Три ритейл парка на един от най-големите собственици на земеделска земя

"Вярвам, че ритейл парковете са бъдещето на търговията в малките градове"

Стоян Колев, изпълнителен директор на "Тринити кепитъл"

Най-бързо развиващият се формат

За последните две години ритейл парковете са най-бързо развиващият се търговски формат в България по оценка на Colliers. В края на 2021 г. действащи в страната са 25 с обща отдаваема площ 237 хил. кв.м. За около година са се увеличили с 10. В момента са планирани нови 140 хил. кв.м. Половината от тях вече са в процес на изграждане. За година свободните площи са се увеличили от 7% на 12%."Със завършването на всички планирани проекти някои от регионалните градове ще достигнат точката на насищане. Затова инвеститорите трябва да бъдат внимателни, когато идентифицират районите с потенциал", казват консултантите.

Поскъпването на строителните материали вероятно ще забави някои от проектите за ритейл паркове и ще повиши себестойността им. Инвеститорите обаче едва ли ще могат да компенсират с ръст на наемните цени, които конкуренцията натиска надолу. Спад също не се очаква и по-скоро те ще останат на сегашните си нива - 6-10 евро на кв.м по данни на Colliers, като има и сървиз такси - по 1-1.5 евро на кв.м. Всичко това обещава сериозна борба за надмощие в този търговски формат.

"Вярвам, че ритейл парковете са бъдещето на търговията в малките градове", казва изпълнителният директор на "Тринити кепитъл" Стоян Колев. Той е съсобственик с Георги Валентинов Георгиев (който от септември миналата година е председател на СОС) в дружеството "Джи Ай Ес пропърти" - миноритарен съдружник в "Тринити" с 39%. По информация от Търговския регистър Тенчо Шиков, който има 61%, е кредитирал дружеството с 11.5 млн. лева през 2019 г. Срещу това през май 2021 г. той получава една привилегирована акция клас Б на същата емисионна стойност и номинал 1 лев. През януари тази година капиталът на "Тринити кепитъл" е увеличен с още 4.95 млн. лева, срещу което Шиков придобива нови 10 акции клас Б. Всичко това не променя съществено съотношението между акционерите.

За последните две години в Jumbo Plaza са построени и въведени в експлоатация нови 5.5 хил. кв. м търговски площи Фотограф : Тринити кепитъл

Jumbo Plaza продължава да расте

"Знаете, финализирахме сделката за парка по време на първите ограничителни мерки. В началото бяхме притеснени от промяната в потребителското търсене, но сега равносметката определено е положителна", казва Стоян Колев.

За последните две години в Jumbo Plaza са построени и въведени в експлоатация нови 5.5 хил. кв.м търговски площи, а броят на наемателите нараства от 15 на 20. Отворени са най-големият обект на веригата за дрехи втора употреба Маnia, магазини на Sportisimo, Pepco и NewYorker и най-големият за България аутлет на Adidas.

В момента се проектират и изграждат (целта е да са готови до май) магазини Sinsay на полската група LPP, Теоdor - за мъжка мода, първият магазин в ритейл парк на English Home, сграда с магазини и помещения за услуги - аптека, 1 minute, зоомагазин, обект на "Матраци TED", места за кафе и кафе машини.

В Jumbo Plaza e в развитие и проект за Food court зона върху около 600 кв. м със седем различни оператора на street food. Фотограф : Тринити кепитъл

В развитие е и food court зона върху около 600 кв.м със седем оператора. След като и този проект бъде завършен в средата на 2022 г., общата застроена площ на ритейл парк Jumbo Plaza ще достигне пределните 29 хил. кв.м. Когато сегашните собственици го купуват, тя е била 21 хил. кв.м, а останалите 8 хил. са били на етап проектно равнище по информация на Колев.

Наемите са на средни нива 7-10 евро на кв.м, а доходността е около 10%, казва той. Последният публичен финансов отчет на Би Ди Си - оперативното дружество на "Джъмбо ритейл парк", е от 2020 г. и финансовият му резултат е нула. "Ръстът на приходите от наеми сега е чувствителен заради новите наематели, но и инвестициите ни в строителство са големи", обяснява мениджърът.

"Retail Park Yambol беше продаден по-малко от две години след пускането му в експлоатация, но той беше много оптимизиран проект. За да се изгради такъв сега, са необходими с 40% повече средства"

Никола Филипов, управляващ партньор в Innovo Investment

Сделка с Retail Park Yambol

В началото на февруари "Тринити кепитъл" купува 80% от открития през ноември 2020 г. Retail Park Yambol. "Този ритейл парк се превърна в еталон, който да следват и останалите областни градове. Има много добър микс от брандове, намира се на достъпна локация и е с много добро техническо изпълнение - по-луксозен е, отколкото се предполага за ритейл парк. Ние потърсихме собствениците, когато чухме, че се продава", казва Стоян Колев.

Retail Park Yambol е върху терен 33.6 дка близо до центъра на Ямбол. Общата му застроена площ е поне 12 000 кв.м, а инвестицията - 14 млн. лева. Фотограф : Тринити кепитъл

"Ритейл паркът беше продаден по-малко от две години след пускането му в експлоатация, но той беше много оптимизиран проект. За да се изгради такъв сега, са необходими с 40% повече средства", казва Никола Филипов, управляващ партньор в Innovo Investment и финансов консултант на Retail Park Yambol.

По негова информация дотук общата инвестиция в парка е около 14 млн. лева. На първия етап в 10 хил. кв.м са вложени 11.5 млн. лева. От тях 9.33 млн. лева са кредит от ОББ, Фонда за устойчиво градско развитие и ОП "Региони в растеж". На втората фаза са построени още 2 хил. кв.м, като инвестицията е надхвърлила 1.6 млн. лева, от които 1.17 млн. лева заемно финансиране по Фонд за устойчиви градове, а останалото - собствени средства.

"При сделката заемът остана както е структуриран, лихвите и условията по него - също. Една от причините подготовката й да отнеме почти шест месеца е, че трябваше да се чака одобрение от централата на ОББ в Белгия заради различните обезпечения", казва Филипов.

Той обяснява и как е определена цената: "Тринити кепитъл" направиха оценка на "Ритейл парк Ямбол" - компанията зад проекта. От тази сума беше извадена стойността на лихвоносния дълг и добавен кешът. Така се получава стойността, която досегашните собственици ще получат за своите 80%", казва Никола Филипов.

По неофициални данни паркът е бил оценен за 8.5 млн. евро, а досегашните собственици ще получат около 4 млн. евро. Те запазват дела си от 20%. Функциите по мениджмънт ще бъдат разпределени между съдружниците според дяловото им участие.

Инвеститор и строител на "Трейд център Ямбол" са две сливенски фамилии - на инвеститора в недвижими имоти Димитър Гочев и на фамилията Къчеви - производители на метални конструкции и дограма. Сред сделката Гочев ще продължи да инвестира в жилищни имоти в Банско и по Черноморието. По непотвърдена информация фамилията Къчеви обмисля голям ритейл парк в Сливен, който ще е вторият за града.

Проектът за "Ритейл парк Хасково" предвижда 12 наемателя в 6300 кв.м застроена площ. Той е част от по-голям търговски център с трима собственици и 14.5 хил. кв. м застроена площ, който се очертава на терен от около 35 дка на бившите военни поделения в града. Фотограф : Тринити кепитъл

Бъдещият ритейл парк в Хасково

Ритейл парк с няколко собственика се очертава в Хасково на територията на бившите военни поделения. Там върху 35 дка ще бъде създадена търговска зона с 14.5 хил. кв.м застроена площ и 450 паркинг места. "Това ще е градски, пълномащабен ритейл парк с три инвеститора", обяснява Стоян Колев. По класификацията на Colliers е на границата между "традиционен" и "голям".

Теренът е на кръстовището на основния булевард на града - "Г. С. Раковски" и ул. "Дунав". Общината е поела ангажимент да изгради там кръгово движение. Локацията е на 5 минути пеш от центъра, и на 15 мин. с автомобил за население от 110 хил. души, което включва и околните селища. На пътя е на интензивния поток към Димитровград и свързва Хасково с международния път Е80.

Министерството на отбраната е разделило терена на четири части от по 12 дка. Lidl купуват ъгловия парцел. Там ще отворят втория си магазин за града, който според местните медии ще е от най-големия им формат.

На търг през юли "Тринити кепитъл" придобиват съседния парцел от 11.712 дка, който е с лице към "Г. С. Раковски", за 2.755 млн. лева. През декември парцелът е апортиран в новоучреденото дружество "Ритейл парк Хасково". Проектът за парка вече е готов. Той предвижда 12 наемателя върху 6300 кв.м застроена площ от секторите мода, обувки, спортни стоки, аптека, дрогерия, бързо хранене, услуги. Ще има и food court.

Инвеститорите планират идните седмици да входират инвестиционните проекти за издаване разрешително за строеж, да започнат да строят през първото тримесечие и да завършат парка в края на ноември, ако проблемите с доставките и цените в строителството не забавят нещата. Очаква се "Тринити кепитъл" да инвестира в проекта над 6 млн. евро, включващи и стойността на терена. За проектите им обикновено търсената схема е 30% собствено, 70% привлечено кредитиране, обясни Колев.

Третият парцел е придобит от местен предприемач, който също ще прави магазин за хранителни стоки, но висок клас, и ще привлече за наемател верига стоки за дома.

В Хасково е в ход и друг проект за ритейл парк - на "Видеолукс холдинг" - собствениците на "Технополис" и "Практикер", които са сред трите най-големи инвеститора в този сегмент в страната. Той ще е на пътя между Хасково и Димитровград, срещу бирената фабрика на "Каменица". Освен това сега на изхода за Харманли на територията на индустриалната зона има Big Box район с магазини на "Технополис" и "Зора". На изхода за Димитровград също има големи магазини. В ролята на мол е универсалният магазин "Ташкент" в центъра. По експертни наблюдения оборотите на търговците в Хасково са над средните за областните градове.

А после накъде

"Пазарът е почти залят, като различни инвеститори строят паркове между 2000 и 2400 кв.м. Според нас в повечето областни градове ще има по два ритейл парка - не само в Ямбол и Хасково, но и в Добрич, Силистра, Русе. Виждаме потенциал в София, Варна и Бургас, но на тези пазари се влиза много трудно", казва Стоян Колев. Очакванията са, че с времето за брандовете ще стане по-рентабилно да оперират с една голяма извънградска локация, отколкото с няколко. Така че прогнозите са за концентрация на бизнеса в определени ритейл паркове и за развитие повече чрез големи придобивания, отколкото през дивелъпмънт. Накратко - от "Тринити" смятат да купуват и други паркове.