🗞 Новият брой на Капитал е онлайн >>

Строителство и имоти

Кои са десетте най-големи собственика на офис сгради в София

Мащабното строителство през последните 20 години привлече основно местни инвеститори, но при гигантите има и европейски, и екзотични капитали

Теди Василева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Те притежават 600 хил. квадрата офиси в София. Иначе казано - половината от общо наличните 1.24 млн. кв. метра площи клас А в столицата. Построени са последните 20 години, а някои вече са и препродадени по един-два пъти.

Водещата десетка е шарена: собствениците са смесица между местни инвеститори, европейски фондове, един американски, напоследък от страни от Централна Европа, но има и екзотично участие от Изток, дори от ЮАР.

Автор : Капитал Преглед на оригинала

1. Ненадминатият гигант

Построяването на "Бизнес парк София" в "Младост" беше най-едрото събитие на зараждащия се офис пазар на столицата. Проектът на германската Lindner, ръководен тук от издигналия се по-късно до президент Росен Плевнелиев, беше изграждан постепенно, но с площта от 100 хил. кв.м остава софийският гигант.

Теренът е придобит още към 1999 г. чрез множество сделки с частни лица. Активното строителство тече от 2001 до 2008 г., като в последните пет години беше добавена и нова сграда. През периода бе сменен и собственикът - през 2006 г. Lindner продаде Бизнес парка на Arco Capital Corporation (тогава част от американския фонд Gramercy). За да плати цената - 120 млн. евро, купувачът взе заем от Deutsche bank, а по-късно фонд на германската банка придоби и дял в Arco. Сделката за Бизнес парка бе сключена на рекордно ниска и до момента доходност - 6.4% (в момента доходността е 7.75%).

През годините фондът собственик проучваше пазара за потенциална продажба, но до сделка така и не се стигна. Затова пък банковите заеми постоянно бяха рефинансирани. Последният е от 2020 г., с главница 132 млн. евро, и е отпуснат от ДСК, ОТР и Пощенска банка. В последната година, за която има отчет, приходите от наеми и други дейности са над 27 млн. лв., което заради ковид е малко под предходните години. Печалбата е над 11 млн. лв.

2. Братята до мола

Вторият гигант също не е новост. Изграждането на комплекса "Европейски търговски център" на братята Валентин и Десислав Попови започна през 2008 г. Освен четирите офис сгради той включваше и The Mall (препродаден вече два пъти). Офис площите са 60 хил. кв.м, като първата най-висока кула (17 етажа) дългосрочно беше наета от БТК. Приходите за 2020 г. са 19 млн. лв., а нетната печалба - 5.1 млн. лв., като и тук резултатите са малко по-слаби заради пандемията. Към този период има заем с главница 79 млн. евро от Пощенска банка.

В същата зона между 4-ти и 5-и километър на "Цариградско шосе" през миналата година беше завършена и нова 14-етажна сграда. Balkan Business Center има "топла връзка" с една от старите кули. Формално инвеститорът в проекта - "Балкън бизнес център", е дружество, свързано с оръжейния търговец "Алгънс" на Александър Димитров. Акционерно участие имат и Попови. По последни вписани данни собствеността води до офшорка в Хонконг. Строителството беше финансирано със заем от ДСК за до 25 млн. евро, а участието на инвеститорите бе 9.5 млн. евро

Братя Попови са известни и с други начинания - те инвестираха след заменка с общината в увеселителния комплекс "София ленд", който по-късно беше затворен. През годините се включваха с терени и в други мол проекти, свързани с гръцкия франчайзьор на Carrefour. За кратко бяха съакционери във веригата "Пикадили", която по-късно фалира.

3. Шопинг от ЮАР

Триото на най-големите включва и българско-южноафриканския фонд Lion's Head, който притежава две сгради също на "Цариградско шосе" - "Мегапарк" и "Полиграфия", съответно с площ 45 хил. кв.м и 26.4 хил. кв.м. Двете сгради в пакет бяха придобити от "Лайънс хед" преди четири години. В дружеството купувач мажоритарен дял (91.5%) държи най-големият институционален инвеститор от ЮАР - Old Mutual Group, а миноритарен - българският холдинг с фокус в недвижими имоти AG Capital с основен акционер Христо Илиев. "Мегапарк" има постъпления 16.6 млн. лв. и печалба 1.7 млн. лв. Приходите на "Полиграфия офис център" са 10 млн. лв. и печалбата - 4.1 млн. И двата актива са заложени в Уникредит Булбанк по кредити съответно 50 млн. евро и 32 млн. евро.

Южноафриканските фондове навлязоха в България преди пет години и в няколко сделки изкупиха най-големите молове на София. Христо Илиев е активен на имотния пазар вече десетилетия. Доскоро беше съинвеститор и в офис сграда в "Хладилника", но през миналата година тя беше продадена на SAP.

4. Казахският комплекс

Жилищно-офисният квартал Garitage Park засега е четвърти в подреждането със своите почти 70 хил. кв.м площ. Ако бъде завършен в планирания обем, той ще финишира с 95 хил. кв.м - малко под лидера "Бизнес парк София". Съседът над Околовръстното е по-млад - строителството започна през 2016 г., като днес има завършени четири офис сгради. Общата планирана инвестиция е 180 млн. евро, частично финансирана и чрез заем от Уникредит Булбанк (45 млн. евро засега).

Комплексът е собственост на семейството на казахстанския политик Аслан Мусин, който до 2012 г. е считан за дясна ръка на Назарбаев. Атанас Гаров, бивш мениджър на Colliers за България, и Давид Давидов, които реално движат Garitage, също имат малки дялове в дружеството.

5. Трио за Миролио

Италианецът с български паспорт Едоардо Миролио, известен с участието си в текстила и винопроизводството, навлезе на офис пазара в далечната 2002 г. с покупката на "Интерпред". Неотдавна стана собственик на още две сгради и така управлява 55 хил. кв.м офис площи общо.

През 2018 г. Миролио придоби последната централа на фалиралата КТБ на бул. "Цар Борис III" и недостроените студиа на bTV в близост до Околовръстния път на София и пресечката му с бул. "България", които превърна в офиси. Сделките всъщност бяха две - една част от сградата на КТБ бе купена от Уникредит Булбанк, а продавач на другата беше индиректно свързваното с Делян Пеевски дружество "Дипи" на Добрин Иванов. Общата цена беше 38.5 млн. лв.

При сградата на bTV купувачът също беше свързан с Пеевски, а сделката беше за 65 млн. лв., част от тях дългово прихващане покрай "Техномаркет". При "Интерпред", която е най-голяма сграда в портфейла, приходите за 2020 г. са 3.7 млн. лв., а печалбата - 1.2 млн. лева

6. Адрес от Централна Европа

Полската GTC влезе в България като инвеститор в молове, но постепенно се раздели с тях и навлезе на офисния пазар. В България групата управлява четири проекта - Mall of Sofia, прилежащата офис част Sofia Tower 1, Advance Business Center I и Advance Business Center II, които са до Бизнес парка в "Младост 4". В момента групата е пред завършване на втора офис сграда към "Мол София" (9200 квадрата) - Sofia Tower 2. През миналата година тя придоби терен отново в "Младост" 4, където планира да построи 9 хил. кв.м офиси. Така групата със сигурност ще качи сегашната си офис площ, която е 51 хил. кв.м, и има шансове да изпревари Едоардо Миролио в подреждането.

Първоначално полската GTC е израелска собственост. После мажоритарният контрол минава към фонда Lone Star на американския финансист и милиардер Джон Патрик Грайкен. Но през 2020 г. мажоритарен собственик става унгарската група Optima, която е създадена да управлява активи на Националната банка на Унгария. През тази година миноритарен дял от 15.7% срещу 140 млн. евро придоби фондът Icona Capital, базиран в Лондон, като продавач бе унгарската група. Оценката на активите на GTC според данни към края на 2020 г. е 2.2 млрд. евро.

7. Борсовият фирмен дом

"Фонд за недвижими имоти България" (ФНИ) е най-голямото борсово дружество с фокус недвижими имоти и е единственото публично в списъка с най-големи собственици на офиси. АДСИЦ, което започва дейност през 2005 г., към днешна дата има три офис сгради: Сграда 1 в Бизнес парка от 7300 кв.м, сграда над Околовръстното - "Камбаните", с 9300 кв.м и сега завършва най-голямата в "София тех парк" - Synergy Tower, с 32 хил. кв.м. Инвестицията в новата 16-етажна кула се оценява на над 40 млн. евро. Извън този фокус във фонда има и търговски, и ваканционни имоти.

Като борсово дружество най-голяма част от акциите му се държат от пенсионни и взаимни фондове. Миноритарни пакети имат и основателите, сред които Тодор Брешков и Калоян Нинов.

8. Най-високият

Capital Fort със своите 126 м в момента е най-високата сграда в София и в страната. Построена е през 2015 г. от групата "Форт Нокс" на входа на София откъм бул. "Цариградско шосе". Заедно с ниското тяло е 44 хил. кв.м. Година по-късно зад нея същият инвеститор започна "истински" небостъргач по световните разбирания - сградата Sky Fort ще се издигне на 202 метра височина и ще предложи 40 хил. кв.м. Обявената инвестиция беше 100 млн. евро, а крайният срок - миналата година, но строителството видимо се забави. Сега грубата конструкция е издигната, но няма обявен официален срок за завършване.

"Форт Нокс", която някога е тръгнала от търговия с метали, в България започва с ваканционни имоти по морето, но през последните години е много по-видима с небостъргачите си в София. "Капитал форт" е с приходи за 2020 г. почти 23 млн. лв. и печалба 6.8 млн. лв., а "Форт Нокс" е с постъпления 59 млн. лв. от продажба на ваканционни имоти, наеми на магазини и хотела "Премиер" в Свети Влас, става ясно от отчетите.

Собственици на групата "Форт Нокс" са българинът Георги Иванов (33%), украинците Владимир и Игор Кукуй, придобилият български паспорт Станислав Юриевич Пархоменко, който в началото на тази година дарява своята една трета на Елена Удалова-Пархоменко. Любопитно е, че за разлика от останалите в подреждането при техните инвестиции отсъстват банкови заеми.

9. В източната част на София

Френско-българската "Бернард инвестмънтс" е с фокус офиси, и то в източната част на София. През 2011 г. дружеството влиза в България, като първо придобива Iztok Tower на кръговото на 4-ти километър на "Цариградско шосе". В края на същата година купува отсрещната сграда, в която е Oriflame, и бизнес център Tetrix на "Драган Цанков". През 2014 г. става собственик на Europark, разположен на изток по бул. "Цариградско шосе". В портфолиото му е и близката до Europark сграда Rubix. Компанията инвестира в Grafix Business Center, на ъгълa нa бyл. "Цариградско шoce" с ул. "Йерусалим". През 2018 г. като наемател в новопостроената сграда влезе американската Progress (купувачът на "Телерик"). После "Бернард инвестмънтс" купи старите офиси на завод "Електроника" с РЗП 33 хил. кв.м (но те не са клас А и не са отчетени в подреждането).

Когато влиза в България преди над 10 години, "Бернард инвестмънтс" е собственост на френския инвеститор Никола Рене Колонна-Валевски. Той е мениджър на един от големите фондове за дялови инвестиции - Alken European Opportunities fund. По това време се твърди, че инвестира в България основно лични капитали. После мажоритарен собственик с 90% става дружеството "Софи кепитъл", регистрирано на остров Барбадос. Според Търговския регистър то е собственост на Жерар Филип Емил Клод Люсан, като директор в дружеството е и Филип Жан-Мари Мишел дьо Лавнер Люсан. Дял 10% има и Виктор Сергиев през дружеството му "Лолтон".

10. От кооперации към офиси

За 27 години "Арт Е Строй" на Емил Терзиев е построила 40 сгради - в началото предимно жилищни и най-вече в "Лозенец". От пет години се съсредоточава в офис сгради в "Хладилника". В района около "Мол Парадайз" вече има пет: "ЕМ билдинг", "Сребърна", "Моби арт билдинг", "Саут парк билдинг" и "ЕН билдинг". Сградите са в различни дружества, със скромни към 2020 г. приходи и липсват залози по банкови заеми.

Претенденти за десетката

Триото след първите десет е от кулите до "България мол", за които неотдавна се разбра, че са на бившия вече директор на "Лукойл" Вагит Алекперов, комплекса на Raiffeisen "Експо 2000" и израелската BSR с новите две сгради на завод "Електроника".

Със своя проект Office X за над 55 хил. квадрата в "Хладилника" Асен Лисев и Спас Шопов вероятно ще влязат в десетката при завършването му.