Транспорт

Разгръщането на складовете: рекордно много в София

Потенциалът на страната за развитие като складов хъб е огромна. Пречките също

Калина Горанова

Ритейл

Всяка седмица получавайте най-важното и интересно от ритейл сектора във вашата поща

Последните две години ясно начертаха границите между важните неща и лукса. Логистиката се оказа един от най-устойчивите сектори. Нуждата от провизии и забавления е вечна, променя се само пътят до дома.

Мащабните сътресения във веригите на доставки от началото на пандемията наложиха преосмисляне на цялата логистика с цел скъсяване на разстоянията, за да се минимализира бъдещ риск от прекъсване на производствените процеси.

Така нареченият nearshoring, предполагащ преместване на складовете по-близо до крайните пазари на реализация или влагането в производството, се набеляза като една от основните стратегии за справяне с проблемите на отдалечеността. Повиши се и необходимостта от складови площи, които да гарантират известно количество запаси от стоки и суровини, като в световен мащаб търсенето им бележи сериозен, даже рекорден ръст на фона на сътресенията при офисните и търговските площи. Или в ход е цялостен процес на преосмисляне на стратегиите за производство и доставки, казват от бранша.

Глобалните катаклизми водят след себе си редица възможности за бързо преориентиралите се. Потенциалът на България и мястото й на логистичната карта са очевидни за всички. Такива са обаче и проблемите й, свързани с инфраструктурната обезпеченост и недостатъчната активност за позиционирането й по-добре на картата на хъбовете.

Пазар на складове

Данните на "Фортън" показват, че пазарът на логистични и складови площи има ръст на строителна активност през 2021, като тя се е върнала към нивата на активност отпреди кризата. Общото предлагане в София през 2021 нарасна с 231 300 кв. м, което е най-високото ниво за последните десет години.

Според анализите на платформата БГСКЛАД (със собственик и управител Симеон Митев) общото предлагане на индустриални площи в София към края на третото тримесечие на 2021 г. е около 1 570 000 кв. м, като за 2020 г. е около 1 400 000 кв. м, от които приблизително една четвърт се използват за отдаване под наем. А към този момент свободни са около 5%.

Към този момент в София се очакват нови проекти за около 400 000 кв. м, които ще бъдат разпределени сравнително равномерно между площи, предназначени за наем, и такива, които ще се ползват за собствени нужди. Новите индустриални площи са съсредоточени предимно в извънградските райони около Божурище и Елин Пелин, като за изминалата година бяха завършени и няколко проекта за градска логистика, насочени предимно за отдаване под наем.

По отношение на търсенето акцентът е в диапазона 400-600 кв. м закрита складова площ с рампа и прилежаща открита площ до 1000 кв. м, като предлагането на такива площи липсва като цяло. Логистичните бази, които излязоха на пазара през 2021 година, и очакващите да излязат през 2022 година не предлагат така търсената квадратура от местни логистични компании. А отдаваемите площи в тях са в диапазон 2000 - 4000 кв. м, което предполага наемането им да бъде осъществено само от международни логистични компании.

Движени от пандемията

"Последните две години отбелязваме повишено търсене на складови площи. Това е в резултат на пандемичната обстановка, породила необходимостта на много отрасли да се запасят със стоки и суровини и да избегнат кризата с липса на доставки, която се случи в началото с пандемията. Това накара големите компании да продължат да инвестират в създаването на нови логистични паркове", коментира Петър Петров, управител на спедитора "Гопет транс".

Повишеното търсене води и до огромен ръст на проектите, като последните две години са били рекордни за България по брой нови логистични проекти и обем площи, които излизат на пазара, казва Владимир Гюрджиев, директор "Логистични и индустриални активи" в Lion's Head Investments. "В същото време логистичните компании, които оперират в страната, нямаха предизвикателството да намират решение на прекъснати вериги на доставки с регионален или европейски мащаб, а само локално. Затова 2020 и 2021 г. бяха сравнително слаби от гледна точка на усвояване на нови площи", казва още той. Така или иначе според него обаче има положителна промяна в нагласите на инвеститорите и международните такива са взели решение да влязат на нашия пазар в този сектор и това е добър сигнал.

Според "Гопет транс" към момента не се наблюдава сериозен недостиг на складови пространства, а по-скоро има намалено предлагане на специфични складови площи като АДР, с температурен режим и митнически контрол. Складови услуги като опаковане, преопаковане, промо пакетиране са се развили поради увеличените в пъти онлайн поръчки, а организирането на цялостни решения и услуги за онлайн магазини (fulfillment) e най-търсената услуга от онлайн търговците. Така внедряването на нови технологии е решаващо за развитието и подобряването на такъв тип услуги, както и използването на специализирани софтуери за предоставянето на по-гъвкава и конкурентна услуга.

Потенциалният хъб

Новите логистични нужди пораждат нови възможности не само на ниво бизнес, но и на ниво държава. Мненията се обединяват около това, че потенциалът на страната за развитие като голям складов хъб е огромен, но и че подобно бъдеще е силно зависимо от развитието на инфраструктурата като жп линии, пристанища, летища, което по традиция изостава драматично.

"Ние се намираме на транспортен кръстопът между Европа и Азия. Условията в страната ни са благоприятни за чуждестранни инвестиции, но трябва да се отдели сериозно внимание на подобряване на транспортната инфраструктура. Имаме обаче сериозни опасения, че България изпусна момента, за разлика от Гърция и Румъния, които успяха да привлекат инвестициите към тях, предлагайки по-добри условия", коментира Петър Петров от "Гопет транс".

Симеон Митев също отчита, че северната съседка е по-напреднала и в момента там са локализирани повечето от най-големите складове на Европа за Балканите.

"Целият регион в момента е във фокуса на инвеститорите и при правилно позициониране можем да привлечем нови компании", смята Гюрджиев. Усилията в тази посока обаче трябва да бъдат общи - на държавните институции на геополитическо и стратегическо ниво, през общините и достъпа до инфраструктурата и работна ръка, до консултантите, които могат да съдействат държавата да бъде включвана в презентациите на западноевропейските им колеги и проучвателните списъци на индустриалните скаути.

"Има достатъчно истории на успех на компании, които вече са тук, които можем да покажем. Самите дивелъпъри са най-заинтересовани да популяризират България като добра локация за бизнес между клиентите и партньорите си", казва още той. Или България да направи всичко възможно да се възползва от процеса на nearshoring. Според Гюрджиев обаче ни пречат някои специфики като обема на вътрешния пазар и отдалечеността от икономическите центрове на Западна Европа.

И реалността

"Страните от ЦИЕ се очертаха като предпочитана дестинация в процесите на връщане на производствата и центровете за услуги с добавена стойност от Азия обратно в Европа и при алтернативно преместване от по-зрелите пазари в Западна Европа към тези в ЦИЕ", казва той. Полша, Чехия, Унгария и Словакия предлагат по-добро натрупване на фактори и са разположени по-удобно до икономическите центрове на Западна Европа.

Исторически и политически тези държави работят по-устойчиво и целенасочено, за да се наложат като предпочитан партньор. В югоизтока на региона от години с водеща роля е Румъния. Някои от западните райони на страната са близо до ключови промишлени центрове в ЦИЕ. Вътрешният пазар е по-голям, включително и като достъп до работна ръка. В последните години скорост набира и Сърбия, като макар и да не е в ЕС, тя се очертава като предпочитана дестинация на редица глобални производители.

"Тоест можем да направим извода, че ниските данъци и ниските работни заплати не са единствена и определяща предпоставка за успешно привличане на инвестиции. България има още много какво да направи, за да подобри бизнес климата и имиджа си, да осигури квалифицирана работна ръка, да изгради ключова опорна инфраструктура на местата, предвидени за фокусиране и насърчаване на инвеститорския интерес. Само така ще можем да се превърнем в желана и търсена дестинация", казва Гюрджиев.