Данъчни аспекти при жилищата на зелено, като обезпечение и през дружества

Придобиването на право на собственост върху обекта на етап груб строеж носи известни предимства за купувача, тъй като срещу вноските, които е направил, той придобива и самия актив. Местният данък при придобиване ще е в по-малък размер, защото се начислява върху цената на обекта (направените до момента вноски), без да включва останалите вноски, както са уговорени между страните, като обикновено са дължими при подписване на акт 15 и/или получаване на разрешение за ползване, като съответно са формулирани като цена на довършителни работи.

Тази структура на сделката обаче може да е свързана с неудобства за продавача, защото купувачът следва да е страна в процедурите по въвеждане на сградата в експлоатация. Този тип неудобства може да бъдат преодолени, като купувачът предостави пълномощно в полза на строителя продавач, за да го представлява в този процес. Предвижда се и неустойка, ако пълномощното бъде оттеглено.

Независимо от момента на прехвърляне на собствеността на купувача (акт 14 или акт 16) остава рискът да се забави получаването на разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане на обекта в експлоатация. Забавянето крие неудобства както за купувачите с цел живеене, така и за тези със спекулативна цел, тъй като и в двата случая възможността за постигането й се отдалечава във времето. Този риск може да бъде адресиран, като в договора се предвидят неустойки за забава от страна за продавача, както и възможност предварителният или съответно окончателният договор да бъде развален, ако забавянето е продължително.

Добре е да се има предвид, че при придобилата популярност схема за плащане - 20% при подписване на предварителен договор, 80% - при разрешение за ползване, рискът за купувача, свързан със забавянето на въвеждане в експлоатация на обекта или сградата, е по-малък поради по-малкия размер на направената инвестиция. Тази схема на плащания обаче се предлага само от някои утвърдени инвеститори, чиято финансова позиция им позволява да инвестират в процеса на строителството до самото му завършване. В немалка част от случаите на практика чрез междинните плащания от купувачите се финансира изграждането на обектите/сградата, поради което схемата на плащане 20:80 не е приемлива за продавача и не е достъпна като вариант.

За имота започват да се дължат данъци върху собствеността и такси смет от началото на месеца, следващ месеца, през който той е завършен, т.е. след като бъде получено удостоверение за въвеждане в експлоатация или разрешение за ползване. Обикновено купувачът не е обвързан със задължение да декларира имота, тъй като за новопостроените сгради това е задължение на възложителя (продавача).

Ако се върнем на случаите на спекулативна покупка на имот на зелено, който да бъде продаден скоро след като бъде завършен, данък върху реализираната печалба няма да се дължи единствено ако имотът е жилищен и от датата на придобиването му до датата на продажба са изтекли повече от три години. Облекчението важи само за един имот в рамките на една година. Важно е да знаете, че за дата на придобиване на недвижимия жилищен имот се приема датата на въвеждането му в експлоатация, тъй като се смята, че от този момент недвижимият имот може да служи за задоволяване на жилищни нужди. Така, ако продадете имота веднага след като сградата бъде завършена, ще дължите данък печалба дори ако предварителният ви договор със строителя е сключен преди повече от три години.

• Жилищата са ни скъпи
• В бизнеса с жилищни имоти са оптимисти

Преотстъпване право на строеж - имот срещу обезщетение

Честа практика е физически лица да учредяват право на строеж в полза за инвеститор срещу обезщетение под формата на част от построената сграда. Обезщетението варира според локацията, но обикновено е 25-30% от построените площи. Колкото по-апетитен е парцелът, толкова по-висок процент от завършената сграда би могъл да договори собственикът.

При тези разменни сделки се прилагат правилата на данъчните закони за бартер. За целите на ДДС, когато има доставка, по която възнаграждението изцяло или частично е определено в стоки или услуги, се приема, че са налице две насрещни доставки. Всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на полученото.

Доставката с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане (цялостно или частично) по втората доставка. В този смисъл и учреденото право на строеж се явява авансово плащане за услугите, които строителят предстои да извърши. Размерът на аванса, получен от строителя за доставката по строителството, е равен на цената на учреденото право на строеж. (Ако тя не е определена от страните, минимумът му ще е данъчната оценка.) При установен праг за регистрация по Закона за данъка върху добавена стойност от 100 хил. лева (от началото на 2025 ще бъде 166 хил. лева) това може да доведе до задължение на физическото лице - купувачът, да се регистрира за ДДС цели.

За строителя данъчната основа за ДДС ще бъдат преките разходи, направени за строителството, т.е. стойността на разходите, които ще направи, за да построи обектите, които ще бъдат предоставени на учредителите на правото на строеж във вида, в който те са договорени в нотариалния акт.

За физическите лица доходът, реализиран при преотстъпване правото на строеж, се явява облагаем личен доход, който следва да се декларира в годишната данъчна декларация. Когато доходът е непаричен, в случаите в които след преотстъпено право на строеж лицето придобива имот, а не пари, доходът се смята за придобит на датата, на която физическото лице получи собствеността върху имотите в сградата (престацията) съгласно договореното със строителя (например на акт 14 или акт 16, т.е. разрешение за ползване). Така непаричният доход от сделката по преотстъпеното право на строеж се смята за придобит на датата на получаване на съответните обекти (апартаменти, гаражи, магазини) в новопостроената сграда, във вид и степен на завършеност според договора с дружеството. Задължение на лицата е да декларират този доход в годишната си декларация за годината, в която са придобити имотите.

Законът казва, че данъкът се определя върху действителната пазарна стойност на придобитите имоти към момента на тяхното придобиване, но не предлага конкретна методология за определяне на пазарната цена. Дефинира я като "сумата без ДДС и акцизите, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани". Затова в тежест на физическите лица остава задължението правилно да определят данъчната основа. В подобни случаи е добре да се изготви независима оценка от лицензиран оценител. Тя е и защита срещу евентуални бъдещи претенции на органите по приходите по отношение правилното определяне на данъчната основа и данъка.

При учредяването на правото на строеж се дължат също местни данъци, нотариални такси и такси за вписване. Строителят, който придобива правото на строеж, дължи местен данък за него върху данъчната оценка на придобитото право на строеж.

"Инкорпорирани" жилища

Друга популярна практика на пазара е продажбата на имот (например къща или апартамент в сграда), опосредена чрез продажба на дялове на дружество. Обикновено за целта се използват т.нар. проектни дружества, еднолични дружества с ограничена отговорност - ЕООД, създадени с единствената цел през тях да се държи собствеността на определен, най-често самостоятелен имот. В тези случаи строителят (на новопостроения имот, собственост на проектното ЕООД) продава дяловете на дружеството, като така опосредено прехвърля и собствеността на имота.

Тези сделки обикновено се извършват с цел данъчна оптимизация, доколкото законът не предвижда местен данък за прехвърляне на акции и дялове. ДДС също не се дължи, доколкото продажбата на дялове е освободена доставка по ЗДДС.

Това е безспорно добра оптимизация в рамките на закона за бизнес имоти (офиси, фабрики, съоръжения), където се предполага, че проектното дружество ще извършва икономическа дейност с притежавания от него имот (например ще го отдаде под наем или ще го продаде в бъдеще). Спорно е обаче доколко подобен подход е практичен при купуване на жилище.

При жилищата купувачът се сдобива с опосредена собственост през дялове на дружество, което живее собствен живот и изисква допълнителни разходи за счетоводно, данъчно и правно обслужване. Режийните разходи за имот, притежаван от дружество, обикновено са по-високи - независимо дали става дума за електричество, отопление или такси смет.

Преди да се купи имот чрез проектно дружество, е силно препоръчително и дори задължително да се извърши предварителна проверка (дю дилиджънс) на корпоративната, правната и данъчната история на дружеството. Тази проверка ще установи дали дружеството е надлежно създадено и управлявано, дали имотът е придобит надлежно и безрисково, както и неговия данъчен статус.

При проверката на данъчния статус особено важно е да се проследи историята на ползването на правото на ДДС кредит при придобиването или изграждането на имота. В противен случай купувачът - нов собственик на дяловете, може да се окаже в средата на данъчна ревизия, която да установи нередности, и той да дължи възстановяване на ползвания данъчен кредит заедно с лихви за значителен период от време.

Тези присъщи рискове, както и разходите за извършването на подобна проверка обикновено обезсмислят ефекта на данъчно спестяване, когато става дума за придобиване на жилище с цел ползването му за такова.