Ипотечна еуфория

По-достъпно от всякога

Няма друго поколение, като това на 25+- годишните в България, за които притежаването на собствено жилище да е било толкова достъпно. При лихви на ипотечните заеми от около 3%, колкото между другото е и средногодишната инфлация, инвестицията изглежда напълно оправдана. Още по-оправдана става, ако се съпостави с разхода за живеене под наем, който обикновено е около една трета от месечния доход в големи градове като София, Пловдив, Варна. С възможностите за разсрочване на кредитите за повече от 20 и дори до 35 години, месечните вноски могат да са толкова ниски, че да са поносими дори за несемейни хора, без финансовия гръб на поне още един работещ в домакинството.

Нещо повече, банките са отворени да кредитират, защото потребителските кредити са едновременно доходоносен и сигурен сегмент. Достатъчно е да работите на постоянен трудов договор и да имате ритмични доходи, за да получите одобрение. Не е задължително да влезете с някакви собствени спестявания в сделката - немалко са институциите на пазара, които отпускат до 100% от сумата, необходима за покупка на жилище, като отгоре на това предлагат и опция за потребителски заем за обзавеждане на новия дом.

В същото време икономическата обстановка на растеж дава увереност на хората, че поне в обозримо бъдеще ще могат да намират работа и ще получават достатъчно, за да обслужват без проблем задълженията си към банката. Безработица е ниска, заплатите растат ежегодно и средните вече надхвърлят 1200 лв. за страната.

Лихвите по депозитите са близо до нулата, а таксите по обслужването им изяждат дори и символичната начислена доходност. Така ако човек не успява да изхарчи цялата си заплата, а има и някой роднина гастарбайтер, който помага с финансите, хората трупат спестявания, които допълнително стимулират потребителите най-малкото да подобрят социалния си статус, като купят нещо ново, в хубав квартал или в динамично развиващ се град.

Последното е много видимо в данните за депозитите на домакинствата. Към края на август спестяванията са за внушителните 53.6 млрд. лв., като от тях най-много като обем са влоговете от 100 хил. до 200 хил. лв., следвани от тези в сегмента 10 - 20 хил. лв. и депозитите, в които има от 20 хил. до 30 хил. лв. Това са сумите, съответстващи на най-масовия процент самоучастие в сделки за покупки на имот с ипотека (средно 20-25%, при средни цени на имотите около 100 хил. лв.) по данни на кредитни експерти в банките.

На езика на банкерите коефициентът на достъпност на жилища в България в момента разкрива в пъти по-добра ситуация за потребителите от това, което имаха при предишната ипотечна еуфория през 2007-2008 година, когато лихвите бяха три пъти по-високи. Пресметнат през необходимата средна заплата за покупка на квадратен метър жилищна площ към полугодието на тази година, коефициентът е на стойност 1.23 за София (като най-динамичен пазар) и 0.84 среден коефициент за достъпност на национално ниво. За сравнение, същият коефициент за София през 2008 година е бил 3.43, показват сметките на експертите по ипотечно кредитиране в Райфайзенбанк България.

Така погледнато, темп на обемите ипотечното кредитиране от 12% към август на годишна база и изтеглени 2.2 млрд. лв. само за тази година не изглежда необоснован. Важно е обаче да се види кой поема най-много заеми, какъв риск натрупва това за финансовата система и не спомага ли тази ипотечна еуфория за раздуването на балони в икономиката, например в строителството.

Виж кой тегли

Данните на БНБ към края на август показват, че ипотечните заеми в банковата система са на обща сума от 11.4 млрд. лв., което е с 12.4% повече от нивото преди година. Това са нетно 1.2 млрд. лв. нови кредити, но реално сумата е по-голяма, тъй като през периода са отписвани лоши кредити и са погасявани стари.

Анкета сред банките, които са най-големите и активни на пазара на ипотечно кредитиране, показва, че средният размер на заемите варира от 100 до 140 хил. лв. Има устойчива тенденция за нарастване на размера, както и за разсрочване на задължението за по-дълъг период от над 20 години, което позволява по-ниски месечни вноски. Това говори за типа клиенти, които посягат по-смело към ипотеките в момента - хора на средна възраст, с доходи около 2 хил. лв., които живеят в голям град и имат спестявания в размер на около 20% от стойността на имота.

"За първите осем месеца на годината средният размер на кредита достига до 57 100 евро спрямо 52 200 евро за същия период миналата година. Тенденцията е устойчива през последните пет години", посочват от Пощенска банка, която е трета по размер на ипотечния портфейл на пазара. От институцията добавят, че средният период на изплащането при тях е 25 години, а кредитоискателите се стремят да осигурят висок процент на самоучастие, средно 25-30%, чрез което си осигуряват по-лесно обслужване на месечните вноски и намаляване на риска от изпадане в невъзможност за плащане.

"Клиентите определено предпочитат по-дълги срокове, като през 2017 г. една трета от кредитите са със срок над 21 години, докато през 2018 и 2019 г наблюдаваме увеличение до почти половината от всички", добавя Борислав Гостев, ръководител отдел "Управление на търговски партньори" в ОББ.

Тенденция за насочване на потребителите към по-дългите срокове на изплащане забелязват и в Алианц банк България. "През 2017 г. исканите кредити със срок на изплащане 10 и по-малко години са били 25%, през 2018 г. те са били 22%, а през 2019 намаляват на 18%. За същия период кредити за срок на изплащане над 20 години се увеличават от 19% за 2017 г., на 22% за 2018 г., до 28% от началото на 2019 г. Кредитите със срок на изплащане 30 години също се увеличават – от 7% за 2017 г. на 9.50% за 2018 година и 12.6% от началото на 2019 г."

Тази тенденция, която наблюдават и в Райфайзенбанк България, се обяснява с факта, че клиентите предпочитат поне в началото да плащат по-ниска месечна вноска, за да могат да осигурят допълнителни финанси за ремонти и обзавеждане, и поради тази причина разсрочват кредита си за по-дълъг период. "Запознаваме всички клиенти и с възможността да погасяват частично или напълно кредита си без никаква такса след 12-ата месечна вноска, което им дава спокойствието, че във всеки един момент могат да намалят срока на кредита си. Затова в действителност реалният срок, за който се погасяват кредитите, е значително по-кратък от първоначално договорения", обясняват от банката.

"Наблюдаваният ръст в размера на кредитите е от порядъка на около 5% годишно", са впечатленията от практиката на Първа инвестиционна банка (ПИБ). "Причина за това е ръстът в цените на имотите, както и повишеното търсене на тристайни, многостайни и луксозни имоти, към които се насочват потребителите, в среда на икономически ръст, ниски нива на безработица и нарастващи доходи", обясняват от Уникредит Булбанк.

Профилът на най-активните клиенти на ипотечния пазар, който описват банкерите, е семеен човек с доходи около 2 хил. лв. на месец, живеещ в голям град. "Трите най-големи града София, Варна и Пловдив формират почти 60% от обема на ипотечните ни кредити", пресмятат от ОББ. Пощенска банка включва в групата на най-активните пазари и Бургас, като допълва, че жилищен кредит ползват най-често хора с висше образование, на възраст между 30 и 40 години, семейни и със среден доход от 1000 до 2000 лева на месец.

Наблюденията на ПИБ са, че по-голям е броят на кредитополучателите мъже. Според тях това се обяснява с факта, че те се идентифицират все още като "глава на семейството" и в голяма степен имат водеща роля при взимането подобен тип решения. "Забелязва се активност сред младите хора, работещи в сектори с високо заплащане като информационни технологии и комуникация, аутсорсинг компании и други", изтъкват от Алианц банк България, където мъжете са една четвърт от кредитополучателите.

"Клиентите демонстрират висока финансова култура и следят какви са тенденциите на пазара. Те търсят актуализиране на условията най-често, когато лихвеният процент по настоящия им кредит е по-висок от текущо предлаганите, като първоначално се обръщат към банката, в която в момента имат ипотечен кредит. За всеки клиент е по-лесно да предоговори кредита си, отколкото да го рефинансира, защото рефинансирането изисква нова ипотека в полза на новата банка, която ще го кредитира, а това води до допълнителни ангажименти и разходи", са наблюденията в Райфайзенбанк България.

Индикации за забавяне

Макар да се чуха предупреждения, че клиенти теглят заеми на ръба на възможностите си и има тенденция към свръхзадлъжняване на домакинствата, засега банкерите не смятат да затягат правилата, по които отпускат ипотечни заеми, показва анкетата на "Капитал" сред институциите, които са най-активните на пазара. От една страна, това е свързано с очакванията за запазване на сегашната икономическа ситуация за по-продължителен период от време, както и застиване на лихвените равнища. Заради трудностите в глобалната икономика, включително и несигурността около Brexit, покачване на лихвите най-вероятно ще се отложи, което дава комфорт на кредиторите.

От друга страна, за банките домакинствата са най-доходоносният източник на приходи. От общите лихвени постъпления на между 10 и 20% идват от ипотечните портфейли. Заради високата активност при банкирането на дребно секторът за поредна година чупи рекорди като печалби и в края на юли резултатът надхвърли 1 млрд. лв.

Въпреки това има индикации за известно охладняване от страна на банките заради бурното строителство през последните години, което има потенциал да увеличи осезаемо обема предлагани жилища на пазара, с което да се отрази върху цените, а оттам и до забавяне в сегмента. "Смятаме, че огромният интерес от различни инвеститори към проекти ново строителство, особено през последните две-три години, потенциално би довело до едно пренасищане на пазара и поради тази причина финансираме на етап груб строеж единствено компании, които са с дългогодишен опит и са се доказали през годините", коментират от ОББ.