НаПУК на оптимистите рискът от имотни балони нараства
Анализ на UBS показва, че пазарите са надценени почти по цял свят, като за по-развитите икономики червените флагове стават все повече
Моят Капитал
Най-важното от света на личните финанси, пазарите и управлението на спестяванията.
- Пазарите в 21 от 25 световни града са със завишени цени или "в опасност от имотен балон" според анализ на финансовата компания UBS.
- Основни причини са покачващите се лихви по ипотечните кредити и сериозният дисбаланс между цените на имотите и местните доходи.
- Ръстът на лихвите по ипотеки е най-бърз от 2007 г. насам, от историческото дъно в средата на 2021 г. досега повишението е двойно.
Жилищните балони са сложен феномен. Когато пазарът започне да набира сила и цените на имотите тръгнат нагоре, винаги се появява казусът дали секторът е особено надценен и залят от спекулации, или просто се радва на силно търсене. Разбира се, всичко става ясно едва след като балонът се спука.
Един често срещан червен флаг за имотни балони е нарастването на разликата между цените на имотите и нивата на доходите на съответното място. Прекомерната строителна дейност и повишеното кредитиране също могат да сигнализират за подобно явление. Тези и подобни процеси се анализират в най-новото издание на годишния доклад на глобалната компания за финансови услуги UBS. Седмото издание на анализа Global Real Estate Bubble Index 2022 разглежда имотния пазар в 25 световни града, рискът от имотен балон във всеки, последиците от пандемията и нарастващата световна инфлация. Изследването е проведено през второто тримесечие на 2022 г. и е публикувано на 12 октомври. София не е включена в изследваните градове.
За разлика от България, където все още повишаването на лихвите по ипотечните кредити след десетилетие непрекъснат спад е само очакване, по-големите пазари вече отбелязват рекордни годишни ръстове. UBS откриват все повече индикации за предстоящо спукване на балона във всички разгледани градове и обобщават седмото си издание така: "Готовността да се плаща за жилища вероятно скоро ще понесе сериозен удар. В градове с висок темп на увеличаване на населението подобно "спукване" може да премине под формата на продължителен застой. Пазарите на недвижими имоти обаче рядко просто спират да се движат и това не е най-вероятният резултат."
Върхови стойности
Номиналният ръст на цените на имотите в градовете, разгледани в доклада, е достигнал средно 10% от средата на 2021 г. до средата на 2022 г. - най-високото увеличение от 2007 г. насам. Ръст за същия период се наблюдава във всички градове освен Париж, Хонконг и Стокхолм. Най-високи темпове на покачване на цените регистрират градовете в Северна Америка (над 15%). При повечето анализирани градове за втора поредна година цените на жилищата в извънградските райони нарастват по-бързо, отколкото в градовете.
На всичкото отгоре световните икономики отчитат силно увеличение на непогасените ипотеки. За втора поредна година дългът на домакинствата в повечето градове е нараснал значително по-бързо от средното за пазара последното десетилетие, сочи още анализът на UBS.
Макар ръстът да е колосален, инфлацията успя да го изпревари. В сравнение с цените на имотния пазар потребителските цени по света са скочили с между 10% и 25% за последната година.
Не е само у нас
Торонто и Франкфурт оглавяват тазгодишния UBS Global Real Estate Bubble Index, като и двата пазара показват подчертани характеристики на балон. Рисковете за подобно явление са повишени и в Цюрих, Мюнхен, Хонконг, Ванкувър и Амстердам (виж графиката). Трябва да се отбележи, че Тел Авив и Токио се присъединяват към групата градове в зоната на "в риск от балон" за първи път в доклад на UBS.
В САЩ и петте анализирани града са в "надценена територия", като дисбалансът е по-ясно изразен в Маями и Лос Анджелис, отколкото в Сан Франциско, Бостън и Ню Йорк. Дисбалансите на пазара на жилища остават високи в Стокхолм, Париж и Сидни въпреки известно охлаждане. Сао Пауло, допълнение към тазгодишния индекс, попада в справедливата скала заедно с Милано и Варшава.
Лихвеният фактор
В резултат на ниските лихвени проценти през последното десетилетие цените на имотите са се откъснали сериозно от нивата на доходите и наемите. В градовете, попадащи в зоната "с риск от имотен балон", стойността на един имот се е повишила средно с 60%, докато реалните доходи и увеличението на наемите са нагоре с едва 12% в сравнение с 2012 г.
От най-ниската си стойност от средата на 2021 г. към днешна дата лихвените проценти по ипотечните кредити обаче са се повишили двойно. В съчетание с нестихващо растящите цени на имотите размерът на жилищната площ, финансово достъпна за квалифициран служител от сферата на услугите, средно е намаляла с една трета от преди пандемията. Ако до 2019 г. човек е можел да си позволи жилище от 75 кв.м, то днес същият би заложил на по-маломерните 50 кв.м. В Хонконг дори тези, които имат два пъти по-високи доходи, биха се затруднили да си позволят апартамент с такъв размер.
2 коментара
Аз не виждам защо трябва да го управляваме този процес. Ако аз взема ипотека и ми спаднат доходите банката ми взима имота и аз оставам на улицата, плащам наем или се връщам да живея при родителите ми. Ако банката след продажбата на имота не може да си покрие разходите губи и като се съберат достатъчно такива фалира. Тоест единственото което трябва да пипнем е махане гарантирането на депозитите. Ако знаем, че банка Х ни иска 10 лева месечна такса, но гарантира, че 90% от парите ни са във всеки един момент налични, a другата казва 2% лихва, но можем да вземем максимум 50% от спестяванията при нужда във всеки един момент нещата ще се наредят от самосебе си.
И какво му е доброто на демографските показатели по-точно?
50 000 души по-малко за 10 години и то въпреки чиновническото административно завличане на студенти поради изкуствената комунистическа концентрация на ВУЗ-ове в едва 8-я по развитие град Пловдив за сметка на почти цяла южна България.
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.