Банки и финанси

Рай за ипотечния длъжник

Никога в историята жилищният кредит не е бил толкова достъпен и евтин. Наред с ентусиазма това нормално поражда и опасения, че се надува балон

Николай Стоянов

Shutterstock © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Голямата разлика спрямо бума от 2008-2009 г. е, че сега лихвите се понижават. БНБ отчита средни лихви по новоотпуснатите заеми 2.7%.
Евентуално покачване на лихвите, а с тях и на вноските може да доведе до трудности в обслужването и бърз ръст на лошите кредити.
Пред новите клиенти по ипотечните кредити (а и пред старите) все по-ясно се откроява опцията да прибегнат към договор с фиксирана лихва.

Пандемия, която блокира глобалната икономиката, може и да не звучи като особено добра новина за който и да било банкер. Най-малкото повишеният риск клиентите да останат без доходи би трябвало да означава особена предпазливост при отпускането на нови заеми. Реалността обаче показа, че на пазара на жилищно кредитиране в България корона кризата предизвика не повече от мимолетно нервно потрепване, след което последва бурна активност.

След леко забавяне през 2020 г. от началото на 2021 г. ръстът на отпуснатите нови ипотеки и като сума, и като бройки не само надхвърли нивата отпреди пандемията, но и достигна темпове, невиждани от 2008-2009 г. Лихвите продължиха да падат до нови рекордни дъна и към септември статистиката на БНБ отчита средно ниво 2.7% по новосключените договори. Накратко, никога в историята жилищният кредит не е бил толкова достъпен и евтин, което нормално поражда наред с ентусиазма и опасения, че се надува балон. Някои анализатори наблюдават с притеснение покачващите се цени на жилищата. Други залагат на съпоставки с разполагаемия доход, БВП и т.н., както и на сравнения с други пазари, които индикират, че все още е рано да се говори за прегряване.

Независимо кои са прави, балансът на силите в момента очевидно е на страната на клиента и нормално валят въпроси: На какво се дължи това, докога ще продължи и, разбира се, как да се възползвам максимално.

Какво движи банкерите

Спадащите лихви по кредитите не са нито ново, нито изолирано българско явление. То продължава от години и основната причина за него е политиката на централните банки по света и конкретно на Европейската централна банка (ЕЦБ). Тя наложи отрицателни лихви върху средствата, които банките "паркират" при нея, и това се пренесе и в България. БНБ също "наказва" банките с 0.7% върху свръхрезервите им. Отделно тази ултрастимулираща парична политика свали доходността по всякакви сигурни активи като ДЦК и много правителства, включително и българското, се финансират дори при отрицателна доходност.

Всичко това логично изостря конкуренцията между банките да раздават кредити. В добавка в България тези финансови институции са и свръхликвидни - ръстът на депозитите продължава с около 12% годишно, това акумулира в банките ресурс, който те търсят да пласират под формата на кредити. Макар лихвите по депозитите да клонят към нула, ако не бъдат вложени в нещо, те носят разходи за банките. Логично това ги прави агресивни в кредитирането.

Увеличеното кредитиране се вижда във всички сегменти, но най-големите ръстове в последните години са при ипотечните заеми. От една страна, това е така, защото те все пак са обезпечени, а от друга, защото и търсенето там се активизира заради ниските лихви по депозитите, покачващите се доходи и голямото предлагане на нови жилища.

Практически всички банки отчитат ръстове на ипотечните си портфейли, като естествено не всички са еднакво агресивни. При общо около 15% покачване при някои от по-малките играчи се виждат в пъти по-големи ръстове, но от ниска база. Сред големите, които генерират огромната част нови заеми като бройки и суми, също има известно разслоение - като по-активно борещи се да завземат пазарен дял изпъкват Райфайзенбанк и Пощенска банка.

Като цяло естествено основният инструмент за привличане на клиенти са лихвите, но значение има и исканото самоучастие. Преди пандемията имаше банки, които дори експлицитно предлагаха финансиране на 100% от стойността на имота. Други правеха това леко заобиколно (примерно ипотечният заем е за 80% от цената, но паралелно се осигурява потребителски заем за останалата част). След началото на кризата имаше известно охлаждане на рисковия апетит, но в средата на 2021 г. ръстовете са дори по-внушителни. За първата половина на годината броят на ипотечните заеми в системата се увеличава с 5300 до 177 300. А като сума жилищните портфейли на банките до края на август са нараснали с над 1 млрд. лв.

Какво движи клиентите

Голямата разлика спрямо бума от 2008-2009 г. са лихвите. Ако тогава експлозията в жилищното кредитиране се случваше въпреки тяхното покачване, сега ръстът е съпътстван от постоянното им понижение. БНБ отчита средни лихви по новоотпуснатите заеми 2.7%. Дори и като се вземат предвид съпътстващите такси, годишният процент на разходите за пръв път пада под 3%. На пазара могат да се открият и оферти при ГПР, падащ до нива от порядъка на 2.5%.

Това прави финансирането на покупка на жилище по-достъпно от всякога дори и при тенденция на поскъпване на имотите. Естествено икономическата несигурност около ковид се отразява на плановете за години напред, включващи изплащане на дългогодишни заеми. Същевременно за много хора, трайно озовали се да работят дистанционно, може да е стимул за смяна на жилището. Естествено трайно ниските лихви по депозитите и инфлационните очаквания традиционно са стимул за хората да пренасочват спестявания (понякога допълнени с кредит) към покупка на имоти с инвестиционна цел. Този микс от фактори очевидно към настоящия момент генерира ипотечен бум.

Банкерите все още не виждат в него балон. Например за разлика 2008 г., когато съотношението кредити към депозити на банките е над 100%, сега е около 70%. Друг често следен от тях показател - цените на имотите към разполагаемия доход, също засега не свети в червено. Като цяло нивото на задлъжнялост на българските домакинства е сред ниските в ЕС. От друга страна, евентуално покачване на лихвите, а с тях и на вноските може да доведе до трудности в обслужването и бърз ръст на лошите кредити.

Докога ще продължава

Засега повечето икономисти не очакват драстична промяна в политиката на централните банки, която да доведе до покачване на лихвите. Въпреки ускоряващата се инфлация евентуално спирането на стимулите рискува да задуши възстановяването на икономиките на държавите - членки и ЕЦБ, едва ли ще рискува това.

Затова и българските банкери не прогнозират скоро покачване на лихвите. Според главния изпълнителен директор на Уникредит Булбанк Цветанка Минчева например дори отрицателните лихви за физически лица може да обхванат още по голяма част от депозитите. Сега големите банки "облагат" спестяванията на хора с по над 400 хил. лв. на влог, но тя вижда вероятност това ниво да слезе двойно. Според нея няма да падне до нивото на гарантираните депозити - 196 хил. лв. Има обаче и анализатори, които слагат летвата доста по-ниско.

Подобна динамика нормално ще продължи да подклажда още жилищния пазар и ипотечното кредитиране. Така че сегашният златен момент за длъжниците може и да се проточи. Това обаче не се превежда като още спад на лихвите - потенциалът за това изглежда практически изчерпан. Въпреки конкуренцията банките трудно биха изпилили маржовете си още повече. Същевременно евентуално покачване на лихвите (макар да не е непосредствено надвиснало) може да е доста по-мащабно и болезнено.

Затова и пред новите клиенти по ипотечните кредити (а и пред старите) все по-ясно се откроява опцията да прибегнат към договор с фиксирана лихва. По правило той е по-скъп от тези с плаваща, но дава сигурност и предвидимост за разходите поне за известен период време. Продуктите на отделните банки са различни и най-често предвиждат срокове с фиксиран процент до три или пет години. Има отделни оферти и за по-дълги периоди, дори и за тридесет години. С удължаването на срока обаче добавката в лихвата се качва чувствително.