Спад при сделките с имоти: Има, но по-малък

Без сделките с ниви и терени

В тази неясна ситуация се обърнахме към Агенцията по вписванията за по-детайлна разбивка на данните за покупко-продажби на имоти от тази, която обявява на сайта си - за последните тримесечия на 2022 г. и 2023 г. Известно е, че публичната статистика на АВ обобщава три различни категории сделки - със сгради, със самостоятелни обекти в сгради и с поземлени имоти. Казано по-популярно, брои на едно покупко-продажби на апартаменти; къщи, бизнес и административни сгради; ниви, парцели в регулация, гори и пр. Сградите и земите обаче на практика са различни пазари, всеки със своите специфики.

Както показа детайлната статистика, взета от интегрираната информационна система за кадастър и имотен регистър (ИИСИКИР), през четвъртото тримесечие на 2023 г. с поземлени имоти са 54% от покупко-продажбите в страната, почти 36% от сделките, изповядани в София, 55% - в Пловдив, 46% - във Варна, и 39% - в Бургас. Като брой сумата на сделките в тези три категории (сгради, части от сгради и поземлени имоти) невинаги отговаря на общия брой актове, обявени от сайта на АВ. Така е, защото понякога се случва с един нотариален акт да е извършена покупко-продажба на повече от един имот. Или с един акт за вписване на договорна или законна ипотека да бъдат ипотекирани повече от един имот, поясниха от Агенцията по вписванията. Пример за първия случай е продажба на сграда с прилежащ терен, а за втория - ипотека върху серия отделни ниви, които правят общ обработваем парцел.

Изчистени от поземлените имоти, данните потвърждават тенденциите при покупко-продажбите, показани от общата статистика. Сведени само до апартаментите и къщите обаче, картината е една идея по-благоприятна - спадовете са по-малки, а ръстовете - по-големи. Минусът при сделките в страната през четвъртото тримесечие на 2023 г. на годишна база например е само 1.4%. Ръстът в София е 7.3%, в Пловдив - 10.8%, минусът във Варна е 11.5%, а в Бургас - 5.3%.

Най-фрапантна е близо седемкратната разлика между общата и сградната статистика за Пловдив. При отчетен ръст едва 1.6% в общите данни за сделките с апартаменти и къщи той е 10.8%. Обясненията за аномалията са няколко: Пловдив е единствената служба по вписвания сред големите градове, в която сделките с поземлени имоти са повече от тези с жилища. През последното тримесечие сделките със земи се задържат като брой, но тези с апартаменти избухват с 19.5%, очевидно най-вече благодарение на банковото кредитиране - през периода броят на сделките с ипотека също нараства с почти 20%.

С неясни договори на зелено

Дори изчистена от поземлените имоти обаче, статистиката не дава реален поглед върху ситуацията на имотния пазар заради друг фактор. Липсват данни за предварителните договори при новото строителство. Тези покупко-продажби се изповядват едва след като сградата има акт 16, а е възможно договорите да са сключени година, две или три по-рано.

Ако хипотетично приемем, че всички новопостроени жилища, които НСИ отчита като въведени в експлоатация през съответното тримесечие, всъщност са продадени предварително, бихме могли да се абстрахираме от тях и така да разберем какъв е текущият ръст/спад на пазара - при сделките, сключени през конкретното тримесечие. Това обаче пак няма да е пълната картина, защото липсва информация за новоподписаните предварителни договори за периода.

Добър пример как това затруднява верните заключения за пазара е случаят с Варна. Там данните на Агенцията по вписванията показват дълбок спад - с 12.7%, в покупко-продажбите на имоти през четвъртото тримесечие (11.5% без поземлените имоти). От "Имотека" обясняват, че отливът по скоро е на хартия. Пазарът в града е движен основно от новото строителство, но сделките с него няма как да се отчетат, тъй като ще бъдат изповядани след време.

Това заключение може да е по-вярно и за Бургас, където също има спад (6.2% или 5.3% при сделките със сгради). Градът всъщност изживява истински строителен бум. През 2023 г. по данни на НСИ там са въведени в експлоатация със 75% повече жилища, а през последното тримесечие - с 51% повече. През октомври - декември е започнато строителство на 1284 нови жилища (втората най-голяма бройка след София), коeто е с 89% повече, отколкото през същия период на миналата година. Разгънатата им застроена площ е с 69% по-голяма.

За Варна данните на НСИ не показват чак такъв пик в новото строителство. Започнатите жилища през 2023 г. са с 39% по-малко като брой, отколкото през 2022 г. През последното тримесечие все пак нивото се задържа на това от същия период на предишната година. През второто тримесечие действително има пик на започнатите жилища - 1750 единици, като за сравнение през третото те са 890, а през четвъртото - 957. Той обаче компенсира слабото първо тримесечие, през което започнатите жилища са едва 149. През октомври - декември във Варна са въведени в експлоатация 1390 жилища, което е с 87% повече, отколкото по същото време на 2022 г.

Ако за целите на експеримента извадим от броя на сделките в съответния град за тримесечието броя на жилищата, въведени в експлоатация през него, с презумпцията, че търсенето на ново строителство е било голямо и те са продадени още преди акт 16, но сега са изповядани, се получава приблизителна картина на пазара на старо строителство.

За страната през периода октомври - декември сделките на него са на минус с 3.7%. В София обаче те бележат ръст с 12.9%, а в Пловдив - със 7.9%. В двата морски града пазарът безспорно е движен от новото строителството, защото във Варна спадът на сделките извън него е 41%, а в Бургас - 22%.

Ипотеките растат последното тримесечие

Годишните данни на Агенцията по вписванията показват минимален ръст на сделките с ипотека - под един процент (0.7%). Незначителен спад има в София, по-голям във Варна - 2.5%. В Пловдив и в Бургас ипотечните сделки нарастват с почти 4%.

За четвъртото тримесечие на годината обаче картината е много по-бурна - 10% ръст при ипотеките в страната и увеличение във всеки от големите градове. Най-значително е то в Пловдив (20.6%), следван от Бургас (15.4%) и Варна (13%). В София, където делът на сделкитe с ипотека е най-голям и ръстът е по-умерен (9.4%), изчистените данни за апартаменти и къщи показват идентични ръстове.

Голяма обаче е разликата между дела на сделките с ипотека в общата статистика на АВ и този, който се получава, ако се изключат поземлените имоти. За цялата страна например делът на ипотеките при покупко-продажбите не е 23%, а 38.4%. В София вместо показваните 56% процентът достига 65.6. В Пловдив, Варна и Бургас общата статистика го дава между 30% и 31.5%. При изчистената ипотечните сделки в Пловдив и Варна достигат 48%, а за Бургас - 42.8%.

София е единственият град, в който делът на ипотеките при покупките на къщи (73.4%) е по-висок от този при апартаментите. Обяснимо, като се има предвид, че къщите в новите комплекси гонят цени около половин милион евро.

Статистиката за ипотеките също не е най-надеждната, доколкото в общия брой от Агенцията по вписванията включват и подновяването на ипотеки, което се прави на десет години. Не е ясно колко от сделките са такива, а те биха могли да показват несъществуващи ръстове/спадове.