Сезон на скъпо строителство

"Най-засегнати са проектите, които вече са продадени на зелено, а все още са в строеж."

Георги Павлов, експерт по недвижими имоти

Поскъпването е реалност

"С около 18% поскъпна себестойността на строителството от началото на годината по наши изчисления. И ако тенденцията върви така, оскъпяването до края й ще бъде 25%", казва Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи в България и управител на "Тобо груп". Цената на арматурата се е вдигнала с 60%, на изолациите в строителството, т.е. на стиропорите - с около 40%, хидрофобният шперплат, който се използва за кофраж и идва от Китай, също е поскъпнал с 25%. Останалите материали - средно с около 8%, добавя Шопов, като отдава всичко това най-вече на недостиг.

Заради пандемията през 2020 г. много заводи намаляват производството си и не могат да отговорят на търсенето. То се запазва активно, а след бързия рестарт на ЕС-икономиката дори рязко скача. Отделно поскъпват суровини, зад което някои виждат геополитически ходове и презапасяване на Китай. Световните вериги на доставки все още не са възстановени. Това създава транспортни проблеми, липсват контейнери, а много от стоките идват от Китай, Индонезия, Филипините. Транспортните навла от Китай до Европа са нараснали с пъти. Извън всичко това мнозина посочват като фактор за поскъпването и огромното количество пари, напечатани за помощи по време на пандемията, които сега помпат инфлация.

По тези причини цените на почти всички строителни материали от началото на годината вървят нагоре. "На ден получавам по десет уведомления за нови цени, и самият аз не мога да следя всяко увеличение на стоките", казва Петър Загоров, търговски мениджър на "Топливо София", компания от сдружение "Топливо" (Маххmart) и един от най-големите търговци на строителни материали в България (виж карето). За Маххmart годината дотук е по-успешна от миналата, която също е била много успешна. Но ситуацията прави пазара много по-изнервен, неспокоен и несигурен. Участниците стават много по-предпазливи. Ако преди са давали оферти с валидност на цената от месец, вече се пише, че офертата е текуща, и продавачът си запазва правото да я промени по текущи цени, допълва Загоров.

За българския пазар, който последните години се радва на стабилност и устойчивост като ценообразуване и цени, всичко това е шок. Неясно е и какво ще се случва занапред. Оптимистите прогнозират, че постепенно производствата ще се възстановят и цените ще се регулират. Други обясняват, че ще продължават да растат, но не стремглаво, както сега. Ще има леко охлаждане, но посоката е нагоре и старите нива никога няма да се върнат, смятат някои от сектора.

"Пазарът е в смут, че цените може да скочат още. Това да предплатиш, за да запазиш цена или да получиш по-добра, в момента не работи."

инж. Николай Чомаковски, изпълнителен директор на "Пайп систем"

Без защитна стратегия

"Пазарът е в смут, че цените може да скочат още. Това да предплатиш, за да запазиш цена или да получиш по-добра, в момента не работи. Производителите не искат да се ангажират, защото, ако има тренд нагоре, ще пропуснат ползи. Предпочитат да продават това, което имат, на цената, която имат, и да не се ангажират с фючърсни сделки", описва ситуацията инж. Николай Чомаковски, изпълнителен директор на строителния мениджър "Пайп систем".

От търговска позиция Петър Загоров потвърждава, че за повечето видове стоки защитните стратегии срещу поскъпването не работят. "Ако стоките се предплатят на завода производител, за да се гарантира цена, те трябва да се изтеглят и да се съхраняват някъде. Това са евтини стоки, които изискват големи площи. Ако строителят все още няма строителна площадка, той ще трябва да ги съхранява на склад, а разходите за магазинаж може да се окажат по-големи от евентуалното поскъпване. Ако пък ги складира на строежа, който е примерно на нулев цикъл, и става дума за окабеляване и ВиК, те може и да изчезнат, преди да се стигне до влагането им", казва той.

Има строители, които са пред фалит

Себестойността се покачва и строителите първи поемат натиска. Напрежение се очертава най-вече в случаите, когато те са различни от инвеститорите. Практиката е първо строителят да създаде продукта и после инвеститорът да му плати за завършените дейности. Това става на етапи по предварително договорени цени, в които строителят е включил труд, материали и някакъв марж.

Проблем сега имат най-вече фирмите, които строят за инвеститори на твърди цени. Ако в една сграда например се влагат 1000 т желязо, а то поскъпва с 60%, при планирани 1 млн. лева, строителят ще трябва да даде 1.6 млн. лева. Това означава, че 600 хил. лева се очертава да са за негова сметка. "Много фирми са притеснени. Има строители, които са пред фалит. По някакъв начин трябваше да се търси механизъм, чрез който тези цени да бъдат индексирани", казва Петър Загоров.

От сектора допускат, че строителите ще се опитват да минимализират щетите, като работят по-некачествено с много по-евтини материали. "Тъкмо тръгна тенденция да си позволяват по-качествени стоки и материали и сега повишената себестойност ги тласка към по-некачествени и по-евтини варианти", казва Петър Загоров. Това е особено валидно за сферата на обществените поръчки. Ако фирма е спечелила конкурс за саниране на училище с пазарни цени, заложени през 2020 г., т.е. си е калкулирала минимална надценка, и трябва да започне проекта сега, рискува да е тотално на загуба, при положение че стиропорът, който е една трета от стойността на фасадата, е поскъпнал с 50-60%, а лепилата и мазилките - с 10-15%.

Друга хипотетична възможност, валидна не само за звеното на строителите, е ръстът в цените на материалите да бъде компенсиран с неплащане на данъци и осигуровки.

"Трябва да се търси механизъм, чрез който цените на вече подписани договори да бъдат индексирани."

Петър Загоров, търговски мениджър на "Топливо София"

Кой ще поеме увеличението

Ако поскъпването продължи, строителите ще искат предоговаряне на търговските отношения и корекция на цените нагоре. "Обикновено инвеститорът не се солидаризира, защото вече е направил бюджет за крайния продукт и е определил цена. Не иска да я увеличава, защото се съмнява, че клиентът ще е готов да плати разликата. Но има и вариант инвеститорът да признае допълнителните разходи, за да може строителят да не губи. Но за да не е за сметка на печалбата на самия инвеститор, той трябва да индексира цените на крайния клиент. И ако довчера клиентът е плащал 1100 евро на кв.м в определения район, сега ще трябва да плаща 1200 евро", обяснява Николай Чомаковски. За маржа в строителството се говорят много неща - например, че при работа на сиво може да достигне и 70%. Според Чомаковски сега при пазарни условия той се движи около 30%.

Най-твърди в отказа си да предоговарят са инвеститорите, които вече са продали на зелено с предварителни договори голяма част от апартаментите в сградите си. "Абсурдното е, че най-засегнати са проектите, които вече са продадени, а все още са в строеж. Клиентите едва ли ще приемат корекция нагоре в цената. И тези строежи са под риск. Това означава, че строителят и инвеститорът ще се чудят кой ще поеме тази загуба. Строителството ще се движи бавно. Има опасност строителят в един момент да се откаже, ако има тази възможност", коментира Георги Павлов, експерт по недвижими имоти.

Обикновено най-успешно се продават на зелено атрактивните сгради на реномираните инвеститори, които бързат да започнат следващ проект.

"Отказът на компаниите да продават на зелено и изчакването на акт 16 намалява предлагането и вероятно също ще доведе до увеличаване на цените."

Георги Шопов, председател на НАСПБ

Стоп за продажбите на зелено

Отскоро се наблюдава тенденция инвеститорите да спират да продават на зелено. Не знаят на каква цена ще излезе крайният продукт. Изчакват да видят как ще се развият строителните материали и доколко поскъпването ще "изяде" маржа им. Още повече че, тъй като в момента не могат да се запасят със стока и да си гарантират цени, има риск парите от продадените жилища да се обезценят.

Да спрат да продават на зелено обаче могат да си позволят най-вече инвеститори, които са подсигурени с банкови кредити или със собствен ресурс. Онези, които разчитат да строят с пари на клиенти, продължават да продават предварително.

"Отказът на компаниите да продават на зелено и изчакването на акт 16, намалява предлагането и вероятно също ще доведе до увеличаване на цените", коментира Георги Шопов.

Ще стигне и до крайния клиент

Ако при жилищата, вече продадени на зелено, поскъпването най-вероятно ще е за сметка на инвеститорите, преобладава мнението, че за новите проекти ще го плати крайният клиент.

"Строителите са наясно, че цените се надигат, и ще калкулират поскъпването в цената, която договарят с инвеститорите. Ще включат клауза за корекция, ако материалите поскъпнат над определен процент", казва Георги Павлов. "От друга страна, инвеститорите едва ли са под голям риск, тъй като в момента има свръхтърсене на жилища и цените им са нагоре. Пренасянето на стойността от материалите към цената едва ли ще намали печалбата им, най-много да им попречи да реализират увеличена печалба", добавя той.

Младен Митов, мениджър "Пазарни проучвания" в "Явлена", също смята, че поскъпването на строителните материали неминуемо ще влезе по някакъв начин в цената на жилищата, но това ще се случи на по-късен етап и няма да е рязко. Инвестиционният процес в строителството продължава между две и пет години, материалите се влагат на етапи, схемите за плащане са много пъстри - има цени на отделни стадии, отстъпки при по-големи суми и пр. Освен това в момента освен строителните материали поскъпват също храните, услугите, тока, парното. Хората усещат, че има инфлация и парите им се обезценяват, искат да ги вложат в нещо сигурно и пазарът е луднал по жилища, чиито цени също растат. Парадоксално, но освен че оскъпява жилищата, поскъпването стимулира хората да ги купуват.

Охлаждане на строителната активност?

Николай Чомаковски е по-скептичен, че от 1100-1200 евро на кв.м, на колкото се продава в София, цените на апартаментите изведнъж може да станат 2000 евро на кв. м. Не вярва, че хората ще продължат да купуват на всяка цена на фона на падащите наеми и на стагниращата им покупателна способност. В момента растат цените, а не икономиката, казва той.

Личната му прогноза е, че при нарастваща себестойност на строителството и невъзможност за съответното вдигане на цените някои от предприемачите ще се замислят дали е рентабилно да продължат да инвестират. "Или дали да продължат да го правят в същия квартал, ако изчисляват, че цената на земята е висока и сметката с цените на апартаментите не им излиза", казва Георги Павлов. Чомаковски очаква, че това може да доведе до намаляване на строителната активност. Ако се случи, а това ще е не по-рано от година, на пазара ще се освободят кадри. И дори да не паднат цените на материалите (които са около 60% от себестойността в строителството), може да намалее цената на труда (40%), която при неквалифицираните работници, според него, сега е силно завишена.