Моловете - в криза и след корона кризата

Популярност започнаха да набират мултифункционалните площи, които дават възможност да се търси синергия най-вече между офиси и търговски пространства. Има и примери за проекти с допълваща хотелска, жилищна или развлекателна част.

Все по-популярни в глобален план стават и хибридните формати. При тях класическите за моловете елементи - мода, храна и кино, заемат едва половината площи. На останалите се разгръщат различни елементи на изкуство, спорт, култура, градски живот, технологии, развлечения.

България - в синхрон с общата тенденция

България не прави изключение от общата тенденция. Предлагането на модерни търговски площи в страната през 2019 г. достигна 810 700 кв.м по метриките на Cushman & Wakefield Forton и 796 000 кв.м по оценка на Colliers International. Последните години няма нови проекти за молове. Активността е в завършване на размразени проекти и модернизация на съществуващите търговски центрове. През 2018 г. например бе отворен обновеният търговски център Plovdiv Plaza. През март 2019 г. заработи търговският център Delta Planet във Варна. Неговото строителство беше подновено през 2017 г. след няколко години пауза.

Цикълът на обновяване на търговските центрове обикновено е на всеки десет години, обясняват анализаторите. А най-старите молове в България са на 13 години. В потвърждение на теорията три от най-големите търговски центрове в София започнаха да преосмислят вътрешните си пространства, най-вече за да намерят решение за площите, овакантени от Carrefour и "Пикадили". В The Mall през май бяха открити 40 нови магазина с различни размери. В Bulgaria Mall освободените площи са за dm, JYSK и за фитнес от веригата Next level. В Paradise Center беше завършен първият етап на реконструкцията, който включваше основно търговци на стоки и услуги за дома. На втория се очаква да бъдат открити 40 нови обекта. FMCG котвата и в трите търговски центъра бяха магазините на BILLA.

Анализаторите започнаха да говорят за насищане на пазара в големите градове като площи. Все повече наематели насочиха вниманието си към регионалните градове - тези с население между 70 000 и 100 000 души, където започнаха да се развиват проекти за търговски паркове. "Интересът на участниците на пазара към търговските паркове в страната се запазва", коментираха от Colliers. Тяхното развитие и модернизиране продължава и през разглеждания период. В съществуващите паркове се откриват нови обекти. В градове като Шумен, Благоевград и Ямбол започна строителство на такъв тип проекти.

Промените в микса

Новите времена наложиха и промени в търговския микс на моловете. Операторите им все повече започнаха да виждат бъдещето им като места за срещи, забавления, преживявания и приятно прекарване на времето. За зоните за хранене това означаваше все по-голямо разнообразие - заведения за бързо хранене, от традиционна кухня до екзотични концепции. В развлекателната част - екстри като ледени пързалки, стени за катерене, зали за добавена реалност, ски центрове, трамплин паркове, аквапаркове и др.

В София анализатори предричаха малко по-различна тенденция - концентрация на международни групи в модата от типа на Inditex и LPP Group в търговските центрове за сметка на търговските улици. А бъдещето на бул. "Витоша" виждаха като място за забавления и прекарване на свободното време - с повече заведения и по-малко магазини. Това беше свързано с тенденцията големите оператори да разширяват площта на магазините си, като се отказват да присъстват в по-малки локации. Подобни стратегии, продиктувани и от развитието на електронната търговия, намаляват разходите за поддръжка на търговска площ и позволяват да бъдат изложени повече артикули.

Мода, заведения за хранене, продукти за здраве и красота

Проучване на Colliers International за пазара на търговски площи в България през второто полугодие на 2019 г. показва, че основните кандидат-наематели в моловете в големите градове са модни марки и заведения за хранене. Делът на модните брандове в търговските центрове в София, Варна, Бургас, Пловдив е около 40%. Следват заведенията за хранене.

През второто полугодие на 2019 г. с най-голям брой открити магазини в България е полската дискаунт верига Pepco. На пазара стъпват няколко нови международни марки - Miniso (базирана в Япония), Avva (бранд за мъжка мода), Nespresso, веригата за бързо хранене Spartan, магазините за обзавеждане на дома Madame Coco, Tezenis (италианско бельо), Bottega del Sarto (италианска мода), Brums (детска мода), Spa Ceylon (козметика и здравословен начин на живот) и Lapin House (детска мода).

С двуцифрени темпове за растеж на българския пазар се открояваше и секторът на продуктите за здраве и красота. Това стана предпоставка в страната да влязат нови марки като Kiehl's - най-високият клас козметика на L'Oreal. Първият й обект беше отворен в Paradise Center през февруари тази година. Очакваше се и първият обект на веригата дрогерии Vitalite в София. Дрогериите и козметичните брандове, които вече присъстват на пазара, също планираха нови магазини.

Плавен ръст на наемите през 2019

Ограниченото предлагане на нови търговски площи и високата наемна активност доведоха до това, че делът на свободните площи в София спадна от 9% на 5% към края на 2019 г. В резултат наемите в търговските центрове и на централните търговски улици през последната година плавно нарастваха. По данни на Cushman & Wakefield Forton в края на 2019 г. наемните цени за магазин около 100 - 150 кв.м с добра локация достигат 40 евро/кв.м в София, около 30 евро/кв.м в Пловдив, 32 евро/кв.м във Варна и около 26 евро/кв.м в Бургас. Според компанията основните търговски улици в столицата и големите градове са останали предпочитани за най-ключовите обекти на съответната верига магазини (flagship stores), кафенета и ресторанти. За същия период офертните нива за магазин с площ 100 - 150 кв.м за моден бранд на булевард "Витоша" в столицата са около 60 евро/кв.м.

Обрат и наемни ваканции в моловете

Ситуацията с коронавируса вероятно ще подложи на преосмисляне всичко това. Като начало различни консултанти заговориха, че глобалните модни компании ще поискат наемни ваканции от наемодателите си в търговските центрове и по централните улици. Става дума за компании от ранга на Intersport, KiK, Deichmann, H&M и Sport 2000 - всяка с над 2000 магазина в Европа и с оборот над 2 млрд. евро. В условията на пандемията тези търговци са изложени на карантинни ограничения и затваряне на молове. Закономерно - искат да намалят разходите по веригата на доставки и да запазят рентабилността си.

Очаква се да настояват за наемни ваканции между три или шест месеца, а впоследствие и за отстъпки от наемите. Наемодателите вероятно няма да имат друг избор, освен да се съгласят. Те разчитат на същите тези търговци, за да възстановят бизнеса си, в случай че оцелеят след кризата. А по-малките наематели на търговски площи обикновено следват модела, установен от големите. (В България малките и средни наематели вече изпратиха писма с подобни искания до мениджърите на моловете).

В резултат големите оператори на молове в Европа като Intu, Hammerson, Unibail-RodamcoWestfield и Kleppierre ще трябва да търсят кредити и ще разсрочват дългове, за да защитят представянето на своите активи.

Анализатори очакват, че през следващите няколко години ще станем свидетели на по-ниски наемни нива, временно затваряне на магазини или намаляване на работното им време. Вероятно търговците на дребно с много физически магазини ще редуцират портфолиото си на фона на ръста на онлайн продажбите в Европа. Това ще доведе до повече вакантни търговски площи в европейските градове и допълнително ще свие дела на моловете като канал за търговия.