Жилищата са ни скъпи

Жилищата в България поскъпнаха в пъти последните години. Сега цените им продължават да растат на фона на лек средноевропейски спад, явно наваксвайки в посока източноевропейските нива. Дали обаче качеството на живот, което получават потребителите срещу немалкото давани пари (част от които и на кредит), е близко до европейското.

Въпросите за съотношението цена - качество набират сила напоследък по повод ръста на цените, но и покрай това, че хората пътуват или живеят в чужбина, по-старите поколения вече имат опит с пазара, а на него навлизат и активни и информирани млади купувачи. Ако преди хората искаха просто покрив над главата си, сега търсят качество на живот. Интересуват се от средата и инфраструктурата - има ли улици, паркове, училища, детски градини. Гледат разпределението на помещенията и колко са големи. Освен това питат за вложените материали - какви ще са дограмата и фасадата, има ли подово отопление, енергоефективна ли е сградата, каза Валентина Димитрова, оперативен мениджър РSSC, на конференцията Residential Forum 2024, организиран от "Градът медиа груп".

"В същото време покупателната способност е гранична. Достъпността на жилищата в България все още е по-добра от средноевропейската, но ако преди две години и половина разликата беше седем-осем пъти в полза на българските купувачи, вече не е така", каза Ивайло Митев, управител IDEA Home. Данни на Ocenime.bg на база офертни цени показват, че с една брутна заплата в големите градове в последните месеци може да се купят едва 0.7 кв.м жилищна площ. Всичко това повдига въпроси за разпределението на ангажиментите, отговорностите и печалбите по веригата на създаването на жилищата и на тяхната среда.
[[quote:9440]]
Новите жилища са по-скъпи, отколкото изглежда

"Все още рекламираме България като страната с най-ниски жилищни цени в Европа, което хем е вярно, хем е под въпрос. Навсякъде продават жилищата завършени и като чиста площ, а тук - на шпакловка и замазка, като включваме в цената и общите части. Това прави нашите жилища с между 20 и 40% по-големи като квадратура и инвестиция за довършването", каза Христо Ангелков, управляващ партньор в Bulgaria Sotheby's International Realty, на конференцията.

Според сайта за сравнение на цени Numbeo.com сега апартамент в центъра на София струва 2664 евро на кв.м. По-скъпо е от жилище в центъра на Букурещ. Ако към нея се добавят още 20%, тя надхвърля дори цената в центъра на Атина, а при 30% вече доближава обявените цени за Будапеща. Жилищата извън центъра на София според сайта също са по-скъпи от тези в румънската столица, но като цяло са евтини за региона и едва индексирани с 40%, доближават тези на унгарската столица.

Дежурното оправдание на инвеститорите в момента да предлагат на "шпакловка и замазка" е, че българинът предпочита да довърши жилището си по свой вкус. "На практика обаче така инкасират по-голяма част от общия бюджет, предвиден от купувач за дом, и му остават да свърши една трудна, времеемка и скъпо струваща работа, а те бързат да започнат нов проект", казват наблюдатели. Довършителните дейности се точат с години, през които общите части на сградите приличат на строителни площадки. Ако инвеститорите завършваха жилищата, това щеше да се случва по-бързо, а и по-евтино за клиента, защото благодарение на мащаба на дейността си те ползват отстъпка при покупката на материали.

Очакванията са, че покрай българите, които се завръщат от чужбина, дефицита на майстори за ремонти и конкуренцията между новите проекти клиентите все повече ще очакват от инвеститорите завършени жилища, без да отстъпват от искането си да са според личния им вкус. В някои компании сега пресмятат евентуалната печалба от подобен ход с уговорката, че трябва да се имат предвид и трудностите с работната ръка. А други инвеститори вече са започнали да предлагат да извършат за сметка на купувача "мокрите и мръсни дейности" (плочки, бани и пр.) на етапа преди сградата да има акт 16. По-дълъг ще е пътят до завършването до ключ, каквото търсене има най-вече във високия сегмент. Там обаче купувачите са особено взискателни и инвеститорите все още мислят начини да организират процеса така, че да им излизат сметките, особено ако са продали на фиксирана цена.
[[quote:9438]]
Строителите: Продуктът още ще поскъпва

Знае се, че последните години себестойността на строителството нарасна. Първо - заради поскъпването на суровините покрай ковид, войните и нарушените вериги на доставки, а след това и заради увеличеното заплащане за труд - покрай недостига на хора, вдигането на осигурителните прагове и пр. Оскъпяването спрямо 2019-2020 г. е над 45% по данни на инж. Диан Георгиев, управител на "Планекс", Варна, представени на Residential Forum.

Отделно поскъпна банковото кредитиране и сега лихвите за бизнеса достигат до около 6%. (Известно е, че те са обвързани с индекси като Euribor, за разлика от кредитирането на граждани, чиито лихви зависят от депозитите и засега са без промяна.) На този етап в сектора на имотите твърдят, че се тревожат повече за предлагането, отколкото за търсенето. "Сред инвеститорите се наблюдават притеснения - за едни проекти не се знае ще бъдат ли започнати, а за други - дали ще бъдат довършени", каза Невена Стоянова, управляващ директор на Luxximo.

Освен това в условията на конкуренция между новите проекти и на взискателни клиенти, които внимателно сравняват предимствата на всеки един от тях, инвеститорите се стремят да строят луксозно, влагат качествени материали и наблягат на концепцията, което да направи продукта им уникален за пазара. Това също струва пари.

"Всички искат да живеят на юг от Орлов мост, а там свободните парцели свършват. Новите квартали опират Околовръстното, а къщите стигат до границите на природния парк", казва Мирослав Тошкин, управител на MD Capital. Затова и себестойността ще се повишава - веднъж заради цената на земята, втори път заради изискванията към жилищата и да не се презастроява. Той смята, че обществото иска две взаимно изключващи се неща - хем качествен продукт, гледка към планината, по 30 кв.м нето площ на човек и да не е преуплътнен теренът, хем протестира срещу високото строителство, което за него като инвеститор е без алтернатива, ако се търсят приемливи цени. "Всички тези взаимно изключващи се изисквания, които ни налага пазарът, резултират в по-висока себестойност. Качествената среда за живот ще струва по-скъпо утре, отколкото е струвала вчера", казва Тошкин.

Мнозина се питат не може ли достъпността на жилищата да се подобри отчасти за сметка на инвеститорската печалба. Тя, изглежда, не е малка, съдейки по мащаба на инвестиционния интерес към жилища. Строителните предприемачи имат стандартен отговор - обясняват, че разликата между строителната себестойност и продажните цени на кв.м не е показателна за печалбата им, защото имат и много други разходи за земя, обезщетения, за инфраструктурата и средата около сградата, които варират според проекта. Друг аргумент е, че жилищата не се продават наведнъж, а понякога в рамките на години. Няма и гаранция, че ще бъдат продадени 100% и сметките на инвеститора ще излязат.
[[quote:9439]]
Разходите за средата

Една особеност в българската практика е възможно обяснение не само защо инвеститорите продават на шпакловка и замазка и защо жилищата в България са скъпи. "Тъй като държавата не създава средата за сградите, инвеститорът е принуден да я изгради сам. За да може успешно да продаде продукта си, той трябва да направи улиците, инфраструктурата, зелените площи, детските площадки. Усилията ни отиват в тази посока и ние за съжаление оставяме крайните купувачи да завършат дома си по свой вкус", казва инж. Петко Лозанов, собственик на "Глобъл мениджмънт".

Известно е, че изграждането на градската среда по принцип е работа на общината. "Има два начина обществото да я плати - през публичните данъци, което очевидно не е пътят, защото е непопулярна мярка. Затова тя трябва да бъде платена през новия инвестиционен интерес, през публично-частни партньорства и чрез задължаване на инвеститорите да бъдат социално отговорни", казва Мирослав Тошкин. "Ние като инвеститори и дивелопъри на бъдещи сгради сме застанали на позиция, че ще поемем нашия дял и тежест от тази отговорност, която се очаква от нас, да създаваме среда за живот. Но всичко това води единствено до повишаване себестойността на строителния продукт, който ще можем да предоставим през следващите години на бъдещите граждани на този град", казва той. Тоест за средата ще платят купувачите.

Отделен е въпросът за качеството на средата, която ще получат. "Натвореното на много малко места изглежда като да е мислено. Всичко се прави в момента и на парче", казва Ивайло Митов от Idea Home. Инвеститорите напомнят, че докато работят за средата, се сблъскват с брутални проблеми - възстановени имоти в реални граници в града, неприложената улична регулация, липса на концепция как се изгражда инженерна инфраструктура. И като единствена положителна практика посочват плановете по чл. 16 от ЗУТ (при тях общината автоматично придобива част от частната земя за улици и социална инфраструктура).
[[quote:9437]]
Държавата може да помогне

За 2024 г. купувачите на нови жилища са 3% от населението в България и през годините делът гравитира около този. В същото време 85% от него притежава собственост. Известен проблем е, че вместо да актуализира данъчните оценки, а оттам да вдигне и имотните данъци за всички собственици, държавата предпочита да товари с плащания - както по сделката, така и индиректно за нова инфраструктурата, само купувачите. Първото би разпределило бремето по малко между мнозина, а второто го стоварва върху малцина. Наблюдатели обясняват този феномен с факта, че данъкоплатците са и избиратели. С оглед на поредните избори е по-добре недоволните да са по-малко на брой.

Ако актуализират данъчните оценки, законодателите в парламента вероятно ще помогнат за това цените да се задържат. Не пряко, а индиректно. Предполага се, че по-високите имотни данъци биха подтикнали някаква част от собствениците да извадят на пазара на продажби или наеми свободните си необитаеми жилища. Това би повишило предлагането и индиректно би свалило цените.

Слабото предлагане продължава да е една от версиите за поскъпването на жилищата. Не че няма множество започнати проекти. "Но инвеститорите имат тенденцията да задържат продажбите, знаейки, че като достигнат акт 16, ще могат да направят по-висока печалба, а и клиентите предпочитат завършени жилища", казват от сектора. Що се отнася до собствениците на вторичния пазар: "Има такива, които се въздържат да предложат имотите си за продажба с очакването, че когато България влезе в еврозоната, ще дойдат инвеститорите от чужбина и цените ще се вдигнат. И ние нямаме аргумент да ги оборим", обяснява Невена Стоянова.

Иначе на база досегашния опит не се предполага, че дори чрез данъци дадена община да акумулира голям бюджет за изграждане на инфраструктура, ще има и капацитета да управлява ефективно изграждането й. Нито пък, че ако тя поеме грижите за средата, инвеститорите биха намалили цените. Но може да започнат да предлагат апартаментите завършени до ключ.

А когато дойдат големите фондове

Едно от актуалните притеснения напоследък е от "големите инвеститори, които идват на даден пазар и правят жилищата на него от изключително достъпни изключително недостъпни". Тома Стайков, основател на Delta 3 Real Estate TM, очаква с влизането на България в еврозоната на пазара да навлязат фондове като BlackRock, Blackstone, които вече притежават хиляди жилища в Европа.

"Те купуват цели сгради, като така ги изваждат от пазара. Това ограничава предлагането и е предпоставка за ръст на цените. И ако сега достъпността на жилищата в България не е проблем, тогава ще станем като в западния свят, няма да можем да си ги позволим и все по по-често ще живеем под наем", казва той.

Стайков обяснява, че засега българският пазар не е толкова интересен за фондовете, защото има собствена валута, която те разглеждат като риск. Но влезем ли в еврозоната и приемем ли еврото, с тези цени на жилищата, с растящите заплати ставаме много интересни, смята той.

Мнозина са скептични, че при пазар, на който 85% от хората имат собствени жилища, институционалните лендлордове ще имат успех, какъвто в страните в Западна Европа. Други опонират, че в това отношение българският пазар е неразработен и при доходност 4-6% в дългосрочен план има потенциал за печалба.