Събуждането на офис пазара в София продължава с умерен темп

И според Colliers тенденцията е положителна - нетните новонаети площи са 55.4 хил. кв.м при сделки общо за 114.7 хил. кв.м. Три месеца по-рано стойностите бяха съответно около 46 хил. кв.м "реални" новонаети площи от над 90 хил. общо. Тогава основният процент (38%) от общия брой новонаети площи идва от преместване на наематели. Други 34% са поради подновяване на договори, а 14% - от разширение на нуждите на компаниите наематели.

От C&W Forton отчитат около 110 хил. кв.м новонаети площи, което е ръст с около 11%. От общия брой едва 20 хил. кв.м са нетни новонаети площи. И според тях "подновяванията на договори и преместванията на наематели остават основният двигател на сделките".

Свободните площи леко намаляват

Процентът на незаети площи според различните консултантски агенции се движи между 14.7 (MBL) и 17 (Colliers), а според C&W Forton той е 16.6.

От MBL коментират, че офис площите клас A и B отбелязват "първия си по-значителен спад от началото на пандемията". По техни данни спрямо предходното тримесечие делът им е намалял с 3%, а на годишна база - с 1.6%. Извън централната градска част спадът на незаетите офисни площи е най-висок (4.2%). При тези в широкия център редукцията им е едва 0.8%. При офисите в идеалния център свободните площи леко се увеличават (с 0.6%), но техният дял се запазва най-нисък за София (6.6%).

C&W Forton отчитат стабилен коефициент на незаетите площи клас A и B - 16.6%, който през различните тримесечия варира с 0.2-0.4 процентни пункта.

И според Colliers от началото на миналата година процентът на свободните площи гравитира около 16-17%, като немалък дял от тях са по протежението на бул. "Цариградско шосе", което се дължи на концентрацията на офис сгради там.

Спад на исканите наеми при офиси клас В

По данни на C&W Fortоn средните наемни цени са стабилни поне от третото тримесечие на 2020 г. насам. За офис площи клас А в централната градска част те се движат около 15 евро на кв.м, а по протежение на главните столични булеварди са от порядъка на 12-14 евро. Те не изключват лек ръст през предстоящите тримесечия под натиска на нарастващата инфлация. Сървис таксите в София варират от 2.75 до 4 евро на кв.м, казват от компанията.

MBL коментират, че общата тенденция при наемите през третото тримесечие на 2022 г. е низходяща. Те го обясняват с нарасналото нетно усвояване на модерни офис площи с по-високи наеми. Това води до овакантяване на по-неатрактивните офиси, понижаване на исканите наеми в тях и до спад на наемните нива на пазара като цяло. Те наблюдават ръст на наемите единствено в идеалния център, което е във взаимовръзка и с нарасналите свободни площи там.

Исканите цени на офисите клас A се движат между 12.5 и 15.5 евро, а на клас B са между 8 и 11 евро. Спадът в наемите на офиси клас В е между 1% и 3% в периферията на града и в централните райони, докато нарастването в идеалния център е с 1%.

Данните на Colliers показват, че средните нива на наемите в централна градска част се движат около 15 евро, а в широкия център и по периферията съответно 14 и 13.5 евро. Спрямо второто тримесечие има ръст с около едно евро.

Малко започнати офис проекти

"Ограниченото търсене на офиси под наем и наличието на свободни площи не благоприятстват започването на големи нови проекти", коментира Йордан Кръстев, мениджър "Офис площи" в C&W Fortоn. Като допълва, че "някои сгради в строеж също се отлагат във времето, което за момента поддържа относително устойчив баланс на пазара". По данни на компанията офис площите в строеж са 167.3 хил. кв.м, което е "най-ниското ниво на офис строителство за последните 5 години". През третото тримесечие по техни данни са въведени в експлоатация 7000 кв.м нови офиси.

Colliers отчитат 305 хил. кв.м нови офис площи в строеж, което е с около 50 хил. повече в сравнение с юни тази година, когато според тях е отчетено най-ниското ниво на активност при строежа на офисни площи от 2016 г. насам (254.4 хил. кв.м).

През третото тримесечие в експлоатация са въведени нови 6000 кв.м офис площи, а при квадратурата в строеж се наблюдава лек спад, отбелязват от MBL. По техни данни в края на септември в процес на строеж са около 198 хил. кв.м, а за други 230 хил. e обявено, че ще бъдат стартирани. От вече започнатите проекти офисите клас A ще са около 58 хил. кв.м, като се очаква да бъдат завършени през следващите няколко месеца. Те са разпределени в 11 проекта и с тях общият размер на офис площите в столицата ще достигне над 2.5 млн. кв.м. По-голямата част от активността в изграждането на нови офис площи е около така или иначе пренаситения район на бул. "Цариградско шосе".

Сделките на тримесечието

Една от най-значимите наемни сделки на тримесечието според консултантите на MBL и C&W Forton е тази между полската GTC и компанията за споделени офис пространства Betahaus, която е в експанзия, за около 1600 кв.м площи в Sofia Tower 2. Реалното оползотворяване на двата етажа ще се осъществи в началото на следващата година, когато се очаква сградата в Mall of Sofia да бъде завършена. От MBL добавят и сделка между същите страни, но в Advance Business Center 2, за около 1700 кв.м.

Общите co-working площи в София надминават 50 хил. кв.м по данни на C&W Forton за полугодието. Те самите са ангажирани с развиването на MyFlex в "Мегапарк" - един от новите проекти на холдинговата група в сферата на недвижимите имоти AG Capital. "Гъвкавите офис решения вече са в полезрението не само на хора със свободни професии и малки екипи от професионалисти. За много компании наличието на споделени офиси в сградата, където работят, става сериозно предимство, тъй като им позволява по-голяма свобода на действие в зависимост от развитието на бизнеса им", разказва Кръстев от C&W Forton.

Сред сделките, посочени от двете консултантски компании, е и прелокирането на българския онлайн магазин "Озон.бг" на 1600 кв.м в "Мегапарк" и това на Beiersdorf, козметичната компания, производител на Nivea, на 1700 кв.м, отново в Sofia Tower 2. От MBL отчитат и преместването и на AstraZeneca на около 1100 кв.м в Business Garden Office X. Съинвеститор в тази бизнес сграда е и изпълнителният директор на консултантската компания, Асен Лисев.

След по-значимите наемни сделки от C&W Forton посочват подновяването на договора на "Ericsson България" в Expo 2000 в квартал "Хладилника".