Война и мир в моловете

Бизнесът в моловете се подяжда и от две ненови тенденции, които здравната криза катализира. "Онлайн търговията нараства чувствително през периода на извънредно положение и продължава да се развива с по-бърз темп и обем от прогнозите", отбелязват от Colliers. За 45% от търговците, анкетирани от компанията, това е мярка номер две за справяне с кризата.

Проблем се явява и нарастващата популярност на търговските паркове - сред потребителите и сред наемателите. Те останаха отворени в периода на извънредното положение и сега са търсена алтернатива за отваряне на нови магазини, отбелязват от компанията.

"Ако към очаквания ръст в онлайн продажбите добавим и спада в потреблението, то 30 - 35% от оборотите, които биха се случили в магазините в нормална ситуация, няма да ги има. Това, грубо казано, застрашава около 30% от търговските площи", обобщава Мариан Колев.

Изкуството на преговорите

"Някъде преговорите са по-гладки. Самите наемодатели поемат инициативата: Освобождават от наема и в някаква част от сервизната такса за времето на карантината. Дават облекчения за три или шест месеца след нея", казва председателят на БРА. Най-често се договаря за три месеца с уговорката, че ако оборотите не са се възстановили, след като изтекат, ще се предоговаря отново. Това не е най-добрият вариант за търговците, защото ги вкарва в режим на постоянно предоговаряне. Затруднява ги и да планират - най-вече разходите за служители.

"Правим различни отстъпки в зависимост от това колко са намалели оборотите на търговците. Някои не получават. Други стигат до 50% намаление на наема за няколко месеца. А има и наемодатели, които изцяло освободиха наемателите си от наем за двата месеца на извънредното положение, като поискаха само част от таксата за услуги. По-дълъг rent free период никой не е получил, казва Иван Граматиков, мениджър "Ритейл площи" в Cushman&Wakefield Forton. Компанията консултира няколко търговски центъра от страната в разговорите с наемателите.

По негова информация най-сериозното облекчение по негова информация е за наематели, останали на подоходен наем (фиксиран процент от оборота) до края на годината. Но това са единични случаи с големи фирми. Той обяснява, че клаузата, свързана с подоходния наем, която присъства в почти всички договори, за съжаление на търговците работи по начин, обратен на искания от тях. Тоест те плащат минимален базов наем, но ако приходите им надвишат определено ниво, превеждат допълнително и някакъв процент от тях. Някои търговци са искали да минат на подоходен наем и при спадането на приходите им под определено ниво. "В моловете, за които отговаряме, не сме договаряли подобни отстъпки. Навсякъде работехме само с временни отстъпки от твърдия наем", добавя Иван Граматиков.

Сред търговците има разбиране, че отстъпчивостта на собствениците на молове обективно е ограничена от факта, че са направили големи инвестиции (от порядъка на 100 - 200 млн. евро) обикновено с банково финансиране. Банките също следят предоговарянето, а дългосрочните наемни договори са вид гаранция за кредитите им. Освен това моловете не получиха подкрепа от общините - които нито са забавили, нито са опростили таксата им смет за периода, в който бяха затворени, казва Граматиков.

По-мек подход

"Още в първите дни след затварянето на The Mall информирахме наемателите ни, че няма да дължат наеми за времето на карантината. Ние за съжаление не получихме отстъпка от нашите кредитори, но въпреки това финансовото състояние на дружеството е стабилно", каза Димитър Кехайов, генерален мениджър на търговския център. The Mall се сочи като един от положителните примери от търговците наред с "Гранд мол Варна", Меga Mall - Люлин, и други.

В момента заетостта на The Mall e 97% и корона кризата не се е отразила върху свободните площи според Кехайов. Той отбелязва, че са успели да открият и няколко нови магазина - първият КiК за България, "Винополи", аптека. Предстои да отворят нови магазини за козметика и бижута и нови заведения за хранене.

"Вече имаме постигнати споразумения за предоставяне на временно облекчени търговски условия за периода на ограниченията. Те са част от извънредните мерки на компанията ни за подпомагане на наемателите", каза Манол Гойгаджиев, генерален мениджър на Serdika Center. Преговорната политика на NEPI Rockcastle, собственикът на Serdika Center и Paradise Center, се коментира от търговците като развиваща се към по-добро.

"Опитваме се да търсим балансирано разпределение на тежестта. Продължаваме да работим, за да постигнем бъдещи взаимни решения и резултати. Отворени сме за обсъждане на временни промени в договорите за наем и на отстъпки, но подходът е индивидуален", добавя Гойгаджиев.

По негова информация Serdika Center е в преговори с няколко международни марки. В мола вече са открити първият магазин на турската De Facto и първият в София Fan Point Concept. Очаква се отварянето на мултибранд магазина Collective, а през август - бутик на Nespresso и нов клон на Уникредит Булбанк. Новооткрити са магазините на Sephora и Health Store. В Paradise Center новите магазини са на Assos, Lush, Mikel, Bijou Brigitte и Kete. В следващите месеци ще бъдат открити медицински център "Надежда", кафе Arabica и бутик Delirium.

По-твърд подход

Получавахме стряскащи покани за плащане от колекторската фирма, на която са прехвърлили задълженията си моловете "Галерия Бургас" и "Галерия Стара Загора", казаха търговци. В писма, с които "Капитал" разполага, се изискват всички наеми за периода, в който молът е затворен, и таксите за услуги и маркетинг в пълен размер. Освен това за всеки ден забавяне на плащането се изисква компенсация от 0.20% от просрочената сума (но не повече от 20% от нея). В един от случаите - при наемател с изтичащ срок на договора, е поискана и компенсация за всеки ден, в който магазинът е бил затворен. Компенсацията е 15% от месечния базов наем дневно (но не повече от 300%). Основанието е, че търговецът е бил задължен да ползва търговското пространство за целия период на наема. А особеното е, че искането е за времето от 13 март до 15 май 2020 г., когато моловете бяха затворени със заповед на здравния министър. По всички тези линии дължимата сума нараства три пъти.

"Придържаме се към договорните клаузи", обяснява Надежда Петрова, мажоритарен съдружник в "Коин консулт", която има договори с моловете "Галерия Бургас" и "Галерия Стара Загора" за събиране на просрочени задължения от наемателите. Тя подчерта, че са адвокатска кантора, специализирана в събирането и изкупуването на дългове, а не колекторска фирма.

"Съгласно Търговския закон, когато един длъжник е изпаднал в забава преди настъпване на форсмажорното обстоятелство, той не може да се позовава на непреодолима сила", коментира Петрова. И заяви, че "за периода на извънредното положение и с оглед наложените ограничения за неизползване на търговските обекти в моловете неустойка не се дължи, въпреки че в някои договори за наем за нормална ситуация е предвидена такава".

В по-голямата част от случаите успяваме чрез взаимни отстъпки да постигнем договореност за доброволно уреждане на задълженията и запазване на търговските отношения, с друга част - все още сме на етап преговори. Към момента с наемателите на моловете все още нямаме образувани съдебни производства", казва тя.

Известно е, че моловете "Галерия" имат големи дългове, с които ПКМ инвестмънс, Люксембург (част от съвместното предприятие Прайм капитал и МАС риъл истейт) ги купи през 2017 г. Тогава "Галерия Бургас" дължеше 101.8 млн. лева към ЕБВР и към полската GTC при лихва 11% и падеж 2032 г. Задължението на "Галерия - Стара Загора" към компанията майка беше 81.8 млн. евро. Дружеството имаше ангажимента да го изплати до края на юни 2019 г., но после то беше отсрочено до този юни.

Един от новите наематели в моловете е германската верига КiК, която е позиционирана вниския ценови сегмент. Фотограф : Цветелина Белутова

Да напуснеш мола

Има и търговци, които не са започнали преговори за намаляване на наема, защото са изчислили, че каквато и отстъпка да получат, нямат шансове. Сега директно или с адвокати водят преговори за напускане на мола", казва Мариан Колев.

Процесът не е лесен, тъй като в повечето договори е регламентирано, че ако наемателят прекрати договора едностранно и предсрочно, дължи неустойка. Често тя е равна на всички наеми за времето до края на договора, което прави много голяма сума. В някои договори щадящо е уточнено, че ако за остатъчния период се намери друг наемател - от наемодателя, или от излизащия наемател, неустойка не се плаща. Така че се очакват и преотдавания.

Случаите на излизащи търговци засега са малко, но не се знае как ще се развият нещата в бъдеще. Българската ритейл асоциация има намерение да поиска от парламентарните комисии промени в Търговския закон, с които да се регламентира размерът на неустойките. Идеята е под някаква форма да се сложи фиксирана горна граница. "Примерно наемателят да няма право да напуска, да кажем, първите две години. След изтичането им обаче да има право да прекрати договора без глоба или ако държи неустойка, тя да е в размера на три месечни наема, колкото обикновено е депозитът, който всеки наемател внася", казва Мариан Колев. Ако въпросът не се уреди правно, според него са отваря врата за незаконни напускания, изкуствено обявяване в несъстоятелност, схеми с различни фирми за различните молове, за да няма какво да бъде взето на наемателя, ако реши да си тръгне, и пр.

По принцип в затруднената ситуация от полза за наемателя е и правната опция за стопанската непоносимост. Ако съдът я установи, може да отсъди предоговаряне на условията до края на договора или прекратяване на договора. Липсата на достатъчно съдебна практика в България обаче прави неясни и продължителността на подобни дела, а и изхода от тях, коментира Колев. А докато делата се водят, текат неустойки, блокиране на сметки, има адвокатски разходи. Той набляга, че най-добрият начин все пак е директно извънсъдебно споразумение, към каквато политика се придържат и голяма част от моловете.

Какво ще се случва

"Търговците вероятно вече са очертали някакви планове и очакваме през следващите няколко месеца да преминат към действия. Разгарът на лятото е подходящ за това, защото търговията по принцип е слаба, а сега ще е и по-слаба заради COVID", казва Иван Граматиков от Cushman&Wakefield Forton.

Според него големият проблем е именно какво се случва от тук нататък. И е особено важно в започващото бавно възстановяване наемателите и наемодателите да вървят ръка за ръка.

Мариан Колев прогнозира по-голяма диференциация между търговските центрове. "Едни молове ще останат пълни и успешни и ще имат посетители. Търговците, които планират да намалят броя на обектите си, ще се откажат от по-необоротните.

В тях по-трудно ще намират и нови наематели, защото кризата научи търговците да четат договорите си и занапред ще са изключително предпазливи. Според него при подобно развитие, някои молове ще започнат да се изпразват. Това ще доведе до рязък спад на посетителите и загуба на мола, но и до намаляване на оборотите на останалите наематели. На тази база те ще искат по-ниски наеми, което вкарва нещата в неприятна спирала.

Иначе според проучването на Colliers 43% и от наемателите, и от наемодателите очакват приходите им да се възстановят до нивата им отпреди пандемията най-късно до края на годината. Други около 30% смятат, че това ще се случи в първата половина на 2021, останалите - през втората или не могат да преценят. Това са очаквания при условие, че няма втора вълна на коронавирус.