Зимата на 2023 г. охлажда ръста в цените на жилищата в България

През годината те поскъпват с 10.1% в национален мащаб, но през последното тримесечие спрямо третото увеличението е едва 1.2%

Стара Загора е градът с най-голям ръст на жилищните цени през четвъртото спрямо третото тримесечие на 2023 г., но то компенсира относително слабото им покачване през годината.

Боряна Генчева

Стара Загора е градът с най-голям ръст на жилищните цени през четвъртото спрямо третото тримесечие на 2023 г., но то компенсира относително слабото им покачване през годината. © Цветелина Белутова

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Жилищата поскъпват по-бавно и вече две поредни години през четвъртото тримесечие ръстът им е най-слаб.
В края на годината в София и Пловдив има спад спрямо предходното тримесечие.
Рекордьор по ръст на цените е Стара Загора, а за цялата 2023 г. - Русе.
Новото строителство поевтинява, а цените на старото се качват във всички големи градове с изключение на София.

Спадът в броя на сделките с недвижими имоти, който продължава вече година и половина, плавно дава отражение върху цените на жилищата, чиито ръстове намаляват. Ако през 2022 г. нарастването варира между 11.5% и 15.6% на годишна база, през 2023 г. то вече е между 9.2% и 10.7%. През четвъртото тримесечие на 2023 г. въпреки тенденцията на успокояване на цените жилищата все пак са с 10.1% по-скъпи, отколкото през същия период на 2022 г. Това сочат най-новите данни на Националния статистически институт (НСИ), публикувани в понеделник.

През четвъртото спрямо третото тримесечие на 2023 г. ръстът в жилищните цени е едва 1.2%. Няма гаранция обаче, че това е белег, че ще премине в спад. През октомври-декември 2022 г. увеличението спрямо юли-септември е било още по-миниатюрно (0.4%). Последвано е от необичайно слаб ръст (1.6%) през първото тримесечие на 2023 г. Но през пролетта (април-юни) цените наваксват, като отскачат с 4.3%. Оттогава - от средата на 2023 г., ръстът им спрямо предходното тримесечие се забавя. През третото спрямо второто той е 2.7%, а през четвъртото спрямо третото пада до 1.2%.

Октомврийско-декемврийското "утихване" на ръста, което се повтаря втора поредна година, е с неизяснени причини. Възможно обяснение е например, че след като цяла година предприемачите или продавачите са покачвали цените в търсене на допустимото за пазара, през четвъртото тримесечие, което се води най-силното като сделки, ги задържат, за да могат да реализират имотите. Или от друга призма - че в тримесечие с много оферти на пазара голямата конкуренция за купувачи води до по-ниски цени.

Видимо е, че забавянето на ръста в цените е съпътствано и с повече сделки. Данните на Агенцията по вписванията (АВ) например показват, че през четвъртото тримесечие на 2023 г. (когато ръстът на цените е само 1.2%) имотният пазар започва да се съвзема - сделките са със 7.4% по-малко в сравнение със същия период на 2022 г., когато спадът е бил по-дълбок - 10.4%. Важно уточнение е, че базата при двете статистики е различна. Докато индексите на НСИ са за жилищните цени, данните на АВ за броя на сделките включват и земеделски земи освен жилища, което донякъде замъглява картината.

От друга страна, закономерност е, че тенденциите тръгват от най-големите градски пазари, преди да се разпространят в страната. А през октомври-декември 2023 г. жилищните цени в София и Пловдив леко намаляват в сравнение с предишното тримесечие. В столицата спадът по-скоро е задържане (минус 0.1%). В града с втория най-голям жилищен пазар в страната е регистриран минус от 0.5%. Това засега е само тримесечно колебание, което се случва на фона на нараснали цени на годишна база - в София с 9.7%, а в Пловдив със 7.3%. Но и тук спадът на цените през четвъртото тримесечие е съпътстван с лек ръст в броя на сделките - съответно с 4.2% за София и 1.6% за Пловдив спрямо третото.

През годината (четвърто тримесечие към четвърто тримесечие) новото строителство в София е поскъпнало (12.2%) по-бързо от старото (7.8%). В края й - при тримесечно сравнение, цените и на двата вида жилища на практика се задържат - при новото НСИ отчита нулево изменение, а при старото - минимален минус от 0.2%. В Пловдив ситуацията е различна. През годината новото строителство поскъпва (с 4.6%) по-бавно от старото (9.9%). В края й то дори поевтинява с минус 4.9%, докато ръстът в цените на старото, макар и забавен (4.1%), продължава.

Градът - рекордьор по ръст на жилищните цени в края на годината (четвърто спрямо трето тримесечие), е Стара Загора. Там поскъпването е 8.2% - по-чувствително при старото строителство (8.9%), отколкото при новото (6.7%). Това обаче се случва, след като за годината оскъпяването на имотите в Стара Загора (5.3%) е най-слабо в сравнение с останалите големи градове. Доколкото е имало ръст, той е идвал предимно от старото строителство (7.8%), а цените на новото почти не са се покачвали (0.1%). На фона на повишените цени за Стара Загора последното тримесечие на 2023 г. беше най-слабото като сделки през последните пет години.

Недостатъчното предлагане вдига цените

Най-голямо годишно поскъпване (четвърто тримесечие към четвърто тримесечие) е регистрирано в Русе (18.1%). Възможна причина за това е недостатъчното предлагане. Новопостроените сгради в града, изглежда, са толкова малко, че НСИ не обявява изменение на цените им, а при старите отчита ръст 17.6%. През четвъртото тримесечие на 2023 г. ценовият ръст в Русе вече е укротен - спрямо третото той е едва 0.2%. Сделките в града се увеличават с 1.2%.

В Бургас НСИ регистрира второто най-голямо годишно поскъпване на жилищата (17.3%). Цените на старото строителство там нарастват повече (18.6%), отколкото на новото (14.2%). За разлика от Русе обаче, тук в края на годината ценовият ръст продължава. През октомври-декември 2023 г. спрямо юли-септември той е 6.3%. През последното тримесечие в града са построени с над 50% повече сгради като брой и новото строителство започва да поевтинява - с минус 3.4%. Цените на старото продължават да растат (10.6%).

Други данни на НСИ показват, че новото строителство в Бургас тепърва ще набира скорост. По обем на започнати жилища като РЗП това е единственият от четирите големи града с ръст на годишна база през третото и четвъртото тримесечие на 2023 г. (слаб ръст има и във Варна в края на годината). НСИ обаче тепърва ще регистрира ефекта му върху цените, защото, съдейки по описанието в методиката му, цените на новото строителство се отчитат на етапа, на който то вече е въведено в експлоатация.

Варна е трета по ръст на цените през годината (15.2%). Това е и градът сред шестте големи, в който новото строителство поскъпва най-много (19.2%) и изпреварва ръста на цените на старото (14%). През четвъртото тримесечие НСИ отчита и 87% ръст при сградите, въведени в експлоатация в града. Въпреки това спрямо третото тримесечие цените на новото строителство се задържат (ръст от 0.1%), а на старото леко нарастват (с 2.6%).

В същото време през октомври - декември Варна е градът с най-чувствителен спад в броя на сделките сред шестте големи (минус 12.7%) по данни на АВ. Възможно обяснение е, че неотстъпчивостта на строителните предприемачи по отношение на цените е отблъснала купувачите. В сектора на имотите обаче развиват тезата, че ситуацията с имотните сделки във Варна е значително по-добра, но в града преобладават продажби на зелено, а Агенцията по вписванията ги отчита на по-късен етап.

Разгледано по сегменти - новопостроени и стари жилища, данните на НСИ показват, че само в София цените на новото строителство през последното тримесечие на годината се задържат на нивата от третото. В Пловдив, Бургас и Варна новопостроените сгради поевтиняват. Навсякъде старото строителство поскъпва с изключение на София (минус 0.2%). Най-значим е ръстът му в Бургас, следван от Стара Загора.