Оптимизъм в къщата

Цените на имотите във Велико Търново растат. Търсенето е от местни купувачи, а половината сделки са с инвестиционна цел за отдаване под наем

Хит в града са новото строителство и кв. "Картала"

Десислава Лещарска

Хит в града са новото строителство и кв. "Картала" © Цветелина Белутова

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Цените са в диапазона 450 - 650 евро на кв.м.

Сделките с имоти във Велико Търново през първата половина на 2019 г. са 1615, или с 99 по-малко спрямо същия период на 2018 г., сочи статистика на Агенция по вписванията. Но нека тези данни не ви подвеждат - пазарът на имоти в старата столица e в добър период. Има устойчива тенденция за увеличение на цените, а търсенето все още изпреварва предлагането: макар че в последните години бяха обявени проекти за десетки хиляди квадратни метри, почти всички жилища са договорени много преди издаването на Акт 16. А и статистиката за брой сделки не лови строителството на зелено в ранната фаза, а чак като е завършен имотът.

След срива на имотния пазар заради кризата от 2008-2009 г. и оттеглянето на чуждестранните клиенти, инвестициите в ново строителство в града бяха почти изцяло замразени. Това обаче доведе до един вакуум, който се усети най-остро преди 3 години. Раздвижването на икономиката и завръщането на купувачите - вече основно местни и българи, живеещи в чужбина, даде силен тласък на новото строителство в града. Развиха се цели нови квартали по периферията на града, а райони, доскоро смятани за неатрактивни (като кв. "Картала" например), в момента са хит. Стари къщи в историческия център, както и крайградски имоти в съседните села Шемшево, Леденик, Самоводене, Присово, Малки Чифлик и други също са актуални сред купувачите. Цените за ново строителство са от порядъка на 500 - 600 евро на кв.м, а за луксозно строителство на топ локации сумата може да надхвърли 800 евро на кв.м. При къщите и крайградските имоти не може да се говори за средна цена, тъй като тя много зависи от състоянието на имота. Сделки за суперлуксозни имоти в Арбанаси например се сключват и на цени от 200 - 300 хил. евро.

Местната управа трудно успява да догони с планиране, инфраструктура и транспортно обслужване частните проекти по периферията на града и вече се говори за хаотично презастрояване на новите търновски квартали. Все пак в края на лятото с финансиране, осигурено от държавата, започна доизграждането на уличната мрежа в кв. "Картала" - събитие, чакано с десетилетия.

Моторът на пазара

Механичният прираст от околните населени места, българи в чужбина, млади семейства с доходи около и над средните - това е профилът на купувачите на имоти в Търново. Почти половината от сделките обаче, които са около 3500 годишно според данни от Агенция по вписванията, се сключват с инвестиционна цел - за отдаване под наем. "Лихвите по депозитите са почти нулеви, а доходността от отдаване под наем е 4.5-5% годишно, което е една много голяма мотивация за клиенти със собствени средства да инвестират в имоти", коментира Ивайло Иванов от "Болярски имоти". "В същото време много клиенти разглеждат доходността само под формата на наем, но не отчитат ръста в цената, които последните години е значителен, говорим за 10% годишно последните 3 години. Увеличението в бъдеще ще е поне с 2-3%. По този начин, инвестирайки в имоти, хората достигат до една реална доходност 7-8% годишно. А търсенето на наеми в Търново е голямо - все пак е студентски град с над 10 хил. студенти, общежитията побират не повече от 2000 души. Фактор е и военното училище, което има голяма база, но тя на практика не се ползва и курсантите търсят квартири под наем в града", казва още Иванов.

По думите му много клиенти, които живеят под наем, вече търсят да закупят собствено жилище заради ниските лихви на ипотечните кредити, които изравниха вноските с нивата на наемите в града, които са в диапазона 350 - 450 лв. на месец. "Не на последно място, туризмът в Търново наистина много се разви в последните години. Много къщи и апартаменти се обособиха в места за настаняване, защото от тях се печели добре. Заради популярността на платформи като AirBnB и Booking започнаха да се правят апартаменти за нощувки дори в жилищните квартали, което не се беше случвало досега", допълва Иванов.

Ново vs старо

"В Търново винаги е имало жив пазар на имоти. Все пак е старата столица", посочва Нели Драгиева от агенция "Адрес", която следи пазара на имоти в болярския град от 27 години. По думите й купувачите са най-различни, а сделки се сключват във всички ценови сегменти. "Новото строителство си е хит и ще продължава да бъде. Тази година на пазара ще излязат доста имоти, които чакат разрешение за ползване, но всички те са продадени предварително. Говорим за над 10 хил. кв.м. Те са разположени в кв. "Колю Фичето", кв. "Картала", "Бузлуджа", "Зона Б" и др. "Просто това са кварталите със свободни парцели за застрояване. В централните части на града такива няма", казва Драгиева. В центъра освен това има ограничения за височина и обем, което оскъпява сериозно строителството и намалява доходността за инвеститорите.

И макар че на пазара в Търново преобладават сделките с новопостроени жилища, най-желани си остават центърът и неговата периферия. "В историческата част се купуват къщи с архитектурна стойност предимно с инвестиционна цел. Те за съжаление са в много лошо състояние и възстановяването им изисква огромни средства", коментира Стефан Консулов от агенция "Луксимо".

"Ако говорим за луксозни имоти, трябва да се насочим към Арбанаси. Интересът там е от местни бизнесмени, но има и купувачи от София и чужбина. Беляковец се оформя като следващия най-луксозен квартал заради разположението му и хубавите гледки. Близките села Шемшево, Леденик, Самоводене, Присово, гр. Дебелец, Малки Чифлик също са актуални на пазара заради близостта си с Търново", посочва Консулов.

Кой къде строи

"В Търново има едни строители, които са си от години. Чужди фирми почти няма", казва Нели Драгиева от "Адрес". Най-големият строител е компанията "Илстрой" на Илия Илиев, позната с мащабния си комплекс "Слънчев дом", но и с още десетки жилищни и обществени сгради. "Цените на "Илстрой" са най-достъпни за масовия клиент, качеството на строителството е средно. Компанията също така дава възможност за купуване на изплащане без посредничество на банка", коментира Ивайло Иванов.

Следващият голям строител на Търново е компанията "Стима" с мажоритарни собственици Стоян Стоянов и Рачо Рачев. Стоянов е акционер и в "Строителна компания ВТ", която през лятото на тази година започна изграждането на луксозен затворен комплекс "Орловец" в "Картала". В живописния северен квартал строят още "Краси кънстръкшън" на Красимир Милков – син на бизнесмена и арендатор от Търново Младен Милков. През 2010 г. Милков беше задържан заедно със съпругата си Анелия с обвинения за данъчни измами.

Сред по-интересните проекти в града е и "Велико Търново хилс" в местността Трошана, започнат от застреляния през 2018 г. търновски бизнесмен Петър Христов с израелски съдружници. След смъртта на Христов проектът беше поет от кредитора "Пиреос" и според Стефан Консулов имотите в сателитното селище се радват на добър интерес от купувачи.

"Не очаквам спад в търсенето или в цените на имотите. Първо, около 40% от клиентите купуват с цел отдаване под наем, а няма изгледи интересът към наемите в град като Търново да намалее. Освен това наемите леко поскъпват. Следват домакинствата, които инвестират в собствен дом - те са все по-мотивирани заради ниските лихви по ипотечните кредити. На трето място в микса от купувачи са българите в чужбина - ако те останат без работа и спестявания, търсенето ще намалее, но все пак те са най-малкият процент купувачи", коментира експертът от "Болярски имоти". Той допълва, че местните строители, които са на пазара още от края на 90-те години и са преживели и бума през 2003-2004 г., и последвалата криза, умеят да планират и не биха допуснали пренасищане на пазара в един сравнително малък град като Търново.