Търговските имоти в Европа се пропукват под натиска на високите лихви

Неотдавнашните банкови фалити в САЩ и спасяването на Credit Suisse от нейния конкурент UBS засилиха страховете, че кредитите ще стават по-скъпи и по-малко достъпни. Цените на имотите падат рязко през последните месеци, а по-стари сгради в периферни локации се продават по-трудно. Имотите в Европа все още не са преживели пълната корекция спрямо нарастващите лихви и техните оценки могат да паднат с до 40% до края на 2024 г., предупреждават анализатори от Citi.

Първи признаци на проблеми

"Пукнатините" в сектора вече са видими, казва Марк Бладън, ръководител на отдела за недвижими имоти в Investec. Във Франкфурт корейските собственици на 45-етажната кула Trianon искат да преструктурират дълг от 375 млн. евро, обезпечен със сградата. Китайският инвеститор Cheung Kei е обявил за продажба две сгради в бизнес района на Canary Wharf в Лондон, за да намали дълговото си натоварване, по информация на Bloomberg. Миналия месец Blackstone, най-големият инвеститор в търговски имоти в света, изпадна в неизпълнение по дълг, обезпечен срещу портфолио от финландски офиси и магазини, а агенция Moody's през март понижи рейтинга на заемите срещу германски жилищни сгради, обезпечени от Brookfield.

Въпросът, който тревожи инвеститорите, е дали тези изолирани случаи ще прераснат в криза за целия сектор както през 2008-2009 г. и колко сериозни може да се щетите за европейските банки. Повечето анализатори смятат, че е малко вероятно да се повтори финансовата криза, при която лошите заеми срещу имоти подкопаха капитала на банките. Вместо кратък и рязък шок те очакват продължителен период на болезнено приспособяване. Този път проблемите в търговските имоти няма да заразят банковата система, смята Никол Лукс, старши научен сътрудник в Bayes Business School. Инвеститорите обаче се опасяват, че дори шокът да пощади банките, той ще бъде тежък за собствениците на активи.

Десетилетие по-късно

Ръководителите в сектора на недвижимите имоти посочват, че секторът е преживял голяма промяна след финансовата криза. Пазарът днес има "повече кредитори, повече собствен капитал и по-малко ливъридж", което намалява опасността от големи сътресения, казва Дан Ричес, съръководител на отдела за финансиране на недвижими имоти в мениджъра на активи M&G.

В навечерието на 2008 г. заемодателите обичайно предлагаха кредити от 80 - 100% от стойността на сградата, често опирайки се на оптимистични прогнози за приходите от наеми и капиталовите стойности.Сега европейските кредитори рядко финансират над 60% от стойността на имота според проучването на Bayes. Във Великобритания повечето заеми са със съотношение под 60% от стойността, а общата експозиция на банките към търговски имоти е наполовина по-малка в сравнение с преди финансовата криза, изчислява консултантската компания Capital Economics.

Още една разлика обаче са разходите по заемите. При финансовата криза централните банки намалиха лихвените проценти и наводниха със средства паричните пазари, подкрепяйки силно задлъжнелите наемодатели. Сега обаче упорито високата инфлация кара централните банки да продължават да покачват лихвите въпреки рисковете за банковия сектор и търговските имоти.

Най-уязвимите

Най-голям е натискът върху собствениците на офис сгради с по-ниско качество. "Не виждам нищо да се промени в посока нагоре, което да създаде съществено търсене на второстепенни офиси", казва Зак Гаудж, стратег за недвижими имоти в UBS. Цените на по-малко желаните офиси може да паднат с над 50%, прогнозират инвеститори, а предприемачите ще трябва изцяло да преустроят сградите. ЕС и Великобритания постепенно въвеждат нови стандарти за енергийна ефективност, които ще изискват сериозни инвестиции в старите сгради.

В САЩ твърде бавното връщане към работа в офисите донесе финансови затруднения дори на първокласни имоти. Незаетите площи там към края на 2022 г. са 19% според консултантската компания JLL. В Европа този дял е наполовина, но пазарът е разделен между силен апетит за атрактивни сгради, отговарящи на екологични стандарти, и слаб интерес към останалите.

Кой ще поеме удара?

Когато оценките започнат сериозно да падат, условията за съотношението заем към стойност и лихвеното покритие ще притиснат кредитополучателите. Това предвещава болезнени преговори с кредиторите, особено когато старите заеми изтичат и трябва да бъдат рефинансирани чрез много по-скъпи. А банките, изправени пред увеличение на собствените си разходи, ще са по-малко благосклонни към затруднените кредитополучатели.

Някои активи вероятно ще се нуждаят от наливане на собствен капитал. Основното безпокойство е от вълна от принудителни продажби от прекалено големи собственици на активи или дългови фондове, която може допълнително да свали цените и да създаде низходяща спирала.

Рисковете за банките са ограничени. Търговските имоти представляват средно 9% от кредитния портфейл на европейските банки по данни на Goldman Sachs и 15% от необслужваните кредити. Това е значително по-малко, отколкото за американските банки, където те са 25% от кредитните портфейли, а при по-малките американски кредитори делът достига до 65%.

Банките обаче не са единствените кредитори. "Това, което ме притеснява, е извън банковия сектор - това, което се нарича "банкиране в сянка", казва Лукс от Bayes Business School. Частните дългови фондове са нерегулирани към момента. Алтернативните кредитори сега заемат пространството, което банките държаха по време на финансовата криза. "Дълговите фондове, които са навлезли в това пространство с висок ливъридж, вероятно са в по-лоша позиция от банките", казва Бладън от Investec.