи за електричество могат да се понижат до 5 пъти. Общата инвестиция плюс положения труд от страна на професионалисти се оценява на 500 до 1000 лв. Най-накрая трябва да се погрижим и за сигурността – солидна входна врата с чип механизъм за вход ще струва около 2000 лв. Тези суми, разбира се, варират в зависимост от града, за който става въпрос, като обикновено в по-малките населени места разходите за труд са по-малки.

Как да подобрим събираемостта

Каквото и да говорят, накрая всичко опира до пари. Финансирането на реновирането на общите части и най-вече събирането на парите е основен проблем при всички блокове. При подготовката на подобен проект значителна помощ могат да окажат професионалните домоуправители, но нищо не пречи да проверите сметките предварително, за да сте сигурни, че не плащате над пазарните цени. Фирмите, които се занимават с дейността, да поискат оферти от различни компании, които се занимават специално с ремонтна дейност. Обикновено обаче те слагат някаква надценка на офертата на строителната компания, която може да достигне до 10%. От друга страна, мениджърите на общи площи ще отменят някой от собствениците от най-досадното занимание в цялото начинание – събирането на пари от съседите. Колкото и позитивно да изглежда идеята, винаги се намира по някой съсед, който или е прекалено проклет, отсъства постоянно, или просто наистина няма финансовата възможност да заплати своя дял за ремонта. За нашия примерен блок от 15 апартамента месечната такса, която мениджърите събират, варира между 5 и 10 лв. на апартамент. Тази сума обаче не включва разходите по цялостен ремонт.

Осигуряване на финансирането

Не всеки блок има терен, който да отдава под наем, а и не всеки човек има възможност да даде веднага 500 лв. Оценки на потребителските заеми показват, че ремонтите са сред основната причина за кандидатстването за тях. В момента разходите за лихвите по един банков потребителски заем са между 8% и 11% на година. Това означава, че за кредит в размер на 550, който се изплаща например 1 година, ще платим около 50-60 лв., а месечната вноска ще бъде приблизително също толкова. Подобни суми лесно могат да се финансират и с небанков заем, като, разбира се, разходите за лихви там ще са около два или повече пъти повече. Ползата, която тези пари ще дадат на жилищната ни среда обаче, наистина си заслужава.

Имоти и инвестиции