"Софийски имоти": Опит за рестарт

С какво разполага "Софийски имоти"

"Aз още не мога да се ориентирам какви имоти влизат в това дружество. По принцип търговските компании трябва да работят с търговска цел. Докато в "Софийски имоти" влизат парк и какво ли още не. Смесването на дейности никога не е добра идея. Защото накрая не е ясно какво гледаш - финансов резултат ли, социални ангажименти ли. Това създава непрозрачност и неефективност", коментира пред "Капитал" финансистът, общински съветник от "Демократична България" и съпредседател на "Зелено движение" Владислав Панев.

Все пак на фона на други публични предприятия, чиято дейност е пълен миш-маш, тук тя отговаря на името - дейността му наистина е да стопанисва имоти и да ги отдава под наем. Единият проблем е, че не печели особено от тази дейност. А другият е, че заради наследството си от лоши сделки голяма част от капацитета на общинската фирма отива за осигуряването на превантивна охрана и съдебна защита на собствеността му, а в по-малка степен да изготвя инвестиционни проучвания и проекти и да участва в общински такива.

В момента столичното дружество управлява малко над 200 имота - терени, офиси, търговски площи, апартаменти и гаражи. Повечето имоти са част от капитала му, но има и такива, които стопанисва по решение на общинския съвет. Любопитен факт е, че 25 от притежаваните от "Софийски имоти" терени са отредени за озеленяване или на практика са част от зелени междублокови пространства, които дружеството почиства и поддържа.

Останалите терени, които са в активите на дружеството, са различни: попадат в улици, нямат достъп, намират се под мост или далекопровод, предмет са на съдебен спор, а някои са включени в програмата на Столичната общинска агенция за приватизация и инвестиции, обясняват от "Софийски имоти" за "Капитал". С приоритет за разработване на потенциални проекти са тези имоти, които освен пазарна стойност имат и обществена такава.

На плюс

Финансови резултати на "Софийски имоти" през годините 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 г.

През последните години фирмата отбелязва положителни финансови резултати. Печалбата ѝ за 2019 г. възлиза на 10.388 млн. лв., което е с близо 9 пъти повече в сравнение с нивата ѝ през миналата година. Обичайно дружеството отбелязва печалби от средно 1.5 млн. лв. (през годините 2018, 2017, 2015 и 2014), като единственият друг подобен бум е през 2016 г., когато фирмата е излязла на печалба от 9.047 млн. лв. И през двете години увеличението се дължи на заменки на терени земи (чети по-надолу), но то е по-скоро счетоводно - новопридобитите имоти влизат в баланса по нови оценки.

Печалбите естествено не са нещо лошо, но въпросът е достатъчни ли са при управляваните 90 млн. лв. активи. Собственият капитал на дружеството през 2019 г. е малко над 80 млн. лв., почти няма дългове и има около 50 служители. Това дава основания на Панев да предлага фирмата да излезе на борсата, като се изчистят имоти, които не носят доход, и се добавят други общински имоти в добро или лошо състояние.

От "Софийски имоти" обаче са скептични към предложението, като виждат опасност от постепенно овладяване и поемане на контрола над дружеството, особено ако е подценено. Според Панев обаче няма как друг да придобие контрол, ако се листват 20%, а общината задържи 80%. "Миноритарните акционери обаче могат да изискват ефективност и прозрачност от ръководството. Точно от това може да се страхува то - че ще бъде държавно отговорно не само от администрацията, но и от частни акционери, които са инвестирали реални пари", казва той пред "Капитал".

Дружеството се управлява от Димитър Шивачев, който е бил икономически директор, а сега заема длъжността изпълнителен директор. Освен него в борда влизат бившият заместник-директор на Държавна автомобилна инспекция (ДАИ) Анастас Тодоров и Полина Витанова, която преди е била експерт към комисията по стопанска политика към Столичния общински съвет.

Иначе в последно време "Софийски имоти" не продава свои имоти и не купува нови, а по-скоро се фокусира върху развитието на собствения си имотен портфейл. "Последните продажби, които са реализирани, са отпреди няколко години и са били целеви - за натрупване на необходимите средства за финансиране реализацията на парк "Възраждане"", обясняват от "Софийски имоти" за "Капитал". Фирмата не се занимава със закупуването на жилища за нуждите на София. Обяснението за това е, че според наредба на общината кметовете на райони отговарят за поддържането и управлението им. Все пак в бъдеще планира да навлезе по-активно в жилищната политика по примера на някои западни градове.

Пандемията от COVID-19 се е отразила негативно на финансовото състояние на дружеството през 2020 г., казват от "Софийски имоти". То е претърпяло загуби заради отпадането на наеми, както и поради ограничителните мерки и невъзможността комплекс "Възраждане" да работи с пълен капацитет.

Планове за игрища и паркинг

В момента общинската фирма няма планове да строи каквото и да е, а по-скоро се ориентира към осъществяването на проекти под формата на публично-частни партньорства. То има идеи за спортни игрища и обслужваща сграда със зали за колективни тренировки и възстановяване на свой терен, като освен това иска да се занимава и с обществена инфраструктура като озеленяване, спортни и детски площадки и зона за хранене.

Идеята е всички подобни проекти да стигнат до етапа преди инвестиционното проектиране и тогава да бъдат предложени на бизнеса посредством конкурсни процедури.

"В зависимост от спецификата на всеки проект може да се привлекат инвеститори било то срещу отстъпено право на строеж срещу обезщетение, било то, като им се даде право на ползване за определен период от време, след което построеното да остане в собственост на "Софийски имоти", обясняват от дружеството. Очакванията са и в двата случая то да увеличи своите активи при намален инвестиционен риск и използването на експертизата на частните инвеститори.

В най-напреднала фаза са намеренията за етажен обществен паркинг. Справка в имотния регистър показва, че дружеството е взело кредит от Фонда за устойчиво градско развитие за закупуването на 2873.000 кв.м на ул. "Партений Нишавски" в "Зона Б-5". Точно на тази улица се намира и комплекс "Възраждане" и е доста вероятно паркингът да се използва от посетителите му. В момента автомобилите в зоната масово паркират в близките малки улички или в своеобразни паркинги пред блоковете, където няма платена зона. Инициативата на "Софийски имоти" за обществен паркинг, който да се базира на публично-частно партньорство, по принцип е добра предвид огромния проблем с колите в София. Тя съвпада и с плановете на общината да строи такъв тип паркинги върху общински терени, но още е в съвсем начален етап. На "Партений Нишавски" иначе има два големи паркинга, стопанисвани от фирмата "Ауто мобайл" (собственост на Красимир Каменов-Къро) с такса 1 лв. за час.

Спасителни заменки в "Младост"

Растежът на активите и печалбата на дружеството през 2019 г. всъщност се обясняват с правени в края на годината заменки. За разлика от славата им в началото на века този път те са с привидно положителен мотив.

Става въпрос за общо шест сделки за терени с обща площ 9.5 дка в столичния район "Младост". Те представляват зелени площи и междублокови пространства, които са били отредени за застрояване, но впоследствие са били "спасени" със съдействието на фирмата. Тя е предоставила в замяна общински площи най-вече в близост до магазин "Хит" и комплекса "Принцес аутлет" в квартала. Решението за това дойде предизборно, в края на 2019 г., и е резултат от работата на група в общинския съвет, която беше сформирана специално за конфликтните инвестиционни намерения в "Младост".

Една от сключените сделки е с фирмата "Клевър инвест", която е собственост на "Кепитъл фанд" АД - инвеститори в бизнес и жилищни комплекси като "Кристал бизнес център", "Парк вю", "Съни Бояна". Тя е прехвърлила междублоково пространство на "Софийски имоти" с площ 1470 хил. кв.м при бл. 401 на ул. "Петър Джидров" и ул. "Филип Аврамов" в "Младост" и в замяна получава имот до бул. "Александър Малинов", на една пряка разстояние от "Принцес аутлет комплекс", do Lidl. Теренът е с площ 1165 хил. кв.м и най-вероятно ще послужи за осъществяване на инвестиционни намерения, тъй като по план е предвиден за строеж на жилищна сграда.

"Софийски имоти" дава съседен на имота на "Принцес аутлет" терен от 1551 хил. кв.м на Димитър Логофетов и още три физически лица в замяна на имот близо до метростанция "Александър Теодоров-Балан" от 1512 хил. кв.м, отреден за ниско застрояване.

Друг терен при комплекса "Принцес аутлет" от 2427 кв.м на бул. "Александър Малинов", срещу бл. 458, е прехвърлен от общинската фирма на Лила Ахмед Димитрова, Борислав Димитров, Емилиян Паскалев и Ваня Цолова. В замяна те са предоставили на "Софийски имоти" два имота срещу бл. 61 на бул. "Андрей Ляпчев" с площ 1147 хил. кв.м и 1433 хил. кв.м.

За да предотврати застрояване на зелена площ и в близост до училище, общинската фирма прехвърля на Мария и Пенчо Петрови имот от 1062 кв.м между булевардите "Андрей Ляпчев" и "Андрей Сахаров" в замяна на терен в съседство до 118 СУ на ул. "Доктор Стоян Чомаков" от 423 кв.м. Това не е първият случай, при който дружеството извършва замяна на имоти, за да предотврати строеж в близост училище. В началото на януари 2019 г. то прехвърли на строителната компания "БЛД 44" общински терен от 5.8 декара близо до центъра на града в замяна на спорен имот от 2 дка до 139-то ОУ "Захарий Круша" в "Лозенец". Заради разликата в данъчната оценка на имотите тогава "БЛД 44" трябваше да доплати още около 2.8 млн. лв.

Фирмата "Булинв" пък е трябвало да замени два съседни имота от 845 кв.м и 385 кв.м в "Младост" до 9-а детска градина с терен между улиците "Марко Семов" и "Андрей Сахаров" с площ 1524 кв.м. За да се запазят получените зелени площи, "Софийски имоти" е предложило те да бъдат стопанисвани и поддържани от районните администрации.

Финализираните сделки за замени в "Младост" засега обаче са общо шест, докато в списъка, изготвен от общинските съветници тогава, са били включени общо 30 имота. Така излиза, че 21 от тях остават висящи. По принцип вариантът със заменките е добре да се ползва при "аварийни случаи", но не е най-адекватният начин да се прави градоустройство. Особена трудност е да се намерят и достатъчно общински терени, на които да се изнесат всички частни собственици (ако въобще се съгласят).

Най-скорошните имотни сделки на дружеството иначе са свързани с прехвърляне на собственост на районната община "Оборище". Миналия месец - на 10 декември 2020 г., дружеството пък е дало под наем курортната 3-етажната сграда на хотел "Галатея" на ул. "Одеса" в Созопол. Наемател е фирмата "Антонов", чийто собственик Васил Стефанов Антонов е в управителните съвети на Българската асоциация на туроператорите и в "Европейска спортна данс асоциация - спортен клуб Ера София".

През лятото на 2020 г. беше открит аквапарк "Възраждане", който е собственост на "Софийски имоти" Фотограф : Надежда Чипева

Аквапарк 2.0

Най-големият проект на "Софийски имоти" от последните години е парк "Възраждане". За да го реализира, дружеството взе инвестиционен кредит в размер на 1.742 млн. лв. по програма Jessica през 2015 г. и отново през 2019 г. - кредит в размер на 5.3 млн. лв. по оперативна програма "Региони в растеж" през Фонда за развитие на градската среда. Отделно то осигури и малко над 4 млн. лв. собствени средства и възложи поръчката за изграждане на комплекса на строителната "Калистратов груп" за 9.5 млн. лв.

"Привлеченото финансиране беше използвано за реализиране съответно на първия етап от парк "Възраждане" и на неговото разширение от 25 дка. През 2019 г. кредитът по програма Jessica беше изцяло погасен, казват от "Софийски имоти". Заради пандемията обаче комплексът не можа да разгърне целия си потенциал и да работи с пълен капацитет. За изминалите шест месеца той е приел 35 хиляди посетители.

От справка, която "Капитал" получи по Закона за обществена информация, се вижда, че приходите в периода от отварянето на аквапарка до 31 август са 173 хил. лв., а разходите - 169 хил. лв. Огромна част от приходите всъщност са дошли именно от външната част на комплекса - 118 хил. лв., докато най-голямото разходно перо е за външни услуги на стойност 84.5 хил. лв.

И макар инвестицията в нов аквапарк да е похвална, то тя няма как да не събуди паралели с неработещата "Мария Луиза", от която "Софийски имоти" притежава 42%. Останалият дял е в две чужди дружества, но управлението се свързва с Румен Гайтански-Вълка, като общината от години периодично дава заявки, че ще си върне контрола. Спрягани са различни варианти, включително "Софийски имоти" да влезе в преговори с фирмата за откупуването на дела или да се помисли за възмездно отчуждаване. Засега нито един от тези варианти обаче не е задействан.