Доходността от имот все повече е под въпрос

Покупката с цел пасивни доходи от наем в момента е нерентабилна. Риск поема всеки, ако не знае кога да излезе от инвестицията "покупка на имот за съхранение на пари"

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

"Покупка с инвестиционна цел" е широко понятие, което в имотния сектор се използва най-вече за да се разграничат няколко типа сделки от "покупката на имот за живеене", при все цялата условност в това деление.

Покупки с инвестиционна цел се наричат например сегашната вълна от сделки, свързани най-вече с желанието на хората да защитят спестяванията си от обезценяване. "Имотите все още се приемат като традиционен пристан при ръст на потребителските цени", казва консултантът по лични финанси Стойне Василев. Формулировката "с инвестиционна цел" не е изцяло точна, тъй като често тук водещата мотивация е да се избегне загуба.

"Недвижимият имот реализира доход под две форми: доход от наем и капиталов доход - от нарастването на стойността на имота", припомня теорията Мирослав Владимиров от "Ера България". Според други по-точно е покупката с идеята за последваща продажба на по-висока цена да се нарича покупка със спекулативна цел.

Доходността от наеми е неатрактивна

"Покупката на имот с цел пасивни доходи от наем в момента е нерентабилна. Доходността от наеми сега е в рамките на 2-3% (рядко над 5%), което е в пъти по-ниско от отчетената инфлация", казва Стойне Василев.

Наемите

Известно е, че наемният пазар пострада сериозно в последните години от работата вкъщи и ученето от дистанция. Оценките дали наемите са успели да се възстановят на нивата си отпреди пандемията са противоречиви, което е и нормално предвид разликите между отделните квартали и райони. Офертните наемни цени се вдигат във всички големи градове (без Пловдив) по данни на ocenime.bg, но не и с темповете, с които поскъпват жилищата. От "Адрес", които имат широк поглед върху пазара, говорят за възстановяване. Стойне Василев разказва за негови клиенти в София, на които се е наложило да намалят наема на тристаен от 1250 на 800 лева, за да намерят наематели. И за такива във Варна, които са го свалили от 500 лева до 300 лева, тоест на нивото отпреди десет години. Според него критично е положението най-вече в районите около бизнес сгради. Възстановяването на наемния пазара основно зависи от завръщането на служителите в офисите и на учениците - присъствено наесен. Търсенето от украинци се коментира като фактор с неголям ефект, при това лимитиран в София, Варна и по Черноморието. Те "леко коригираха отрицателния тренд", казва Страхил Иванов, управител на "Явлена". Фактор, който дългосрочно ще задържа цените на сегашните нива или води до понижаването им, е ръстът в покупките с инвестиционна цел и нарасналата конкуренция при предлагането на жилища под наем, обяснява Стойне Василев.

Очаквания за капиталова печалба

Преобладава мнението, че въпреки високите цени на имотите интересът към покупки с цел капиталова печалба ще се увеличава, стимулиран от високата инфлация. "Докато инфлацията е 3-5%, т.е. по-висока от нормалната, ще има търсене на имоти, които в много от случаите не се отдават под наем, а се търси само капиталова печалба", казва Стойне Василев.

"Предвид устойчивия тренд на ръст на цените на недвижимите имоти - номинално и реално, инвестициите в тях носят реална възвръщаемост. За периода 2015 - 2021 г. средното реално (без инфлацията) повишение на цените на жилищата за България е 3.95% при средно 4.34% за ЕС. Тоест за този период инвестицията в недвижими имоти осигурява 4% годишна капиталова доходност. В зависимост от това как собствениците управляват имотите си и каква доходност реализират от наеми те могат да постигнат обща възвръщаемост 6-10% годишно", смята Мирослав Владимиров.

"Имотите в целия си спектър в последните 15-20 години са генерирали ръстове над 100%. Така че, исторически погледнато, те са активите с най-висока доходност", казва Добромир Ганев, председател на НС "Недвижими имоти". В същото време предупреждава, че сделките с имоти крият много рискове и от търговска, и от юридическа гледна точка. И хората освен предприемчиви трябва да са и внимателни.

"Както винаги съм казвал, този тип инвестиция трябва добре да се прецени като локация, потенциал за отдаване под наем, потенциал за ръст на цените и др.", добавя и кредитният консултант Тихомир Тошев.

Доходността от имотите пада

"Доходността от инвестицията в имот пада", заявява управителят на "Явлена" Страхил Иванов, като отдава това на "лихвената политика на банките и на еуфорията на хората да купуват, без да се интересуват от доходност".

"Когато липсва реална доходност, не разбирам инвестиционната цел с изключение на покупките със спекулативна цел, където тя също е несигурна. Скептичен съм към "паркирането" на пари днес в имоти, когато хората не познават този пазар. Риск поема всеки, ако не знае кога да излезе от инвестицията "покупка на имот за съхранение на пари".

Освен това предупреждава, че макар имотите в ниския ценови клас да са по-достъпни за хората с по-ниски доходи и спестявания, те са с рискова доходност, ако се купуват за инвестиция, а не за лично ползване.