Делът на офисите без наематели в София гони една пета, но не расте

Почти без нови сгради на пазара

През първото тримесечие на тази година не са отчетени нови разрешителни за строеж на офис сгради в София. Разрешение за ползване са получили само две малки сгради общо със 7500 кв.м, като към момента близо 90% от площите в тях са свободни, по данни на Avalant. Започнато е и строителството на една офис сграда с 3.5 хил. кв.м. Новото предлагане е пренебрежимо малко и общият обем на офис площите клас А и клас Б в София се запазва почти непроменен на нива между 2.1 млн. кв.м и 2.5 млн. кв.м, според различните агенции.

От MBL коментират, че 70% от тези обеми са по периферията на София. Една пета от общото офис пространство е по протежението на бул. "Цариградско шосе". Следват районът на бул. "Александър Малинов" в "Младост" и Югоизточната част на "Околовръстен път" (около "Бизнес парк София").

"Площите в процес на изграждане в София остават под 200 хил. кв.м. Сроковете за въвеждане в експлоатация на много проекти се удължават заради ограничената пазарна реализация", отбелязват от Cushman & Wakefield Forton (C&W Forton). При различните консултанти и делът на площите в строеж варира. При C&W Forton той е най-нисък - 190 хил. кв.м. Най-висок е при Colliers - 283 хил. кв.м, като в това число те включват и офиси за отдаване под наем, и за собствено ползване.

По общо мнение около 50% от цялата строителна активност е съсредоточена по бул. "Цариградско шосе" и в района на "Хладилника". "Общо в процес на строителство са 221 хил. кв.м, а замразените проекти остават без промяна - 42 хил. кв.м", казват от Avalant, според които активността пада с около 3% спрямо предходното тримесечие.

От MBL обаче смятат, че на годишна база активността нараства. В края на първото тримесечие на 2023 г. приблизително 240 хил. кв.м офис площи са в процес на изграждане и още 215 хил. кв.м са обявени в бъдеще, казва те.

Добро първо тримесечие

Наетите офис площи през първото тримесечие на годината в София се оценяват на между 27 хил. кв.м при MBL, които не включват подновявания на договори, и 45.9 хил. при Colliers, които дават по-цялостна картина.

C&W Forton отчитат 42 000 кв.м обем наети офис площи през периода. Според тях тази наемна активност надминава петгодишната средна стойност за този период на годината. От Avalant отчитат сходен обем новонаети площи - 44 хил. кв.м, при това също изключвайки подновявания на договори в същата сграда. Тяхната оценка е, че пазарът е активен, но в рамките на стандартното ниво.

Съществен факт е, че "все още преобладаващата част от активността идва от подновявания и премествания и отразява основно желанието на наемателите за консолидация на площи или преместване в по-нови или по-висок клас офис сгради", както отбелязват от C&W Forton.

Хибридната работа и по-малките офиси

Този характер на пазарните движения обяснява защо общият обем на наетите офис площи в София не нараства. Нещо повече - според някои от консултантите намалява. Така нареченото "нетно усвояване" за тримесечието е отрицателно с 2.5 хил. кв.м по данни на Avalant и с 8.5 хил. кв.м по оценките на MBL. Това на практика означава, че при преместването на офиса си част от компаниите са наели малко по-малка квадратура, отколкото са освободили.

Очевидното обяснение е в хибридния модел на работа, който се разви след пандемията и сега трайно доминира в повечето компании. Както казват от C&W Forton това "прекъсва връзката между ръста на бизнеса и наемането на нови площи, особено в сегмента на IT и BPO компаниите. Въпреки това немалко наематели се разрастват и това поддържа добро ниво на търсене на офис площи".

От MBL обясняват, че наличието на офис пространство, което не се използва непрекъснато от служителите, кара много наематели да намалят офис площите, за да компенсират и без това нарастващите си разходи. В същото време често това става "вътрешно" - излишната офисна част се преотдава под наем на някоя друга компания. Тази сублизингова дейност поема и част от търсенето, което остава невидимо за пазара.

От Avalant очакват тенденцията на хибридна работа да продължи през тази и следващата година, докато не измине един пълен цикъл на изтичащи договори за наем. След това вече картината на пазара ще е по-ясна.

Ръст на незаетите офиси в стари сгради и в центъра

Пазарът на бизнес имоти в София отчетливо се движи на две скорости. Проектите във високия сегмент се представят значително по-добре като заетост и наемни нива в сравнение с останалите на пазара, казват от C&W Forton.

Делът на физически свободните площи е по-голям при офисите клас А, но нараства повече при тези клас Б. По данни на Avalant например, вакантните площи при първокласните сгради са 20%, а при второкласните - 16.7%. Те виждат ръст само при клас Б - с 1.2% спрямо предходното тримесечие, или с 10 хил. незаети кв.м. Осреднено делът е 19.21% и се равнява на около 407 хил. кв.м, което е с 0.4% повече спрямо предишния период.

По техни оценки най-висок дял свободни площи продължава да се наблюдава на "Цариградско шосе" (142 хил. кв.м). Най-сериозен спад в свободните площи има в районите на "Хладилника" (спад с 5%) и "Бизнес парк София" (спад с 2%). Покачване на дела свободни площи се наблюдава в централната градска част (увеличение с 2%), и в района на широк център (ръст от почти 3%).

От MBL определят дела на свободни площи А и Б в края на тримесечието на 17.2%. Под въздействието на два фактора - липса на ново предлагане през първите три месеца на годината и преориентацията към по-малки офиси, то се увеличава с 0.9% на годишна база.

На този фон те оценяват свободните квадратури в периферните райони на 19.2%. "Най-значителен обаче е ръстът на свободните пространства в центъра - там наемите обикновено са по-високи, отколкото в периферията, а това са стари сгради, които не могат да предложат паркинги, модерни ОВК системи и други инсталации, каквито има при новото строителство. Затова и търсенето на наемателите се отклонява от тях", казват консултантите.

Наемите се задържат, лек ръст в райони с търсене

Въпреки очакванията, че в условията на нарастваща инфлация наемите на офиси също ще се покачват, през първото тримесечие по преобладаваща оценка средните им нива по-скоро се задържат на нивата от предишното. "Застоят в търсенето накара повечето наемодатели да запазят наемите непроменени", коментират от MBL.

По тяхна информация офертните наемни цени за офисите клас А са в диапазона 12.50 - 15.50 евро на кв.м и варират според местоположението. В идеалния център нивата достигат до 16 евро на кв.м. В централните и крайградските райони исканите наеми са между 12.5 евро и 13.5 евро на кв.м. А наемите на сградите клас Б варират между 8.5 евро и 10.5 евро на кв.м.

Единствено от C&W Forton регистрират леко покачване на наемните цени във всички сегменти, което отдават основно на индексация на договорите и инфлационния натиск - тенденция, започнала още в края на предходната година.

По техните данни към началото на 2023 г. първокласните локации в централната част на София се предлагат за 16 евро на кв.м, а сградите по големите булеварди - до 15 евро на кв. м. Исканите наеми на офисите клас Б също леко се покачват - до 9-10 евро на кв.м. Това са офертни цени, като консултантите не дават информация за реални нива, на които се сключват сделки.

Освен това в районите, където свободните площи намаляват и в които са най-търсените офис проекти на пазара, продължава натискът за увеличаване на цените.

Разгледано по микрорайони от Avalant отбелязват ръст от 2.3% на офис наемите в "Лозенец" и "Хладилника" и 1.9% в района на "Бизнес парк София". В централната градска част обаче има понижение от 0.6%, а на "Цариградско шосе" - с 0.4%. Според тези консултанти средните цени са 11.5 - 15.50 евро на кв.м за клас А сгради и 7-12 евро на кв.м за клас Б.

Усреднено от Colliers отбелязват 14 евро на кв.м за клас А офиси - което е лек ръст, и задържане при клас Б на 10 евро на кв.м.