Имотната криза в богатия свят е далеч от края си

Пазарите могат да се разделят на три лагера: рано приспособилите се, избегналите куршумите и бавно движещите се

Тъй като спадът на цените в богатия свят до голяма степен се дължи на по-високите лихвени проценти, е малко вероятно те да направят жилищата по-достъпни.

Ексклузивно съдържание от The Economist

Тъй като спадът на цените в богатия свят до голяма степен се дължи на по-високите лихвени проценти, е малко вероятно те да направят жилищата по-достъпни. © Shutterstock

ЕС отблизо

Седмични новини за европейски регулации, бизнес и финансиране.

В някои моменти по време на дългия бум, последвал финансовата криза от 2007 - 2009 г., изглеждаше, че цените на жилищата няма да спрат да растат. Продажбите скочиха, тъй като коктейлът от ултраниски лихвени проценти и недостиг на предлагане засили конкуренцията за имоти. Днес нещата са много различни. В страни от богатия свят - от Нова Зеландия до Америка - през последната година продажбите се сринаха, тъй като централните банки започнаха най-резкия цикъл на затягане на монетарната политика от четири десетилетия насам. В момента цените на почти всички пазари също се движат в грешната посока, поне от гледната точка на собствениците на имоти.

И все пак, след като повечето увеличения на лихвените проценти вече са зад гърба на централните банки, мнозина в имотния бранш започват да се пита дали най-лошото скоро няма да свърши. През март и Федералният резерв на САЩ, и Bank of England повишиха основните лихвени проценти само с четвърт процентен пункт. Пазарите очакват най-много още едно увеличение от тях. До момента световната икономика се оказа устойчива на стреса на по-строгата политика, дори когато няколко търговски банки закъсаха. Това даде на инвеститорите и на много собственици на жилища надежда, че цените може би скоро ще достигнат дъно. Може би дългоочакваната криза в жилищния сектор ще се окаже по-малко ужасяваща от очакваното.

Неоправдан оптимизъм

Този оптимизъм вероятно ще се окаже неоправдан. Както отне време покачването на лихвените проценти да се отрази на пазарите, така и всяко облекчение ще дойде със закъснение. Начините, които досега помагаха да се смекчат ударите, вече не дават резултат. Въпреки че ипотеките с фиксирани лихвени проценти, които предпазват притежателите им от повишените разходи по заемите, са по-разпространени извън Америка от преди, повечето са фиксирани за относително кратък период от време. Във Великобритания например половината от ипотеките с фиксирани лихви са фиксирани за не повече от две години - повече от две пети от притежателите на ипотеки ще преминат към нови условия тази година. В същото време натрупаните по време на пандемията купища излишни спестявания вече не осигуряват такава защита, тъй като са били изтеглени през последвалите години. Проучвания показват, че домакинствата с по-ниски доходи в еврозоната до голяма степен са изразходвали резервите си.

Когато се преценява колко още трябва да паднат цените, богатият свят може да бъде разделен на три лагера. Започнете с тези, които са се приспособили по-рано, сред които са Австралия, Канада, Нова Зеландия и Швеция. В много от тези страни централните банкери реагираха бързо на инфлацията. Те видяха как се покачват цените на жилищата по време на пандемията, тъй като купувачите се възползваха от евтините кредите, теглейки ипотеки предимно с променлива лихва. Според ОИСР, клуб на богатите страни, цените са се понижили с 14% в Швеция и Нова Зеландия, след като достигнаха пик. В Австралия спадът е 9%. Централната банка на страната не повиши лихвените проценти до май месец, но домакинствата навлязоха в периода с много дългове, които през 2021 г. достигнаха средно над 200% от нетния разполагаем доход, което ги изложи на по-голям риск от по-високите разходи по лихвите. Goldman Sachs прогнозира спад на цените спрямо пиковите стойности от 19% в Нова Зеландия, 17% в Швеция и 15% в Австралия, което предполага, че в тези страни предстоят още малко проблеми.

След тях идват страните, които избегнаха срив. Най-изявеният член на този лагер е Америка, където собствениците на жилища са до голяма степен изолирани от агресивното затягане чрез ипотеки с фиксирани лихви, които често продължават две или три десетилетия. След кризата с рисковите кредити, започнала през 2007 г., регулаторите подтикнаха кредитополучателите към такива заеми, при които е по-малко вероятно да се случат масови необслужвания и по този начин да се взриви финансовата система. Според Goldman в Америка вече се е случил половината от прогнозирания спад от едва 5% от пика до дъното. За Франция, където цените се задържаха през 2022 г., се прогнозира дори още по-незначителен спад - 4%. Страната се възползва от ниския дълг на домакинствата, който през 2021 г. възлизаше средно на само 124% от нетния разполагаем доход.

Остават бавно движещи се страни, които все още не са били засегнати силно, но едва ли ще избегнат проблема. Въпреки че цените на жилищата във Великобритания вече се понижиха с 5%, може би предстои нещата да се влошат - консултантската фирма Capital Economics прогнозира спад от пика до дъното от 12%. Строителите на жилища в страната бият тревога. Много от тях се въздържат от строителството на нови домове; някои предлагат пари, за да стимулират купувачите. Persimmon, вторият по големина строителен предприемач във Великобритания, дори предложи да изплати ипотеки за период до десет месеца в опит да увеличи търсенето. Подобна е ситуацията и в други части на Европа. Браншовата група Germany Property Federation прогнозира, че само 245 хил. апартамента ще бъдат завършени в Германия през тази година, доста далеч от правителствената цел от 400 хил.

Жилищата трудно ще станат по-достъпни

Тъй като спадът на цените в богатия свят до голяма степен се дължи на по-високите лихвени проценти, е малко вероятно те да направят жилищата по-достъпни. Тези, които искат да се изкачат по имотната стълбица, са изправени пред огромни месечни вноски. Според Royal Bank of Canada в Канада, която е една от първите страни, които се приспособиха, средният купувач на самостоятелно жилище в момента трябва да изразходва близо 70% от доходите на домакинството преди облагане с данъци за изплащане на ипотека, данъци върху имота и сметки в сравнение с 46% в началото на 2020 г. Спадащите цени невинаги ще предизвикват недоволство сред притежателите на жилища. Този път дори потенциалните купувачи нямат много поводи за радост.