Летни намаления при наемите на магазини в София
Нивата при новите договори по централните търговски улици са с по 10-15% по-ниски.
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
На търговските улици в София, може би малко по-безлюдни от обичайното, тече предоговаряне на наеми. От постигнатите нива, от развитието на потребителското търсене и на пандемичната обстановка и от случващото се в моловете зависи ще се променят ли централните и вторичните търговски улици в София и как. Очакванията са за по-ниски наеми, смени на обитатели или временно празни магазини.
Голямото предоговаряне
"Както в моловете, така и по търговските улици наемите бяха предоговорени или облекчени за определен период от време", разказва Данислав Тенинчев от "Адрес". "Като консултанти съветвахме наемът да бъде намален през следващите месеци между 20 и 50%. В някои случаи беше договорен месец гратисен период. В други - намаление на наема с по-малък процент, но до края на годината", допълва Изабела Клисарска, управител на "Явлена". "При "втвърдени" позиции на преговарящите наемните договори се разпадаха. Неотворените магазини са индикатор къде наемодателите и наемателите не са успели да постигнат споразумение", добавя тя.
Иван Граматиков, мениджър "Търговски площи" в Cushman&Wakefield Forton, обръща внимание, че собствениците по търговските улици обикновено не са професионални наемодатели. Не са фондове, чиито бизнес е да имат мол с магазини, а физически лица, често повече от едно, наследили или купили готови помещения. Разнородни са по възраст, част не са в България и по-трудно стигат до обща позиция. По-малко склонни са на отстъпки. Всичко това прави предоговарянето на наеми трудно. За сметка на това да се развали договор за улицата е по-лесно, отколкото за мола. Условията не са толкова тежки. Важните клаузи са за срока на договора и за парите. Често не са професионално изготвени и от тях по-лесно се излиза.
Наемите - с 10-15% надолу
Агенциите говорят за спад в наемните цени от 10-15% средно в последните месеци. "Наблюдава се на локации със силно завишени наеми. До отстъпка се стига под натиск от потенциалните наематели", обяснява Данислав Тенинчев.
Иван Граматиков се позовава на един-два случая на бул. "Витоша" и близка централна улица. При тях предишният наемател е бил на 60-65 евро, а новият влиза на 55 евро. Той прави две уговорки: На база единични транзакции е трудно да се говори за тенденция. И, че "за хубавите магазини на централните софийски улици наематели винаги ще има и отражението върху наемните нива няма да е драматично".
От "Явлена" прогнозират спад в наемните нива между 10 и 30% до края на годината в сравнение с 2019 г. Последните четири-пет години, чак до февруари, търсенето и предлагането на магазинни площи по централните улици в София, а и извън тях бе доста балансирано, обяснява Изабела Клисарска.
Наемните цени са установени. За магазините на добрите търговски места в центъра на София се движат между 5 и 10 евро на кв.м, твърди тя. На топ локации се стига до нива между 40-50 и 60 евро на кв.м, но по-скоро по изключение. Има и цени под 5 евро на кв.м, но те се доближават до наемите на складове (между 4 и 4.50 евро на кв.м). Установени са били и условията за наемане: Данък сгради се заплаща от собственика на имота, такса битови отпадъци - от наемателя. При сключване на наемен договор се превежда един месечен депозит.
Предлагането расте
Няма масово освобождаване на магазини засега, казва Иван Граматиков, но Cushman&Wakefield Forton следят най-вече централните локации. Според него най-вероятно оборотите, които се правят в момента, са по-ниски и бизнесът е по-афектиран, отколкото показва засега пазарът на търговски площи. Обектите все още имат някакви резерви, отворени са за работа, но има риск ситуацията с оборотите им тепърва да се влоши, особено при стоките, които не са от първа необходимост. Той очаква овакантяването на търговски площи да стане по-видимо в средата на лятото, когато и бездруго търговията е по-слаба.
От "Адрес" и "Явлена" вече говорят за предлагане, което многократно надвишава търсенето.
Как ще се развие търсенето засега може само да се гадае. В моловете също тече предоговаряне и засега не се наблюдава масов отлив на наематели от тях в посока на търговските улици. Има обаче доста брандове в експанзия. Част са нови за България и подготвят влизането си в края на тази или в началото на следващата година. Други вече присъстват в търговските центрове, но търсят допълнителна локация и на улиците. "Най-често това са процеси, които са стартирали преди месеци, съвпадат с кризата, но не са повлияни от нея", казва Иван Граматиков. Активни са хранителните вериги, дрогериите, компании като KiK и Pepco.
Има и вериги които търсят развитие, но засега са спрели, за да изчакат да видят колко бързо се възстановява пазарът. Те са най-вече в сектора на заведенията, бързото хранене и кафенетата.
Покрай извънредното положение на места по централните улици магазините за дрехи оредяват за сметка на тези за храни. Според Изабела Клисарска явлението ще е временно. А Данислав Тенинчев отбелязва, че то се развива от няколко години и е свързано най-вече с това, че търговията с дрехи и промишлени стоки поетапно преминава онлайн, а в сегмента на бързооборотните стоки печалбата е по-голяма.
"Видимите магазини все повече ще стават шоуруми или офиси с представителна цел", допълва Изабела Клисарска. Под "видими" има предвид обекти с витрини на основни булеварди в центъра, които се виждат от пешеходците и потока автомобили и около които може да се паркира.
Потенциалът на улиците
За разлика от моловете търговските улици не бяха затворени след 13 март. "Магазините за хранителни стоки, аптеките и някои други типове магазини продължиха да функционират. Други спряха да работят, но от гледна точка навиците на хората връщането в квартален магазин е по-лесно, отколкото завръщането към голям търговски център", казва Клисарска.
"Сега някои търговци успяват да възстановяват бизнеса си до нива, идентични с миналогодишните. Други имат леки ръстове, но има и търговци със спадове от порядъка на 80%. Много ударени са голяма част от заведенията, оптиките, магазините за дрехи и обувки, за чанти и куфари", допълва Иван Граматиков.
Има очаквания, че тъй като хората се въздържат да посещават моловете, бизнесът на улиците има шанс по-бързо да се възстанови на предходните нива. "Възможно е някъде това да се случи, но картинката е изключително пъстра. Трудно е да се говори за генерален тренд за всички улици и всички бизнеси", казва той. И добавя, че "със сигурност има наематели, които ще излязат от магазините си по търговските улици".
Да си купиш магазин
От всички агенции наблюдават заявено търсене на изгодни магазини за покупка с инвестиционна цел и то идва от най-различни типове инвеститори. Въпросът е доколко собствениците са склонни да продават, и то на исканите нива. Според Иван Граматиков търсенето на магазини на добра локация с дългосрочен наемател е перманентно, така че тенденцията нито е нова, нито се е засилила. Заради ограниченото предлагане по централните търговски улици на София обаче сделките са малко. Би се стигнало до продажба, ако собственикът на магазина има проблем в някой от другите си бизнеси и трябва да се раздели с имота, смята той.
По наблюденията на Изабела Клисарска желанията за излизане от инвестицията или от собствеността ескалират там, където има реституирани имоти или имоти с много съсобственици, или където стандартът на собствениците е застрашен - например при магазини, от които не са получавани доходи през последните няколко месеца. Остава въпросът на каква цена.
"В момента доста инвеститори в търговски площи очакват продавачите да коригират цените на имотите си и да стигнат до нивата от 11-12-годишна възвръщаемост спрямо текущия наем, или 8.9% ROI. За съжаление все още предложенията са за възвръщаемост за над 15-години", казва Данислав Тенинчев.
Все още няма коментари
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.