Вълна от ритейл паркове

Предимствата са, че е евтино и бързо за строителство и откритата зона е по-безопасна за клиентите

През март тази година Jumbo Plaza - най-големият ритейл парк в страната, смени собствеността си. Това е една от малкото инвестиционни сделки от март досега.

Боряна Генчева

През март тази година Jumbo Plaza - най-големият ритейл парк в страната, смени собствеността си. Това е една от малкото инвестиционни сделки от март досега. © Цветелина Белутова

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Вълната от ритейл паркове вече е в България. И по света тя идва, след като пазарът се насити с молове. Инвеститори в страната отдавна се подготвят за нея, но COVID кризата и в тази сфера ускори процесите. Във фокуса са градове от различен калибър, а откритите зони често включват комбинация с голяма верига ("Технополис", "Метро") като инвеститор, съсед или наемател.

Сегмент с потенциал

Ритейл парковете, по дефиницията на Colliers, са търговски площи, строени специално с тази цел, с наземни обекти - поне три върху 2000 кв.м или повече, които се отдават под наем. С централизирано управление и с достатъчно места за паркиране. А по определението на Тодор Белчев, съсобственик на "Видеолукс холдинг", наемател и инвеститор в този търговски формат, ритейл паркът е мол, но разстлан наземно и без общи части, подемни съоръжения и подземни паркинги.

По данни на Colliers отпреди месец ритейл парк площите в България са 175 хил. кв.м, от които 65 хил. кв.м - в София. Те са разпределени в 15 съществуващи обекта и 4 са в строеж. Нивото 25 кв.м на 1000 души население, което се постига при тези параметри, е най-ниското в Европа. За сравнение - в Румъния този показател е 62 кв.м, в Сърбия - 60 кв.м, в Унгария - 57 кв.м. Лидер в Централна и Източна Европа е Чехия, където на 1000 жители се падат 139 кв.м площи в ритейл паркове.

Казано иначе, в България нишата все още е неразработена. Но потенциалът се усвоява доста бързо, съдейки по това, че за времето от подготвянето до публикуването на изследването на Colliers в някои от градовете, посочени от консултантите като перспективни бели петна, вече се разработват проекти. Става дума за градове с между 30 000 и 100 000 жители. А през миналата седмица един от двата ритейл парка в строеж в Ямбол вече отвори за посетители.

Исторически пионер с този формат в България е Пловдив, където ритейл парковете вече са четири. В София по оценка на Colliers са три. Два има във Варна и Ямбол. По един - във Велико Търново, Шумен, Добрич, Хасково, Благоевград и Костинброд. В строеж са ритейл паркове в Дупница и Монтана.

Инвеститорите и собствениците на ритейл парковете в България са основно (89%) местни компании, по данни на Colliers.

Строителството - евтино, бързо и лесно

Търговците искат да се развиват и да отварят нови магазини - особено сега, в кризата, когато не могат да разчитат особено на растеж от съществуващите. Внимателно преценяват къде и как. Търсят места с потенциал, където да са видими.

Купувачите изпитват известни притеснения да влизат в затворени пространства, каквито са моловете. Ритейл парковете обаче са на открито и този проблем отпада. Те нямат общи части - хората влизат, пазаруват и излизат. Това съвпада с една актуална COVID тенденция в потребителското търсене - клиентите все повече пазаруват планирано, концентрирано и целенасочено, проучили предварително в интернет и не са склонни да губят време за шляене по магазините.

"Ритейл парковете се строят евтино, бързо и лесно. Освен това чрез тях търговците навлизат в малките градове, в които шопинг центровете биха били неоправдана инвестиция", обяснява Стефан Косев от Regents. Той е един от собствениците в "Палах център" във Варна и консултира в наемно отношение ритейл парковете на Z Estate в Костинброд и в Ямбол. "В момента работя по още три в страната", казва той, като засега предпочита да не ги обявява.

За големите градове ключова е цената на земята - тя трябва да е приемлива, за да може да се направи ритейл парк. "Наемите са на определени нива, които е трудно да се повишат. Като се приспаднат разходите за инвестиция (за строителство, финансови и др.), става ясно колко този проект може да си позволи да плати за терена. От значение е и възвращаемостта, която търси един дивелопър, а тя стандартно е над 10%. Затова и в София е трудно да се направи нов ритейл парк, въпреки че пазарът, особено в сегашната криза, би го поел", добавя Косев.

"Има множество обективни причини ритейл парковете да са предпочитани", обяснява Борислав Борисов, директор търговски площи и управление на имоти в Iris Property Consulting (IPC). Издръжката на ритейл парковете е ниска - сървис таксата е 1 евро при 8 евро в моловете. Има възможност да се наемат големи ритейл площи - от порядъка на 1000 кв.м, и наемите (месечно на кв.м) са едноцифрени. Цената е в пъти по-ниска за инвеститора и съответно и наемите за търговците са по-ниски, казва той.

По данни на Colliers наемите се движат между 6 и 10 евро на кв.м месечно, а сървис таксата е 1-1.5 евро на кв.м месечно. Тези цени са на долната граница за ЦИЕ. Вакантните площи в българските ритейл паркове по оценка на консултантите са 7%.

Множество нови проекти

В IPC се подготвяли за ритейл парк тенденцията от три години. В консултантското им портфолио в момента, по информация на Борисов, има девет парка. Някои са в процес на проектиране, други - пред първа копка. Очаква се през януари-февруари всички да са стартирали и да заработят през есента на 2021 г. или през пролетта на 2022 г., казва той, като добавя, че изграждането на ритейл парк - от проектирането до отварянето, отнема между 9 и 11 месеца.

IPC консултират лизинга на софийския "Ритейл парк Средец" (зад Централна гара). Освен това на сайта им са обявени и бъдещи паркове в Перник, Кърджали и Севлиево. "Ритейл парк Перник" например е с 15 500 кв.м застроена площ върху терен 44 дка и според Борисов почти изцяло вече е запълнен. "Ритейл парк Кърджали" - с 12 700 кв.м върху над 30 дка. А предимство на парка в Севлиево е, че ще е разположен между Lidl и Kaufland. Работят по ритейл парк във Видин. Подготвят концепция и финансови анализи за четири ритейл парка за "Видеолукс холдинг".

Собствениците на "Технополис" и на "Практикер" в момента са вторият най-голям оператор на ритейл паркове в България след свързаната с "Химимпорт" "Прайм лизинг". Дотук те са уплътнявали свободни терени около собствените си магазини в София, Благоевград, Шумен, а във Велико Търново - в съдружие. Добавянето на допълнителни обекти, както е известно, привлича още трафик към даден магазина и увеличава продажбите на търговеца.

Сега от "Видеолукс" навлизат на нов етап - в Русе са купили земя, специално за да строят ритейл парк. Това е бивш терен на GTC в центъра на града, някога предназначен за шопинг център. "Ритейл парк Русе" ще бъде открит догодина и вече има четири-пет гарантирани наемателя.

Останалите три проекта също ще са в големи градове с по 100 хил. жители. Терените им са между 35 и 50 дка. Един от тях ще е в София, казва Тодор Белчев. Българската столица е на едно от последните места в Европа по площи в ритейл паркове. На 1000 души се падат само по 52 кв.м, почти колкото и в Будапеща. В региона най-голяма е концентрацията на ритейл парк площи в столицата на Словакия, Братислава - 292 кв.м.

Бъдещето е в ритейл парковете

Бъдещето е в ритейл парковете, казва Тодор Белчев. Моловете вече срещат видими трудности на пазарите в САЩ и Великобритания, до пет години тази тенденция ще дойде в Европа, до седем и в България, смята той. Според него за развитието на ритейл парковете има и практически, и икономически причини. За хората е по-комфортно да пазаруват в тях, защото предлагат паркинги на открито, нямат непроветрени общи части и позволяват целенасочено пазаруване.

В икономическо отношение тук наемите са по-ниски, което дава възможност на търговеца да предостави и по-ниски цени на крайните клиенти и да е конкурентоспособен, отбелязва той. С моловете търговците поделят около 50% от печалбата си - за наем и различни такси. Това ги прави уязвими на кризи и им пречи да се разгърнат.

Ритейл парковете са по периферията на градовете и са по-подходящи за седмични покупки, казва той. Според него за предпочитане са тези в централните части, които могат да разчитат на всекидневен трафик. Вижда ги като търговска алтернатива на моловете, но с по-ниски и достъпни цени. И смята, че е въпрос на време в тях да се ориентират и луксозни марки.

Ритейл парковете позволяват на инвеститора да строи на етапи според потребностите за разлика от мола. В тях, стига да иска, всеки търговец може да има свое лице за пред публиката, а не да е унифициран с всички останали. Освен това доходността в ритейл парковете е около и над 9%, което е добро постижение за търговски площи, казва Белчев.

Котвата на хранителния магазин

Ключово за ритейл парка е в него да има магазин за хранителни стоки, защото той осигурява всекидневен поток от посетители, казват експертите. Някои предприемачи привличат за наемател Lidl, други търсят географска близост с Kaufland, както се вижда по примера на Ямбол. Известно е, че и Metro Cash&Carry работи по проект за преобразяване на локациите на магазините в търговски паркове от модерен тип. Проектът е възложен на бившите собственици на Jumbo Plaza Валери Вълчев и Светослав Димитров ("Инниммо ритейл паркс").

"За старт на проекта ни избрахме магазините в Бургас, Варна, Русе и София 2. Вече сме уточнили с екипа на Metro възможностите на всяка локация. Имаме проекти колко точно на брой ще са и колко ще са големи новите обекти, къде точно ще са разположени, каква ще е организацията на движение на автомобилите и на потребителите. Уточнили сме и от кои сектори на търговията трябва да са, за да се допълни по възможно най-добрия начин търговският микс на "Метро", казва Калоян Костадинов, изпълнителен директор на "Инниммо ритейл паркс".

Екипът му вече е започнал срещи с потенциални наематели. Първите два търговски парка би трябвало да заработят цялостно в края на 2022 г.