Строителство и имоти

Фондова борса за имоти

Акциите на дружествата със специална инвестиционна цел дават възможност за инвестиции с малки суми, но има и някои рискове

Тодор Тодоров

Shutterstock © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Много хора искат да инвестират в недвижими имоти, но често нямат достатъчно средства да го направят. През последните години се развиват модели и платформи, които позволяват споделени инвестиции, но едни от по-старите възможностите са дружествата със специална инвестиционна цел, познати и с абревиатурата АДСИЦ. За разлика от директната покупка на имот фондовете предлагат възможност за диверсификация и намаляват преките ангажименти - търсене на наематели, ремонти, спестяват големи такси при покупка и т.н. Освен това дават възможност да се инвестират суми от десетки лева до хиляди.

По-особен статут

Те набират капитал през борсата и го инвестират в имоти, акциите им се търгуват публично, задължени са да разпределят поне 90% от печалбата си след преоценките, а едно от най-големите им предимства е, че са освободени от данък печалба. Облага се единствено дивидентът с 5%. Заради задължителния дивидент (стига да има печалба за разпределение - виж карето) акциите им се приемат за класически дивидентни - тоест очаква се доходът да идва повече от това, отколкото от движение в цените на самите акции.

По устав дружествата със специална инвестиционна цел може да бъдат създавани и за определен срок, след което се ликвидират, а активите им, или каквото е останало от тях, да се разпределят между акционерите. Последното не е задължително, тъй като срокът може и да се удължава. Към момента няколко големи дружества от този тип вече са ликвидирани - "Еларг фонд за земеделска земя" и първите два фонда на "И Ар Джи капитал".

Към днешна дата има няколко десетки дружества от този тип, но едва няколко от тях са сред активно търгуваните на фондовата борса, а около 20-ина са раздали дивидент поне веднъж през последните пет години (виж таблицата). Най-общо може да разделим АДСИЦ за имоти в две категории според имотите, в които инвестират, и целите им.

Фондове за земя - сред първите създадени фондове бяха специализираните в инвестиции в земеделска земя. Те се оказаха и сред най-печелившите, тъй като се възползваха от бума в цените на този актив и рентите през последните години. Сред тях е "Адванс терафонд", който притежава над 200 хил. дка земя. Освен че е сред най-големите собственици на земя в България, това е и компанията с най-висока средна дивидентна доходност за последните 5 години. Това е и фондът с най-постоянната дивидентна политика – от 2010 г. разпределя печалба всяка година и за този период е върнал към акционерите си почти 163 млн. лв. Само през 2013 г. сумата беше 42 млн. лв. от печалбата. През последните години намалява, тъй като печалбата идва предимно от ренти и по-малко от препродажби на земя. Дружеството няма голям мажоритарен акционер, а само дребните собственици на акции са около 1700.

Други собственици на земеделски земи с редовни дивидент са и "Агрофинанс" и "Агроенерджи инвест". Такъв беше и един от първите фондове за земя, "Еларг фонд за земеделска земя", който беше създаден от финансовата компания "Елана", но след това премина в други собственици, които продадоха активите и го ликвидираха.

Дивелъпъри - повечето от АДСИЦ са със смесено портфолио – жилищни имоти, бизнес сгради, търговски центрове. Един от най-големите сред тях е "Фонд за недвижими имоти България". Той управлява разнообразно портфолио от проекти – сред по-известните са сградата на магазин "Мосю Бриколаж" на "Цариградско шосе" в София, офис сграда "Камбаните" и други. Дружеството изгражда и бизнес сграда в "София тех парк", след като спечели конкурса за това. "Софарма имоти" инвестира в имоти и ги преотдава под наем на аптеки. Компанията е създадена от Огнян Донев и Венцислав Стоев и лица и фирми, близки до едноименната фармацевтична компания. В тази група е и "Феърплей пропъртис" с най-известния си актив "Санта Марина" в Созопол. Такива са и трите дружества на "И Ар Джи капитал", създадени от Българо-американския инвестиционен фонд, първите две от които вече са ликвидирани.

Струва ли си инвестицията

През последните години някои фондове са били близо до доходността от директна инвестиция в имоти, която е 4-5%, други са под нея. Като цяло вложението в тях се приема за дългосрочно и е трудно да се говори за спекулативна цел. Освен това трябва да се имат предвид и някои специфични особености на българския фондов пазар, които се прехвърлят и върху АДСИЦ:

Това са ограничен брой дружества с ниска ликвидност, което може да затрудни влизането или излизането от позицията, тоест лесна покупко-продажба. Например фондът "Куантум дивелопмънтс" има почти 300% доходност, но капиталът му се държи от три лица и няма как друг да си купи акции в него, освен ако някой от тях не реши да продава. Някои от фондовете са свързани с основния бизнес на големите им акционери в търсене предимно на данъчни ефекти, което може да породи и съмнение за качествата на корпоративното управление и отношението на мениджмънта към малките акционери. През годините имаше поне няколко случая на конфликти, в които дребни инвеститори негодуваха срещу мениджърски решения за разпореждане с активи или източване чрез високи такси за обслужващи дружества. Освен това тези фондове се смятат и доста трудни за оценка, особено ако имат много разнообразно портфолио от имоти, което ги прави и още по-ограничени за индивидуални инвеститори.

Как се разпределя печалбата

За дивидент от печалбата на АДСИЦ за имоти отива само онази част, която е формирана от основната дейност, намалена с преоценките. Така дружеството може да е с нетна печалба в отчета, но след приспадане на преоценките да се окаже, че няма какво да се разпредели. Такъв е случаят например с "Феърплей пропъртис". За 2018 г. компанията има нетна печалба от близо 2 млн. лв., но след като тя се коригира с продажби на имоти, които са правени на цени под балансовата им стойност, резултатът за разпределение е отрицателен. Има и компании, които дават дивидент след еднократен ефект от продажба на имот, който може да е единствен и реално след това да лиши дружеството от паричен поток.

Капитал Дом