Заемите за търговски имоти са следващото притеснение за американските банки

Проблемите на пазара, който е оценен на 5.6 трлн. долара, се задълбочиха през последните месеци, тъй като поредицата от повишения на лихвените проценти на Федералния резерв (Фед) доведе до рязко по-високи разходи по заеми и намаляване на оценките на имотите. Хиляди малки и средни банки, каквито са по-голямата част от кредиторите в САЩ, отпускат около 70% от така наречените CRE заеми (за търговски имоти), сочат данни на анализаторите на JPMorgan. Те съставляват 43% от общото кредитиране на малките банки срещу едва 13% при големите.

"Колапсът на SVB насочва вниманието върху регионалните банки и техните кредитни портфейли за търговски имоти остават област, пораждаща голямо безпокойство", каза анализаторът за секюритизация на JPMorgan Чонг Син. "Наличността на кредити за кредитополучателите на CRE вече беше поставена под въпрос тази година", добави той, предупреждавайки в бележка до инвеститорите, че оттеглянето от кредитирането сред по-малките банки рискува да създаде "кредитна криза на вторичните и третичните пазари на CRE".

"Съгласен съм, че кредитът е следващото нещо на радара, докато гледаме през останалата част от тази и следващата година", каза пред Financial Times Гари Тенер, старши анализатор в DA Davidson, която обхваща повече от 100 американски банки. Попитан за мнението си относно рисковете от CRE, председателят на Фед Джером Пауъл заяви, че централната банка е "наясно" с концентрацията в сектора, но добави, че не смята, че проблемът е сравним с другите проблеми, които банките са имали.

Офисите се смятат за зоната с най-голям риск, след като наемателите намалиха пространството, за да отговорят на популярността на работата от вкъщи след пандемията. Процентът на свободните работни места се е повишил на всеки от първите 25 пазара от 2019 г. насам според рейтинговата агенция Moody's. В Сан Франциско, най-засегнатият град, почти 19% от офис пространството е било незаето в края на 2022 г. спрямо 5% три години по-рано.

Високите неизпълнения подчертаха потенциала за стрес. Канадският имотен гигант Brookfield миналия месец спря плащанията по заеми на стойност 734 млн. долара, покриващи две първокласни офис сгради в Лос Анджелис, докато един от най-големите наемодатели на офиси в Ню Йорк, RXR, заяви, че преговаря с кредиторите за "връщане на ключовете" на две сгради в потвърждение, че вече нямат финансов смисъл.

Проблемните банки и тяхното изложение

Допълнително затруднение представлява и фактът, че две от засегнатите от криза банки имат сериозно изложение на този пазар. First Republic има деветия по големина кредитен портфейл в Съединените щати, докато Signature имаше 10-ия по големина, преди да се срине, сочат данни на Trepp, фирма за данни за търговски недвижими имоти.

Средно големи и регионални банки като Signature и First Republic не само предоставят по-голямата част от заемите за търговски имоти на бизнеса, но и са част от много по-голям пазар. Банките обикновено пакетират заемите, които отпускат, в сложни финансови продукти и ги продават на инвеститори, което позволява на финансовите институции да набират повече пари, за да отпускат нови заеми.

Това означава, че оттеглянето на кредитирането може също да промени поведението на инвеститорите. Търговските недвижими имоти са допринесли с 2.3 трлн. долара за американската икономика миналата година, a тъй като индустрията не се е възстановила напълно от удара, нанесен от пандемията, анализаторите се тревожат за ново забавяне. "Това е перфектна буря в момента", каза пред The New York Times Варуна Бхаттачария, адвокат по недвижими имоти в Ню Йорк с Bryan Cave Leighton Paisner, който представлява главно банки.

Въпреки че финансовите институции като цяло са по-консервативни в отпускането на заеми след ексцесиите, които причиниха финансовата криза от 2008 г., падащите цени могат да създадат проблеми, ако някога скромните съотношения заем/стойност на банките се повишат, смята Андрю Скандалиос, съръководител на JLL Capital Markets. Нарастващите коефициенти могат да доведат до по-високи капиталови изисквания, като това допълнително би усложнило намирането на свежи средства.

"Кредиторите трябва да признаят резките и дълбоки спадове, настъпили в оценките на офисите", добави Скандалиос. "На практика всеки ще бъде засегнат тук", добавя той Financial Times.

Банките вече започнаха да вдигат изискванията за нови заеми, като около две трети от кредиторите затегнаха условията за сделки за строителство още миналата година. Освен това повече от половината вдигнаха и стандартите за жилищни сгради, както и други, нежилищни търговски имоти, показва тримесечното проучване на Фед сред старши кредитни служители. "Стана по-трудно да се осигури капитал, особено при видовете ливъридж, към които инвеститорите в недвижими имоти са се стремили исторически", каза Джон Фрейзър, председател на глобалния структуриран кредит в Tikehau Capital. "Това не само спира развитието на недвижимите имоти, но може да окаже влияние върху рефинансирането."