Бърза сделка с търговски парк

"Тринити кепитъл" е новосъздадено дружество (през март 2019 г.) на Тенчо Шиков, известен като съдружник в "Ромфарм къмпани" - компания с фармацевтични заводи и най-голям собственик на земеделска земя в България. "Тринити" е създадено, за да управлява личните инвестиции в недвижими имоти на бизнесмена, който е мажоритарен собственик в него с 61%.

"Уестан гроут капитал" купиха парка с 9.9 млн. евро кредит от Пощенска банка, обезпечен със залог на "София ийст плаза" и ипотека на имотите в парка. Тогава като цена се споменаваше сума малко под 20 млн. лева, а доходността беше 7.5%. Продавачи бяха първоначалните инвеститори в ритейл парка - американският хедж фонд Karsch Capital на Майкъл Карш и българският сериен предприемач Кирил Петков. Тогава двамата казаха, че продават, за да се фокусират върху експанзията на растящия си бизнес с био храни и добавки в САЩ.

Вълчев и Димитров твърдят, че освен навлизането в други сфери допълнителна причина да продават сега е, че започват нов ритейл проект. Имат договор с "Метро кеш енд кери България", за да направят на локациите на магазините им реплики на Jumbo Plaza, т.е. нови седем-осем ритейл парка общо.

По инициатива на "Тринити"

Сделката е по инициатива на "Тринити кепитъл", както потвърждават и двете страни. "Вложенията в търговски имоти са естествена алтернатива при диверсификацията на един инвестиционен портфейл в областта на недвижимите имоти", коментира Шиков, който заедно със съдружника си в "Ромфарм" Венелин Георгиев притежава над 1 млн. декара в България. "Тринити" е създадено, за да изгради разнообразно портфолио от недвижими имоти. Сформираният екип започва със задачата да дефинира към кой сегмент да се насочат първоначалните инвестиции и да локализира конкретна цел. Сред хората в него са юристът Стоян Колев, който сега е изпълнителен директор на дружествата. В края на 2019 г. като консултант е привлечен и Илия Комитов с опит в недвижимите имоти.

Мениджмънтът на "Тринити кепитъл" сравнява перспектива, доходност, локация, структура на придобиване и скорост на възможната сделка за най-различни имоти от всички сегменти. (Според имотния регистър преди година купува къща в София за 1 млн. лева на ул. "Женева" за офис на дружеството). Офисните площи и моловете остават на заден план заради голямата конкуренция и ниската ликвидност. Спират се на относително неразвития в България формат на търговските паркове. Причината: културата на потребление в подобен тип търговски комплекси е силно развита по света, постепенно тя ще навлезе и в България. Ритейл парковете дават възможност планираните покупки да се направят на едно място. В тях лесно се паркира. Ползването на автомобили нараства. По-ниските оперативни разходи на наемателите в парковете предполагат по-ниски крайни цени, а липсата на развлечения концентрира върху пазаруването и спестява време и средства. Анализират потенциалното влияние на електронната търговия в Централна и Източна Европа. И отчитат като плюс от инвестиционна гледна точка разнообразието от наематели, което намалява класическия риск.

Измежду седем-осем ритейл парка в България изборът им пада върху Jumbo Plaza - най-големият, а според продавачите и най-добрият в страната като приходи и печалба на наемателите. От "Тринити" виждат възможността да построят нови магазини и да привлекат нови наематели, с което да бъде подобрен търговският микс и да се увеличи трафикът към парка.

Тенчо Шиков и "Ромфарм компани"

Фотограф : Георги Кожухаров

Тенчо Шиков (заедно с Венелин Георгиев) е съсобственик в "Ромфарм компани", която има три фармацевтични завода в Румъния, които изнасят основно за Русия. Извън лекарствата компанията е и най-големият собственик на земеделска земя в България с над 1 млн. дка по данни от началото на 2017 г. Това е резултатът, след като компанията купува два големи фонда за земеделска земя - "Еларг фонд за земеделска земя" АДСИЦ и "Серес". "Ромфарм" притежава и дял в "Софарма", който към края на 2019 г. той е 6.21%. Последният отчет на "Ромфарм" за 2019 г. показва приходи над 200 млн. лв. и 112 млн. лв. печалба. Години наред "Ромфарм" е сред компаниите с най-висок марж на печалбата в страната.

Софийският търговски парк

Jumbo Plaza е върху терен от 66 дка, с право на застрояване на търговски площи върху 30 дка от тях. Има паркинг с над 1000 места. Локацията му е ключова - близо до "Ботевградско шосе", "Околовръстния път", магистрала "Хемус" и Северната тангента. Изначално концепцията му е да привлича марки от най-ниския към средния ценови сегмент и това му помага да премине през трудните времена на финансовата криза. Отворен е в разгара й - през 2010 г., тогава под името Black Gold Park.

Договорите с ключовите компании наематели - т.нар. anchors, са за отдаване под наем на земята с правото на строеж със срок от 25 или 33 години. Такива са Jumbo, "Лидл", dm, "Зора" и McDonald's, чиито магазини заемат около половината от площта, предвидена за застрояване. Останалите договори са за наем на сгради и са по-къси, но минимум 10-годишни.

Последните години инвестираме в компании, които или са пазарни лидери в дадена сфера, или в които виждаме нереализиран потенциал, казва Светослав Димитров за покупката преди две години. В случая видели възможност миксът да бъде доразвит, че има потенциал за застрояване, и ако те успеят да вкарат седмичните и всекидневните покупки (в допълнение към месечните и тримесечните), мястото ще стане силен притегателен център за всички хора в района. Тоест ще могат да го превърнат от място с няколко биг бокс магазина в истински ритейл парк - където да се случват всички необходими покупки на хората от района в съответния ценови диапазон. Освен това проучвания съвместно с А1 установили, че зоната на влияние на ритейл парка надхвърля близките квартали "Враждебна", "Левски", "Сухата река" и обхваща цяла Северна София, селата на север от Околовръстното, "Люлин" и достига до Ботевград.

За две години застроили около 30-35% от потенциала на парка и привлекли нови наематели, най-вече модни марки. Отварят магазини на LC Waikiki и CCC. Оставят в наследство на новите собственици магазин на Pepco, тогава в строеж, и магазини на "Мания" и Sportisimo в проект. Допълнителните магазини там направили локацията още по-интересна. И според Светослав Димитров, откакто са купили парка, нямат наемател, чийто ръст да е само едноцифрен - благодарение на по-голямата посещаемост и по-големия среден размер на покупката. При покупката на Би Ди Си приходите от наеми бяха около 800 хил. долара годишно. В отчета на дружеството за 2019 г. те са 1.859 млн. лева (1.1 млн. долара), а печалбата му е 980 хил. лева. "С Jumbo Plaza изпълнихме плана си за развитие на потенциала за много кратко време и успяхме да увеличим доходността до най-високите нива на ритейл пазара в България (вероятно около 8%, които обаче в COVID ситуацията падат до 6.5-7% - бел. авт.). Затова и новият купувач много мотивирано гонеше сделката, казва Светослав Димитров.

Валери Вълчев и "Уестан гроут капитал"

Фотограф : Капитал

Фокус на инвестициите на Валери Вълчев в последните години са дялови участия във финтех компании. Основните са в Paynetics, Phyre и Phos. Paynetics е дружество за електронни пари, лицензирано от БНБ и паспортизирано в Европейския съюз, предоставящо решения в областта на разплащанията. Phyre e едно от най-популярните приложения за дигитални портфейли в България, чиято платформа ползват А1 и БТК. Phos е първата компания в света със сертифицирано решение, което превръща всеки Android смартфон в POS терминал и така помага на малки и средни търговци лесно да въведат картови плащания в бизнеса си. "Уестан" има инвестиции в компанията "Микрокредит", в оценителското дружество "Адванс експертни оценки" и др.

Сделка в COVID ситуация

Договорът за Jumbo Plaza e подписан след девет месеца преговори. За цената Тенчо Шиков каза само, че е в рамките на пазарната стойност, определена от международно лицензирани оценители на недвижими имоти и водещи бизнес консултанти. От екипа твърдят, че покупката е освен със собствено и с привлечено финансиране, но второто не се потвърждава от публични данни. Извънредното положение отложи доста сделки, но не и тази. От мениджмънта на "Тринити" казват, че веднага са започнали да обсъждат с наемателите варианти за облекчения, за да запазят дългосрочното сътрудничество. Ситуацията работи за инвеститорите, защото със затварянето на моловете и необходимостта от дистанция в пост COVID периода интересът към ритейл парковете се засилва.

"Смятам, че и двете страни в тази сделка са доволни. Продавачът, който успя да реализира активите с добра доходност и може да се концентрира в своя основен бизнес, и ние като купувач, защото разполагаме с интересен актив, който има потенциал за растеж. Предстои ни много работа, за да стигнем онова ниво на управление, обслужване и потребление в парка, което желаем", добавя Шиков.

По информация от екипа средносрочната цел е годишна доходност минимум колкото рисковата премия на собствения капитал, определена за България. По методиката "Дамодаран" тя е 7.08% в началото на годината и 8.03% сега.

Краткосрочните цели пред екипа са до края на 2021 г. да се застроят свободните зони (общо около 7000 кв.м нови търговски площи) и да осигури заетост от около 95% от капацитета. Заедно с консултантите от Colliers се преговаря за отваряне на нови обекти. Планирани са строеж на още два биг-бокс магазина и създаване на зона за услуги - с магазини на телеком оператори, център за разплащания, микрокредитиране, банков офис, зоомагазин, аптека, оптика и пр. Ще бъдат подобрени системите за сигурност и видеонаблюдение в общите части и разделното събиране на отпадъци.

Що се отнася до "Тринити кепитъл", продължава да търси интересни активи в страната, обясни Теньо Шиков. Ще създават разнообразно портфолио с внимателни анализи, премерени стъпки и добро управление на вече направените инвестиции.

Още за ритейл парковете

Ритейл парковете липсват като продукт на пазара в България по оценка на експертните среди. Повечето са струпвания на биг бокс обекти върху малки терени. Няма ясна дефиниция какво прави един обект ритейл парк, но се смята, че е свързано и с мащаба. Мненията за потенциала на този формат в страната не са еднозначни. Според някои експерти в София, Пловдив и Варна пазарът вече е наситен. Ниша се вижда в по-малките градове с население между 20 и 50 хил. души, където няма мол или истинска търговска зона. Ритейл парковете са бърз, относително евтин и позволяващ гъвкавост начин за навлизане в подобни населени места. Средните наемни цени в ритейл парковете се движат около 7-8-9 евро на кв.м при 40 евро на кв.м в моловете в София. По данни на Cushman Wakefield Forton средната доходност на търговските обекти по централните улици е 5%, на топ локациите в моловете - 7.25% - 7.5%, а при ритейл парковете би трябвало да е около 9%.