Иван Пармаков, Avalant: Наемните нива при офисите ще растат заради липсата на нови проекти

Какъв беше ефектът от пандемията върху предпочитанията на наемателите? Кои са основните тенденции при търсенето на офис площи?

Фокусът на наемателите се насочи към най-висококачествените и престижни клас А проекти, намиращи се на комуникативна локация и с множество удобства в района. Тази тенденция е продиктувана най-вече от желанието на работодателите да привлекат служителите обратно в офиса и съответно да отговорят на високите им изисквания за качествена работна среда.

Другата основна тенденция, която наблюдаваме, е наемането на по-малка площ с цел оптимизация на пространство. Заради наложилите се политики за работа от вкъщи по-голямата част от наемателите избират да приложат т.нар. модел hot desking - липса на фиксирано работно място за всеки служител. Някои от тях използват и софтуер, чрез който служителите заявяват и управляват работните места, както и наетите в сградата паркоместа. Същевременно наемателите инвестират все повече в изграждането на зали за срещи и места за провеждане на конферентни разговори, провокирани от изменения модел на работа.

Какви са очакванията ви за търсенето в следващите няколко години?

Последните две години ни изпратиха редица предизвикателства и е трудно да бъдат направени точни прогнози в този момент. Ако текущите тенденции се запазят, това ще означава: фокус върху качеството, търсене на гъвкави договори за наем, трансформация на традиционния офисен модел с предоставяне на възможност за работа от различни локации.

Доколко набиращата популярност тема за ESG ще оказва влияние върху пазара?

Tемата тепърва ще се развива у нас и поне към този момент ефектите са субективни за оценка. От гледна точка на предлагане интересна статистика е, че над 80% от всички офисни сгради със зелен сертификат - LEED, BREAAM, DGNB, са построени през последните шест години. В същото време зеленото строителство отговаря само на част от ESG политиките - Environmental. Останалите две - Social и Governance, са слабо засегнати в България и тяхното развитие предстои, като то зависи и от фактори извън пазара на недвижими имоти.

Забелязват ли се вече или очаквате ли някакви промени в нагласите, породени от войната в Украйна?

Забелязва се интерес от отварянето на офиси от украински компании в България. Също така редица компании със съществуващ офис в България, предимно от IT сектора, проявяват сериозен интерес от привличане на служители от Украйна, тъй като IT секторът там е силно развит, а наличието на талант е основно предизвикателство пред пазара на труда в България.

Какви са очакванията ви за нивата, при които ще се сключват новите наемни договори? А как стоят нещата при предоговарянията?

Наемните нива са силно зависими от кривата на търсене и предлагане. Моите очаквания са, че в средносрочен и дългосрочен план те ще се увеличават. Една от причините е, че през последните две години почти не се наблюдава стартиране на нови офис проекти, а търсенето се възстанови почти напълно до нивата преди пандемията и дори съществува вероятност да се повиши. В същото време по наши данни себестойността на строителството през последните две години се е увеличила средно с 25-35%, което би се отразило и върху цената за крайния ползвател (наемателите). Не на последно място отчитаме и всеобщия ефект от инфлацията, която по данни на Евростат и НСИ за март 2022 г. е 7.8% за страните - членки на Европейския съюз, и 10.5% за България спрямо същия месец предходната година. От гледна точка на процесите за предоговаряне към този момент по-скоро наблюдаваме отстъпки от страна на наемодателите и постигане на оптимизация на разходите за наемателите. Разбира се, наемодателите предоставят тези стимули срещу удължаване на непрекъсваемата част на договорите за наем и съответно получаване на по-дългосрочна сигурност за тях.

Какво наблюдавате на инвестиционния пазар в сегмента на офисите?

Инвестиционният пазар на офис площи в България е слабо развит поради липсата на институционални инвеститори, които не се интересуват от навлизане в България заради ниската ликвидност. В тази връзка не наблюдаваме съществени сделки на пазара с цел доходност. Голямата трансакция на 2021 г. беше продажбата на Park Lane Office Center на SAP, които са ползвател. Случиха се и няколко по-малки сделки за покупка, които отново бяха осъществени от крайни ползватели.

Има ли някаква чувствителна концентрация на офисния пазар?

Към момента на пазара не се наблюдава особена концентрация на сгради в конкретни собственици. Това, което забелязваме, е, че приблизително 88% от сключените сделки за 2021 г. са в сгради клас А. За сравнение - този процент през 2020 г. е 77. Друго любопитно разделение на собствеността е между местни и международни инвеститори - приблизително 30% от всички спекулативни площи - съществуващи и в процес на строителство, са собственост на дружества с международно участие, докато 70% са собственост на местни инвеститори.

Очакват ли се засилени покупко-продажби в офисния сегмент?

За момента сякаш търсенето за покупка на офис остава сравнително непроменено, като делът на покупко-продажба на офис площи от цялата активност на пазара е под 10%.

Интервюто взе Мария Иванова