Луксът е дефицитен

Хората с повече възможности имат все по-големи претенции към имотите, които искат да купуват, но пазарът засега трудно ги удовлетворява

Истински богатите хора в столицата са склонни да дадат над 700 хил. евро, но се оказва, че такова предлагане почти няма

Георги Желязков

Истински богатите хора в столицата са склонни да дадат над 700 хил. евро, но се оказва, че такова предлагане почти няма © Цветелина Белутова

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

Цените при имотите над 200 хил. евро се повишават и при средния клас вече са над 1500 евро кв./м.

Голяма къща, стилна архитектура, двор, добра инфраструктура и прекрасна гледка. Това искат хората, разполагащи с достатъчно средства, за да си позволят подобен лукс в някои от големите градове на България. А те са склонни да плащат все повече, за да получат каквото искат. Ако говорим за София обаче, намирането на подобни имоти, съчетаващи всички тези качества, става все по-трудно. Затова и богатите са склонни да направят компромис, задоволявайки се със затворен комплекс в някоя от "престижните локации" или с апартамент висок клас в централните или южните части на столицата. Но, оказва се, и това е все по-трудно да се намери.

Въпреки дефицитa на отговарящи на определението за лукс имоти на пазара агенциите отчитат годишен ръст в продажбите в този сегмент от около 10% през първото тримесечие на 2016 г. Трябва да се има предвид, че в този дял от пазара агенциите включват жилищата над 200 хил. евро. Истински богатите хора в столицата са склонни да дадат над 700 хил. евро, но се оказва, че такова предлагане почти няма. Тези купувачи обаче не са склонни на компромиси и търсят задължително къща някъде близо до планината, луксозно строителство и добра инфраструктура, включваща задължително канализация.

Какво се търси

"В София тенденциите през последната половин година са определено в посока повече сделки, по-високи цени и много покупки на ново строителство на зелено", коментира Никола Стоянов, съсобственик и управител на агенцията "Лукс имоти". По неговите думи се търсят все повече големи и много големи жилища, а купувачите стават все по-взискателни и по-добре информирани. "В състояние са да оценят качествата на имота, района и какво струват те. Съответно и да заплатят по-висока цена за истински елитните имоти", добавя той.

Основните изисквания са районът да е "престижен", инфраструктурата да е добра, строителството да е качествено, изградено с качествени материали, перфектни разпределения, отличен външен вид, здравословна среда за живот, тишина и спокойствие. Прави се проучване дори на съседите.

През 2015 г. консултантската компания Colliers отчита 25% ръст на сключените сделки в София в средния към висок клас имоти спрямо 2014 г. Агенция Unique Estates, която е специализирана за работа с луксозни жилища, отбелязва 30% ръст на сделките на годишна база. Дали заради липса на предлагане, дали заради липса на достатъчно средства, сделките през миналата година са били предимно в средния към високия сегмент. Сред най-търсените през 2015 г. имоти са малките къщи в затворени комплекси и апартаменти с три спални с цени в диапазона между 200 хил. и 400 хил. евро. "Средната стойност на купените имоти през 2015 г. през нашата агенция е 308 хил. евро", коментира Весела Илиева, изпълнителен директор на Unique Estates. Според нея има минимален ръст на цените на най-скъпите имоти - около 0.06%, а покачването се определя като положително за общия пазар.

Къде се търсят

По данни на "Лукс имоти" купувачите на луксозни имоти от среден клас в София предпочитат "Лозенец", "Иван Вазов", "Изток", "Изгрев" около посолствата, "Бояна" (районите в съседство с резиденция "Бояна"), бул. "България" и традиционно южните квартали — "Стрелбище", "Гоце Делчев" и около Южния парк. Все по-предпочитан става районът около мол "Парадайс". "Важно е да се отбележи, че спада популярността на центъра като престижно място за живеене — като цяло спада атрактивността на голяма част от него, но пък определени райони се открояват и поскъпват, тъй като се утвърдиха като топ райони в ядрото на града — районът около президентството и ул. "Съборна"/хотел "Рила; жълтите павета, районът около операта и храма"Св. Александър Невски", каза Никола Стоянов.

Когато говорим за къщи, все по-атрактивни са горните части на "Драгалевци" и "Бояна", районът около жилищния комплекс от затворен тип "Резиденшъл парк София". В същото време агенциите отчитат спад на атрактивността за къщи в кварталите "Симеоново" и "Витоша", както и в "Панчарево". "Определени райони на Бистрица се котират добре. Като цяло липсват райони с възможности за развитие на съвременни квартали от къщи — в това отношение потенциал има в района на Камбаните, отвъд околовръстното шосе, където има относително много свободна земя и биха могли да се застроят съвременни комплекси от къщи", добавя управителят на "Лукс имоти".

Проблемите?

Основните проблеми пред развитието на луксозния сегмент се оказват липсата на подходящи имоти, които да задоволят нарастващите изисквания на купувачите. Има дефицит на големи и качествени сгради в София. Повечето от построеното преди 2010 г. е с ниско качество за съвременните разбирания на пазара, а построените преди 1990 г. сгради са морално остарели и с неатрактивен външен вид. Това е и един от големите недостатъци на иначе престижни квартали като "Лозенец", където прекрасни улици са застроени с относително нови, но изключително некрасиви сгради, дори в рушащо се състояние.

Продължават и проблемите с инфраструктурата на иначе престижни райони. Улиците са разбити, липсват тротоари, няма зелени площи, липсват места за игра на децата, а тротоарите са задръстени с коли, тъй като не са предвидени паркоместа. "За съжаление трудният преход и липсата на качествено законодателство и контрол през 90-те и началото на новото столетие са оставили трайна следа в градската среда в столицата. Всички тези недостатъци карат голяма част от клиентите да се ориентират към новите затворени комплекси в покрайнините на града", обяснява Никола Стоянов.

Като цяло има предлагане на пазара на луксозни имоти, но, отивайки в най-високия сегмент и като район, и като стандарт на сгради и имоти, предложенията се оказват силно ограничени. Строителите вече се активизират и до няколко години се очаква да се появят достатъчно добри имоти, изпълняващи изискванията на по-богатите купувачи.

Как вървят цените

Цените в средния луксозен сегмент са твърдо над 1000 евро на кв.м, а в топ районите старо строителство средните цени са над 1200 евро за кв.м. Според имотните агенции при новото строителство нивата са над 1500 евро, като се атакуват и нива над 2000 евро на кв.м.

По данни на "Лукс имоти" практиката в този сегмент е самоучастието да е около 50%, а останалата част се финансира с кредит. "Все повече купувачи финансират покупката на луксозен имот от продажба на свой съществуващ имот", обяснява Стоянов. Според него нормалният срок за финализиране на сделка в София е между 30 до 45 дни след плащане на задатък и подписване на предварителен договор.

"Миналата година успяхме да сключим шест сделки за над 1 млн. евро, а през 2014 г. само една, което определено е положителен сигнал за пазара", коментира Весела Илиева, изпълнителен директор на Unique Estates. Досега този тип покупки бяха изключение, но агенциите очакват появата на нови проекти от много висок клас да привлече интереса на най-заможните купувачи. Строителството на свръхлуксозни жилища от 5000 евро на кв.м набира скорост и предстои да разберем дали пазарът е готов да достигне подобни цени.