Инвеститорите се подготвят за рязък обрат на имотния пазар в Европа

Заеми, облигации и други дългове на обща стойност около 1.9 трлн. евро (2.1 трлн. долара) - почти колкото икономиката на Италия, са обезпечени с търговски имоти или са отпуснати на наемодатели в Европа и Великобритания според Европейския банков орган, Bayes Business School и други данни, обобщени от Bloomberg. Приблизително 20% от тези заеми, или около 390 млрд. евро, ще падежират тази година. Задаващият се спад ще бъде първият реален тест за регулациите в сферата на кредитирането за недвижими имоти, въведени след глобалната финансова криза. А тези правила могат да направят корекцията дори по-рязка.

Правилата на играта

Регулациите ще подтикнат европейските кредитори да действат по-агресивно по отношение на лошите кредити. Банките са в по-добра форма, отколкото при кризата преди повече от десетилетие, така че ще са по-малко склонни да оставят проблемите да се задълбочават. След финансовата криза от 2008 г. повечето от тях избягваха да изискват лошите заеми, тъй като това би довело до огромни загуби. Затова прибегнаха до практика, която някои определят като "отлагай и се преструвай". Съгласно новите правила обаче кредиторите трябва да провизират очаквани, а не натрупани загуби. Така те нямат стимул да протакат, надявайки се стойността на активите да се възстанови. Затова този път натискът ще дойде върху кредитополучателите.

Първите засегнати

Няколко сделки са показателни за това как компаниите за имоти опитват да се справят с края на ерата на лесните пари. Засега принудителните продажби са по-скоро изключение, отколкото правило.

Собствениците на офис сградата Oneportsoken в Лондон не успяха да си осигурят рефинансиране за падежиращ през юли дълг от 174 млн. долара, което ги накара да включат клауза за "съществена несигурност" в отчетите през август. Въпреки че сградата, която е модернизираната и частично отдадена под наем, беше оценена на около 220 млн. паунда през февруари 2022 г., оттогава оценките се сринаха. В момента се водят дискусии за рефинансиране или лизинг за оставащото пространство. Ако те са без успех обаче, резултатът може да бъде принудителна продажба.

Корейските собственици на сградата No 1 Poultry в близост до Bank of England отпуснаха акционерен кредит, след като спадът в стойността ѝ доведе до неизпълнение по заем от Bank of Ireland, според отчетите на компанията. Стратегията, изглежда, изисква собствениците да имат налични пари, което за много европейски наемодатели с голям ливъридж е трудно осъществимо.

В Лондон Guangzhou R&F Properties намери алтернатива на банковите заеми. Китайският строителен предприемач се обърна към консорциум, включващ Apollo Global Management и Carlyle Group, за да осигури 772 млн. паунда дълг и да поднови работата комплекс от апартаменти и хотели във Vauxhall.

Във Франкфурт друг корейски инвеститор предпочете да опита да продаде кулата, в която се помещава Commerzbank, вместо да я рефинансира. Такъв ход засега е рядкост на пазара. През миналата година оферти за продажба на офиси за около 20 млрд. евро в Европа са били оттеглени заради падащите стойности, изчислява Крис Стейвли от компанията за недвижими имоти JLL.

Ефект на доминото

Засега оценките не са паднали толкова, че първостепенният дълг, който обикновено е към банките, да е неизпълним. Но това може скоро да се промени: търговските имоти във Великобритания, оценени от CBRE Group, паднаха с 13% миналата година. Тенденцията се ускори през второто полугодие, като брокерът регистрира спад от 3% само през декември. Анализатори от Goldman Sachs прогнозират, че общото понижение може да надхвърли 20%.

Тогава банките може да предприемат мерки и да принудят задлъжнелите наемодатели да търсят трудни алтернативи, преди цените да са паднали още повече. Проблемите са по-тежки за тези с падежиращи дългове. Кредиторите намаляват стойността на имота, която са готови да дадат назаем. Така по-ниската оценка се явява двоен удар и задълбочава недостига на финансиране. Новите разпоредби карат банките да се отърват от лошите заеми, а един от начините е да прехвърлят проблема на някой друг, казва Винсънт Нобел от Federated Hermes. Така падащите стойности на имотите може да предизвикат "ефект на доминото" от искания за повече обезпечения и принудителни продажби, посочват експерти от сектора.

Няколко американски банки предвиждат по-големи кредитни загуби тази година. В резултатите си за четвъртото тримесечие Bank of America отбеляза допълнителни 1 млрд. долара заеми за офис имоти с повишен риск от неизпълнение или пропуснати плащания, а Wells Fargo очаква повече напрежение на пазара заради отслабващо търсене.

Досега в центъра на бурята беше Швеция, където цените на жилищата се прогнозира да паднат с 20% от пиковите нива. Публичните компании за имоти в страната са загубили 30% от стойността си през последните 12 месеца. Остават някои острови на стабилност като Италия и Испания, които бяха по-силно засегнати след глобалната финансова криза. Но във Великобритания секторът се свлича, а има признаци, че Германия вероятно ще е следваща.

Алтернативи

Положителната страна е, че инвеститорите в имоти имат възможности. Кредитните фондове от затворен тип се развиха през последното десетилетие. Застрахователите и другите алтернативни кредитори са имали по-висок дял от новите заеми за недвижими имоти във Великобритания, отколкото големите банки през първата половина на миналата година, според проучването на Bayes.

През следващите 18 месеца инвеститорите ще налеят рекордна сума пари в т.нар. опортюнистични фондове, които правят рискови залози в недвижими имоти, каза главният изпълнителен директор на Cantor Fitzgerald Хауърд Лутник на Световния икономически форум в Давос. Според него това ще помогне за възстановяването на пазарите за бизнес имоти. Тези нови инструменти могат да направят сътресенията по-краткотрайни от преди, когато банките държаха лошите кредити с години. Луис Ландеман, кредитен анализатор в Danske Bank, очаква зануляването да не предизвика хаос, тъй като кредитополучателите имат достатъчно възможности да предприемат контрамерки.