Европейският съвет за системен риск вижда заплаха в ипотечния ръст в България

БНБ е съгласна с оценката за уязвимостите на пазара, но смята, че предприетите от нея мерки досега са адекватни и достатъчни

Мария Иванова

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

Силният ръст на ипотечното кредитиране и сигналите за надценяване на стойността на имотите създават уязвимости в средносрочен план по отношение на жилищния пазар в България. За това алармира Европейският съвет за системен риск (ЕССР) - орган, който отговаря за макропруденциалния надзор над финансовата система в ЕС. Според него тези слабости носят системен риск за финансовата стабилност, което може да има сериозни негативни последствия за реалната икономика.

Констатацията на ЕССР е, че предприетите от Българската народна банка (БНБ) мерки за охлаждане на ръста на кредитирането и смекчаване на рисковете не са напълно подходящи и достатъчни. Според отговорите на българските институции (Министерството на финансите и БНБ) става ясно, че те приемат оценката за акумулиращия се риск, но считат, че предприетите макропруденциални мерки до голяма степен неутрализират идентифицираните от ЕССР рискове. БНБ отбелязва, че тя има различен подход, като залага консервативно високи изисквания за капиталови буфери от банките. Към момента те са кумулативно 6-7% и са най-високите в ЕС, като така банковата система в страната има капацитета да понесе значителен натиск, произтичащ от евентуалното влошаване на кредитния портфейл.

Предупреждението идва след извършена от системна оценка на свързаните с жилищния пазар рискове и слабости в страните от Европейското икономическо пространство. Освен за България предупреждения са издадени за още четири държави, в които ЕССР е открил недостатъчно добре адресирани слабости на жилищния пазар - Хърватия, Унгария, Лихтенщайн и Словакия. Отделно от това на Австрия и Германия, които вече са получавали подобни предупреждения от ЕССР съответно през 2016 и 2019 г., са издадени препоръки, тъй като надзорният орган е преценил, че идентифицираните тогава там слабости не са били достатъчно добре адресирани.

Къде са рисковете

Докладът на ЕССР беше публикуван на 11 февруари 2022 г., но заключенията в него са към началото на декември 2021 г. От публикуваните от ЕССР документи става ясно, че той е бил изпратен до министъра на финансите, управителя на БНБ и председателя на Комисията за финансов надзор (КФН) на 9 декември.

Според заключенията на ЕССР ускореният растеж на ипотечното кредитиране през последната година и половина, както и наличните сигнали за надценяване на стойността на имотите могат да доведат до рискове за жилищния пазар. Същевременно в средносрочен план благоприятните условия за ипотечно финансиране носят риск от спираловиден растеж на цените на имотите и жилищните кредити, което от своя страна би могло да доведе до балон и свръхзадлъжнялост на домакинствата, предупреждават от ЕССР. От надзорния орган виждат известен риск и в това, че в огромната си част ипотечните заеми в страната са с плаващи лихви, което прави домакинствата уязвими при значителни промени в лихвените проценти.

При оценката си на жилищния пазар в България от европейския надзорен орган разглеждат развитието му през последните години, като отбелязват, че ако до средата на 2020 г. реалните цени на жилищата в страната са растели умерено, средно с по около 3.5% на годишна база, то към средата на 2021 г. ръстът се ускорява значително до около 7%. Паралелно с това ускорен растеж се наблюдава и в обема на ипотечните кредити, който се повишава до 13% към август 2021 г. - най-бързо сред всички страни в ЕС. През втората половина на миналата година той продължи да се ускорява до текущи нива около 17%. А макар като цяло задлъжнялостта на домакинствата в България да е сравнително ниска, в периода на пандемията е отчетено известно повишаване и в това отношение, отчитат от ЕССР. И цитират оценки на БНБ, според които към края на 2020 г. цените на имотите са леко надценени.

Смекчаващи фактори

В оценката си от европейския надзорен орган отчитат и някои специфики на българския пазар, които до известна степен неутрализират идентифицираните рискове. Така например, от една страна, делът на собствениците на имоти, които изплащат ипотеки, е относително малък, а освен това обемът на ипотечните кредити в България, измерен като дял от БВП, също е сравнително нисък - 27% от БВП, като в изчислението са включени и корпоративните заеми, обезпечени с търговски имоти. За сравнение - за целия ЕС към 2020 г. обемът на ипотечните кредити е бил 52% от БВП.

От друга страна, е оценено и качеството на кредитния портфейл - в доклада се посочва, че по данни на Европейския банков орган (ЕБО) към второто тримесечие на 2021 г. необслужваните заеми в жилищния сектор в България са 5.3% от общия портфейл в сегмента. От ЕССР също така отчитат, че високото покритие на тези заеми с провизии е съществен фактор, който намалява свързания с тях риск - за България коефициентът на покритие е 48.1% спрямо 25.7% средно за целия ЕС.

Не на последно място от надзорния орган отбелязват още, че сравнително високото равнище на собствени средства на банките в България - 24% коефициент на капиталова адекватност (Tier 1) към декември 2020 г. - осигурява на сектора голям капацитет за абсорбиране на потенциално натрупващи се рискове пред финансовата стабилност. Използването на стандартизиран подход при оценката на кредитния риск по експозициите също е оценено като фактор, намаляващ рисковете пред жилищния пазар.

Разногласие за мерките

В изложението си експертите от ЕССР вземат предвид и факта, че компетентните органи в България вече са предприели някои мерки, които да намалят рисковете, свързани със слабостите на жилищния пазар. По-конкретно е цитирана проактивната политика на БНБ при използването на антицикличния капиталов буфер като инструмент, с които да се адресират слабостите, свързани с бързия темп на растеж на кредитирането, и да се увеличи устойчивостта на банковия сектор.

Така през септември 2021 г. БНБ взе решение за увеличаване на антицикличния капиталов буфер от 0.5% до 1%, считано от 1 октомври 2022 г. Докладът на ЕССР обхваща периода до началото на декември 2021 г., така че в него не е отразен фактът, че в края на изминалата година централната банка подсили предупрежденията си за прегряване на жилищния пазар и предприе още една стъпка за охлаждането му, като повиши антицикличния капиталов буфер с още 0.5% - до 1.5%, считано от 1 януари 2023 г. В отговорите си до представителите на европейския надзорен орган и от БНБ, и от Министерството на финансите изтъкват тази допълнителна стъпка. С нея кумулативният капиталов буфер ще достигне нива от 7% за най-малките до 8% за системно важните банки. Той се добавя към изискванията за капиталова адекватност по регламент, а отделно влиза и в новите, завишени изисквания към т.нар. MREL (Minimum requirement for own funds and eligible liabilities).

От ЕССР отбелязват още, че през 2019 г. в България е установена нормативна рамка за прилагането на допълнителни мерки на ниво отделни кредитни експозиции. На практика обаче такива не се прилагат. Ето защо с оглед потенциалното бъдещо развитие на жилищния сектор и отчитайки средносрочните рискове, ЕССР оценява предприетите до момента макропруденциални мерки като "частично подходящи и частично достатъчни". А препоръката е освен настоящите капиталови мерки (т.е. повишаването на буферите) БНБ да започне да използва и мерки, които са насочени директно към потребителя - каквато е например въвеждането на таван на съотношението на обема на отпуснатия кредит към стойността на обезпечението (т.нар. loan-to value, или LTV съотношение). Въвеждането на подобни мерки би било подходящ инструмент за превантивно действие срещу потенциалното формиране на спирала между цените на имотите и ипотечните кредити, коментират от ЕССР.

В отговора си от своя страна управителят на БНБ Димитър Радев изтъква несъгласието си с формулировката "частично подходящи и частично достатъчни" и подчертава, че централната банка има различен подход по отношение на адресирането на потенциалните рискове, произтичащи от развитието на жилищния пазар. Консервативната политика на БНБ по отношение на капиталовите буфери е довела до едни от най-високите капиталови изисквания в ЕС, което е допринесло за формирането на значителни капиталови резерви и висок капацитет на банковата система да абсорбира шокове, посочва Радев, като уверява, че ако бъде забелязано влошаване на рисковете на жилищния пазар, съчетано с отхлабване на кредитните стандарти от банките, БНБ разполага с подходящи инструменти, които Законът за кредитните институции й дава.

От Министерството на финансите също смятат, че провежданата от БНБ макропруденциална политика в дългосрочен план е доказала ефективността си за ограничаване на негативните ефекти върху банковата система от рисковете, свързани с финансовата стабилност. "Според БНБ структурните рискове от експозицията на банките към пазара на жилищни имоти към момента са ограничен източник на уязвимост за системата", посочва в отговора си министърът на финансите Асен Василев. Цитирана е и количествена оценка на жилищното кредитиране и свързаните с него рискове, извършена от централната банка, според която няма съществени промени в структурата и стандартите за жилищно кредитиране към средата на 2021 г. Същевременно с това се посочва, че въпреки растящата експозиция на банковата система към жилищния сектор рисковият апетит на банките не е повишен, като не са отчетени съществени промени в изискванията за обезпечения или за способността на кредитополучателите да погасяват задълженията си.